每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

2012年到2016年的4年，是上海房價高飛猛漲的4年。2012年1月一手房成交均價2.2萬元/平，到2016年6月這一價格已經(jīng)飛升到了的3.6萬元/平方米，漲幅63%。

均價都漲得如此之猛，更不要說個別項目。但邦爺今天想說的這個項目，還是一個高端豪宅，它的漲價幅度卻連“平均線”都達不到，遠遠被大市拋棄的節(jié)奏~

它就是上海陸家嘴當年價格僅次于湯臣一品的濱江凱旋門。

朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)的上海房價漲幅表顯示，在上海2012年成交的100多個樓盤中，濱江凱旋門一手房的均價，從2012年到如今也只不過漲了20%不到，排名在全上海灘的倒數(shù)第17位（豪宅項目倒數(shù)第5位）。

中原的數(shù)據(jù)則顯示，濱江凱旋門的新房銷售成交價格上漲了35%，但這依然低于市場的平均漲幅。

難道是這個項目區(qū)位不好？有沒有搞錯，離黃浦江直線距離才130米，位置能差？

難道是陸家嘴這個區(qū)域不夠好、不夠高端？陸家嘴還能不高端？！不過像大寧這種區(qū)域，一年的漲幅就已經(jīng)翻番了啊，確實費解~

也正因為難以理解，有迷信的老人不免開始YY，這是不是和濱江凱旋門開盤當年，新鴻基背后的郭氏家族遭遇的厄運有關~

故事和真相

據(jù)說，在濱江凱旋門開盤的2012年，新鴻基地產(chǎn)的兩名聯(lián)席主席——郭炳江和郭炳聯(lián)，被前主席也是兩人的哥哥郭炳湘舉報，遭香港廉政公署拘捕協(xié)助調(diào)查，郭炳江因此被判刑，直到今年才獲得保釋。

這種說法，其實也就聽來玩玩。據(jù)邦爺了解，造成濱江凱旋門窘境的真正的原因，還是和新鴻基堅持用香港豪宅的觀念做上海的豪宅有關。

濱江凱旋門的核心賣點就是江景看黃浦江?？墒?，為了讓戶戶能見江，濱江凱旋門的戶型設計成“面寬窄、進深深”，導致空間很局促。

有人甚至直言，說是豪宅，設計弄得跟個普通高層一樣，有些設計的感覺甚至連經(jīng)濟適用房都不如。

||此為172平方米戶型

以一套建筑面積145平方米的兩房（見下）為例。這么大的面積才兩房，按理說應該極為奢侈。但整個設計下來，面寬還不到3米，整套只有一個房間勉強可以看到江，只有一個房間朝南，衛(wèi)生間和廚房的面積也給得很小氣，看起來就像針對90平米小戶型設計的。

從愛屋吉屋的二手房視頻就可以看到，這一戶型的衛(wèi)生間居然放不下浴盆，只能裝淋??！就算是在香港，一千尺的房子都可以放下浴盆了呀~

||狹長昏暗的過道，能用來做什么？

||擁擠的衛(wèi)生間，目測快捷酒店的也比它大。

花費將近2000萬買的房子，給到你的生活體驗，卻和經(jīng)濟適用房住戶差不多，難怪新一代的豪宅買家不愿意埋單。

再來看一套230平的戶型，總體進深和面寬極不協(xié)調(diào)，所以做廚房只能做直角，即過道廚房。

||230平方米戶型的進深都長到天上去了，是準備打高爾夫嗎？

豪宅=白菜的時代

戶型設計不合理，可是硬傷，這無疑影響了濱江凱旋門對潛在客戶的吸引力。

但在邦爺看來，導致其價格漲幅不大的原因還有一個——豪宅產(chǎn)品供給大增。

包括二手房在內(nèi)，整個陸家嘴板塊的濱江豪宅存量本來就很大，若加上虹口、楊浦、黃浦、盧灣的濱江，再加上新天地，體量就更大了。

打個比方，上海有800萬戶家庭，改善需求占到200萬戶，改善型房源供應每年有幾萬套，但2000萬以上的豪宅客戶只有10萬戶，兩者相差10倍，但供應量卻相差無幾。

高端豪宅差不多都這樣，豪宅總體供過于求，包括綠城黃浦灣在內(nèi)濱江的所有樓盤都沒怎么漲，價格都在13萬/平以內(nèi)。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)就顯示，濱江凱旋門一共只有369套，經(jīng)過四年多，才賣了285套，而且其中有90多套是今年六七月間剛成交的。

而2014年8月才推出的綠城黃浦灣二期，成交均價和濱江凱旋門差不多，銷售效率明顯高出濱江凱旋門很多，但其一共推出的389套，已經(jīng)賣出了209套，這樣的成績還是不能和大熱盤相提并論。

千萬級豪宅在過去幾年大量釋放，但上海豪宅客戶并沒有同步以幾何倍數(shù)增長，這是導致上海一些頂豪成交速度放緩的重要原因。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。