于祥明 

在全國樓市“漲聲一片”、“地王”頻出的當下，“分城施策”的調(diào)控呼聲再起。

昨日，住建部政策研究中心原副主任王玨林、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟等業(yè)內(nèi)專家在接受上證報記者采訪時說，要理性看待樓市，個別城市樓市過熱不利于去庫存，本著“分城施策”的思路各地應(yīng)及時出手調(diào)控。

二線城市成房價上漲主角

從今年前5個月數(shù)據(jù)來看，中國樓市整體上好于去年的趨勢已較為確定。

中國指數(shù)研究院最新的百城房價指數(shù)顯示，5月全國百城住宅均價，環(huán)比上漲1.70%，同比上漲10.34%，已是連續(xù)10個月出現(xiàn)雙漲。而且，漲幅居前十位的城市全部為二線城市，依次是：廈門、合肥、無錫、南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌和珠海。

二線城市成為5月上漲主角，房價漲幅超過或接近3%（珠海為2.72%）。其中，廈門、合肥兩座城市的房價漲幅甚至接近6%。這意味著，如此下去，今年這些二線城市的房價上漲幅度會達到30%至40%。

“不可否認，部分二線城市房價和地價過快上漲，或多或少受到北京、上海、深圳等一線城市房價的影響。”陳晟分析，以近期上海為例，房價漲幅明顯快于春節(jié)前，漲速顯然過快，而且土地市場也異?；鸨?。

6月1日，上海土地拍賣市場又一次“瘋狂”，信達以58.05億元拍得顧村住宅+商場地塊。而在5月18日，保利集團以54.5億拍得浦東新區(qū)周浦地塊，溢價率達到296%。“當前貨幣政策較為寬松，無論是開發(fā)商，還是購房者，都容易獲得貸款，這支持了市場的回暖。”陳晟說，房價和地價的過快上漲令人不安：“理應(yīng)三年的漲幅，卻在三個月內(nèi)完成，這顯然會埋下隱患。”

投資“虹吸效應(yīng)”不利去庫存

深圳、上海、蘇州、合肥等一、二線城市火爆的樓市，吸引了開發(fā)商，使得投資風險不斷積累，這違背了今年房地產(chǎn)“去庫存”的主要目標。

“個別城市樓市過熱，不利于去庫存，地方政府應(yīng)及時出手抑制。”王玨林說，世界各國的歷史經(jīng)驗多次證明，房價過快上漲，對誰都沒有好處，因此當?shù)卣仨毤皶r出手，給市場良性預(yù)期。

“北京對通州及時采取限購措施，值得許多地方學習借鑒。”王玨林說。

陳晟也向記者表示，一、二線城市火爆的樓市形成“虹吸效應(yīng)”，導致開發(fā)商投資的過度集中。“這既導致這些過熱區(qū)域的投資風險積累，也不利于三、四線城市去庫存。”陳晟說。

招商證券研報顯示，4月份全國重點城市（30個）商品住房庫存去化周期為10.5個月，其中一線城市（4個）去化周期為7.8個月，重點二線城市（16個）為9.2個月，重點三線城市（10）仍高達19.1個月。

中國物流信息中心武威也表示，房地產(chǎn)去庫存化任務(wù)仍較為艱巨。他分析說：“5月房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)和新訂單指數(shù)均呈現(xiàn)連續(xù)兩個月回落走勢，指數(shù)均在50%以下，顯示市場供需兩端均顯疲弱。結(jié)合數(shù)據(jù)的變化，我們認為，雖然今年以來一、二線城市的房地產(chǎn)銷售有所升溫，但難掩三、四線城市庫存依然較大的壓力。”

在王玨林看來，當前樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市拉動，三、四線城市基本沒有反彈。房地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性分化依然是主要問題。

“‘一刀切’的調(diào)控政策是不可取的，當下還是要各地按‘分城施策’、‘差別化調(diào)控’的思路繼續(xù)消化房地產(chǎn)庫存。 ”王玨林說。