每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

上海土地市場(chǎng)持續(xù)“瘋狂”，地產(chǎn)企業(yè)陷入集體瘋狂。5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元的價(jià)格搶得上海周浦鎮(zhèn)地塊。該地塊出讓條款顯示：竟得的開(kāi)發(fā)商必須持有該地塊15%的住宅物業(yè)滿70年，不允許出售。房企激進(jìn)拿地的背后，是土地市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻越來(lái)越高，優(yōu)質(zhì)土地資源越來(lái)越少。此次拍賣，首次出現(xiàn)要求開(kāi)發(fā)商自持部分住宅面積的先例，以后的拿地條件會(huì)不會(huì)更加苛刻？這對(duì)拿地企業(yè)來(lái)說(shuō)又提出了怎樣的要求？保利地產(chǎn)如此大手筆豪購(gòu)?fù)恋兀鋺?zhàn)略思考在哪里，資金又從何而來(lái)？

上海浦東新區(qū)外環(huán)外50平方米的住宅，月租金15000元，貴么？貴！這是保利面對(duì)的難題，也是豪擲54.5億元拿地后的又一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)。

5月18日，37家房企同場(chǎng)“圍獵”，將上海外環(huán)外的周浦住宅樓板價(jià)推至43607元/平方米，競(jìng)得者為保利地產(chǎn)。地塊的出讓條款顯示，競(jìng)得的開(kāi)發(fā)商必須持有這塊地15%的住宅物業(yè)70年，不允許銷售，未經(jīng)出讓人同意也不得轉(zhuǎn)讓，更不得分割抵押。

為什么說(shuō)保利真正的難題是持有物業(yè)的租賃呢？不妨來(lái)看看《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者算的租金賬。

地塊樓板價(jià)43607元/平方米，考慮到配建5%的保障房和持有15%住宅物業(yè)的成本，項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)保守估計(jì)也要7萬(wàn)元/平方米。

如按7萬(wàn)元/平方米的單價(jià)計(jì)算，一間50平方米的住宅總價(jià)350萬(wàn)元，按租賃行業(yè)的正常水平5%的租金回報(bào)率計(jì)算，一年租金17.5萬(wàn)元，每個(gè)月14583元，再算上項(xiàng)目裝修，租金15000元是少不了的。

該地塊開(kāi)盤前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者咨詢了一些開(kāi)發(fā)商投資人士，面對(duì)持有物業(yè)的要求，回答均是會(huì)想辦法整體出售，現(xiàn)在想來(lái)不難理解。

那么，住宅持有為何比住宅開(kāi)發(fā)即售模式更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金和水平？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開(kāi)深入調(diào)查。

高周轉(zhuǎn)企業(yè)的噩夢(mèng)？

對(duì)于住宅持有，房企怎么看？多位開(kāi)發(fā)商投資人士向記者透露，更愿意一次性拿走全部利潤(rùn)，讓資金進(jìn)入開(kāi)發(fā)流程。

住宅持有對(duì)開(kāi)發(fā)商影響到底有多大？如果房企有100億元的流動(dòng)資金，投資一個(gè)項(xiàng)目20億元，實(shí)際情況是，房企投資的項(xiàng)目數(shù)并不只5個(gè)，理論上的理想狀態(tài)或許是8個(gè)或10個(gè)或更多，房企操盤能力不同具體項(xiàng)目數(shù)有差異。

因?yàn)樽》渴袌?chǎng)的預(yù)售制，房企可以用有限的資金撬動(dòng)更多的項(xiàng)目。雖然各地的預(yù)售條件不同，嚴(yán)格一點(diǎn)的如上海要求結(jié)構(gòu)封頂可預(yù)售，也有城市要求主體建筑出地面即可預(yù)售，但相同的是，企業(yè)無(wú)需拿出投資總額撬動(dòng)項(xiàng)目，預(yù)售后獲得的銷售回款可投入到后續(xù)的開(kāi)發(fā)中。

預(yù)售前上繳的土地款項(xiàng)和達(dá)到預(yù)售前的部分建安成本構(gòu)成項(xiàng)目前期主要投資，撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的資金少則30%，多則70%。陽(yáng)光城一位投資負(fù)責(zé)人向記者表示，項(xiàng)目前期投入多少取決于土地成本，高溢價(jià)地塊前期投資占60%~70%，一般為30%左右。

升龍地產(chǎn)一位投資負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)在的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，土地款項(xiàng)占總投資的50%~60%，建安成本占比20%左右。

