“今年樓市回暖主要體現(xiàn)在一二線城市，三四線城市去庫(kù)存的壓力還是很大。”銀行業(yè)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸政策分化趨勢(shì)將更加明顯，三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸料持續(xù)收縮。分析人士認(rèn)為，一線城市樓市今年一二季度呈顯著回暖趨勢(shì)，但這種爆發(fā)性回暖并沒有擴(kuò)散至三四線城市，也不可能持續(xù)太久。隨著房地產(chǎn)及相關(guān)的金融政策回歸平穩(wěn)，一二線樓市的增長(zhǎng)將放緩，房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人住房按揭貸款等需求都將隨之降溫。

一二線城市開發(fā)貸或降溫

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，3月新建商品住宅價(jià)格上漲的城市數(shù)量明顯增加，達(dá)62個(gè)，為近兩年來房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量最多的月份。多數(shù)城市漲幅擴(kuò)大，有55個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅高于上月，47個(gè)城市二手住宅價(jià)格漲幅高于上月。

這輪價(jià)格上漲背后，離不開商業(yè)銀行的“杠桿”相助。央行最新發(fā)布的《2016年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，今年一季度房地產(chǎn)貸款增速上升。2016年3月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額22.51萬億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增速比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加1.5萬億元，同比多增5045億元。其中，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額5.22萬億元，同比增長(zhǎng)13%，增速比上年末低4.9個(gè)百分點(diǎn)。

過度火熱之后，或?qū)⒂瓉斫禍亍?月9日，人民日?qǐng)?bào)刊登《開局首季問大勢(shì)——權(quán)威人士談當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)》，權(quán)威人士指出“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫(kù)存’，而不應(yīng)通過加杠桿‘去庫(kù)存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。”

分析人士指出，這或許意味著以宏觀政策為導(dǎo)向，各地方的差別化調(diào)控將成為下階段“去庫(kù)存”的主要方向。未來樓市“分城施策”將進(jìn)一步清晰，過熱的一二線樓市將實(shí)施調(diào)控。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，開年樓市成交火熱，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，且房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)創(chuàng)近兩年來新高。后續(xù)市場(chǎng)不僅面臨自然回調(diào)壓力，滬深等熱點(diǎn)城市更是遭受史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。滬深的先行指標(biāo)已經(jīng)持續(xù)大幅回落，3月末兩地的中原報(bào)價(jià)指數(shù)均跌破50%，即報(bào)價(jià)下跌房源已經(jīng)超過上漲房源。政策的短期效應(yīng)已現(xiàn)，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入調(diào)整。

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊預(yù)計(jì)，一二線樓市的房地產(chǎn)開發(fā)貸將很快降溫。一方面，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，本就屬于政策的短期調(diào)整。另一方面，商業(yè)銀行近幾年的房地產(chǎn)信貸政策趨于謹(jǐn)慎，會(huì)根據(jù)調(diào)控基調(diào)及時(shí)調(diào)整。

三四線城市去庫(kù)存任務(wù)艱巨

作為給房地產(chǎn)需求端加杠桿的“主力”，商業(yè)銀行在本輪樓市上漲中并沒有“被沖昏頭腦”，三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸依舊偏緊。

“上海（樓盤）深圳（樓盤）這些一線城市樓市堅(jiān)挺，但大多數(shù)三四線城市還在苦苦去庫(kù)存。我們這兩年對(duì)開發(fā)貸都很謹(jǐn)慎，今年到現(xiàn)在還沒有放出一筆開發(fā)貸。”張艷是一家全國(guó)性銀行江蘇某三線城市分行負(fù)責(zé)人，她告訴中國(guó)證券報(bào)記者，不僅僅是她所在的銀行，當(dāng)?shù)亟^大多數(shù)銀行都是一樣。

張艷告訴記者，目前的主要任務(wù)還是去庫(kù)存，銀行在三四線城市的開發(fā)貸政策中短期來看不會(huì)放松。“地方政府、銀行和開發(fā)商都在研究如何消化庫(kù)存，根本無心投放新的開發(fā)貸。”

中國(guó)證券報(bào)記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，一些中小開發(fā)商更是直言“不要錢”。在海南（樓盤）三亞（樓盤），一家民營(yíng)開發(fā)商的負(fù)責(zé)人坦言，“現(xiàn)在銀行給我們貸款都不敢要了，不敢拿地，還要貸款做什么？我們現(xiàn)在需要的是盤活存量、盤活資金。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前三四線城市存銷比雖下降但仍然較高，去庫(kù)存任務(wù)艱巨。各地政府和開發(fā)商應(yīng)避免再度進(jìn)入“銷售—拿地—建房—增加庫(kù)存”的循環(huán)。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市中，4月存量較去年末除南昌（樓盤）、深圳小幅增加外，其他城市均有減少，杭州（樓盤）庫(kù)存降幅接近七成。從消化周期來看，4月重點(diǎn)城市的庫(kù)存消化周期超過一年的僅有青島（樓盤）、莆田（樓盤）、舟山（樓盤）、呼和浩特（樓盤）等。南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）依然保持在2至3個(gè)月，供求矛盾問題短期內(nèi)尚難化解。

根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市數(shù)據(jù)，截至2016年3月底，一二三線城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2493萬、17728萬和4257萬平方米，環(huán)比增幅分別為-5.6%、-0.9%和0.0%，同比增幅分別為-18.7%、-5.3%和0.2%。其中，三線城市3月份新增供應(yīng)量為349萬平方米，而新增成交量為349萬平方米，新增供應(yīng)量和新增成交量持平，這使得庫(kù)存變動(dòng)幅度不大，去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。

個(gè)貸政策將進(jìn)入調(diào)整期

券商人士認(rèn)為，在目前情況下，一向被視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人住房按揭貸款也將有所調(diào)整。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的2016年1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金31992億元，同比增長(zhǎng)14.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6226億元，增長(zhǎng)6.5%。在其他資金中，定金及預(yù)收款7882億元，增長(zhǎng)25.9%；個(gè)人按揭貸款4670億元，增長(zhǎng)46.2%。央行數(shù)據(jù)也顯示，今年一季度個(gè)人購(gòu)房貸款余額15.18萬億元，同比增長(zhǎng)25.5%，增速比上年末高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高10.8個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加1萬億元，同比多增4309億元。

銀行業(yè)人士認(rèn)為，如此爆發(fā)式增長(zhǎng)或難再現(xiàn)。一方面，購(gòu)房者的需求已經(jīng)得到較大程度釋放，未來準(zhǔn)購(gòu)房者將進(jìn)入觀望期，而這也是導(dǎo)致個(gè)人房貸增速回調(diào)的主要原因。另一方面，預(yù)計(jì)央行等監(jiān)管部門將進(jìn)一步細(xì)化“分城施策”，針對(duì)一些房?jī)r(jià)過快上漲城市調(diào)整個(gè)人住房按揭貸款政策。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)中，最近兩個(gè)月包括合肥、南京、蘇州等二線城市的房?jī)r(jià)增速已遠(yuǎn)超一線城市。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，首先，從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱時(shí)，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，為過熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那也就意味著，哪個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。如今，南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過熱的狀況，這些城市已經(jīng)有一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺(tái)，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)。其次，央行等相關(guān)部門已經(jīng)對(duì)上述熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研，儲(chǔ)備政策準(zhǔn)備充分，只不過等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已。比如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或調(diào)整；首套房貸或由當(dāng)前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當(dāng)前的首付四成提升至六成；公積金政策或由于貸款余額不足而被動(dòng)收緊等。