如果持有15%的物業(yè)，則意味著企業(yè)不僅需要實(shí)際投入該筆資金，未來(lái)很多年，這15%的資金都不可能是進(jìn)入高周轉(zhuǎn)周期。

如按每個(gè)項(xiàng)目20億元的投資需求，單個(gè)項(xiàng)目持有15%物業(yè)就會(huì)有3億元資金沉淀，如果企業(yè)100億元資金撬動(dòng)了10個(gè)項(xiàng)目，變成住宅持有后，則會(huì)有30億元資金沉淀下來(lái)。

無(wú)法繼續(xù)貢獻(xiàn)回款，對(duì)高周轉(zhuǎn)企業(yè)簡(jiǎn)直是噩夢(mèng)，若持有物業(yè)長(zhǎng)達(dá)20~30年，對(duì)企業(yè)的資金是極大的考驗(yàn)。

資金成本如何覆蓋？

即便企業(yè)過(guò)了資金周轉(zhuǎn)的門檻，資金成本的難題依然存在。租金回報(bào)率難以覆蓋資金利率，持有物業(yè)不僅成不了“現(xiàn)金牛”，反而成為現(xiàn)金“黑洞”。

華創(chuàng)證券的報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)，長(zhǎng)租公寓的租金回報(bào)率約為2%~3%，在美國(guó)，則為8%~10%。即便是在租賃業(yè)發(fā)展相對(duì)較快的上海，一位開(kāi)發(fā)商向記者坦言，上海的長(zhǎng)租公寓租金收益率約為3%~5%，如果公司資金成本高，持有物業(yè)壓力就很大。

自去年，房企的融資成本進(jìn)一步走低，但相較于租金仍然很高。保利、金地的融資成本處于行業(yè)較低水平，但剛到租金平均線。今年初，保利地產(chǎn)發(fā)行公司債，利率低至2.92%；金地集團(tuán)發(fā)行的一款公司債利率僅有3%。

四處攻城略地的高周轉(zhuǎn)企業(yè)，其資金成本更是平均租金回報(bào)率的兩倍還要多。以泰禾為例，該公司2016年已進(jìn)行的兩筆融資信息顯示，利率分別為6.2%和7.30%。據(jù)旭輝2015年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，旭輝的加權(quán)平均債務(wù)成本相比2014同期降低1.1%，但仍高達(dá)7.2%。

資本向來(lái)逐利，在“得房源者得天下”的公寓界，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)明顯，但卻也只能看著公寓運(yùn)營(yíng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)“風(fēng)生水起”。

公寓市場(chǎng)前景廣大，開(kāi)發(fā)商、專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和資金持有者“跑馬圈地”。華創(chuàng)證券研究稱，國(guó)內(nèi)青年租房的市場(chǎng)規(guī)模近8000億元，每年僅新增的應(yīng)屆生租房規(guī)模就達(dá)600億元。

開(kāi)發(fā)商有無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，如在房源的獲取上不僅“近水樓臺(tái)先得月”，更有不少企業(yè)自身?yè)碛形飿I(yè)，包括萬(wàn)科、世貿(mào)、金地、景瑞等開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍公寓業(yè)。

但現(xiàn)實(shí)是，專業(yè)公寓運(yùn)營(yíng)商并未因在房源獲取等方面優(yōu)勢(shì)不及開(kāi)發(fā)商，而受到資本輕視。魔方公寓，C輪近3億美元融資，創(chuàng)下公寓界融資的最大額度，目前魔方公寓估值超過(guò)10億美元。

術(shù)業(yè)有專攻，開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)中也多是引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，比如景瑞、綠城等。無(wú)論是自有物業(yè)還是租賃物業(yè)，終究還是要付諸于運(yùn)營(yíng)。依照資本市場(chǎng)租金回報(bào)率和出租率兩大核心指標(biāo)，公寓運(yùn)營(yíng)商賺錢的功力高低立現(xiàn)。

開(kāi)發(fā)商在擔(dān)憂資金、成本的同時(shí)，最擔(dān)憂的恐怕還是，如何獲得盡可能高的租金，實(shí)現(xiàn)出租率的最大化，歸根結(jié)底還是如何運(yùn)營(yíng)。

如果追溯到項(xiàng)目的拓展階段，則回到了上海最近的這次土地拍賣市場(chǎng)。拿到地，賣了房子，才是另一場(chǎng)生意的開(kāi)始。