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每經(jīng)記者 王杰

“北京通州商辦物業(yè)最嚴限購限貸”的子彈，終于出膛。

5月5日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會官網(wǎng)上掛出《北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會北京市通州區(qū)人民政府關于加強通州區(qū)商務型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》（以下簡稱《通知》）。關于通州區(qū)商務型公寓，出售對象為居民家庭的，《通知》要求必須符合以下條件之一：1.沒擁有住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）或單身人士。2.已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭。3.在本市沒擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅5年（含）以上的非本市戶籍居民家庭。

哪些家庭無法購買通州區(qū)商務型公寓？《通知》指出：1.已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭。2.已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭。3.無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。居民家庭購買的通州區(qū)商務型公寓，核驗購房資格時計入該家庭的住房套數(shù)。

去年住宅已加碼“限購”

《通知》還表示，關于通州區(qū)商業(yè)、辦公項目，新建商業(yè)、辦公項目應當按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或社會組織，且上述單位購買后再出售時，仍須出售給企事業(yè)單位或社會組織。

文件發(fā)布前已由居民家庭或個人購買的通州區(qū)商務型公寓和商業(yè)、辦公項目，再次出售時可按原規(guī)定執(zhí)行。通州區(qū)商務型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理其他規(guī)定不變。

其實，早在去年，通州區(qū)的住宅就已經(jīng)加碼限購。

2015年8月14日，北京市建委發(fā)布《關于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，對通州樓市進一步實行限購政策，對于京籍已擁有一套住房，但沒有在通州落戶滿3年或近3年沒有在通州區(qū)繳納社?；騻€人所得稅的家庭、非京籍近3年沒有在通州區(qū)繳納社?；騻€人所得稅的家庭，都不能在通州購房。

限購升級的原因，是“北京城市副中心”與“市政府東遷”的消息，讓當?shù)胤績r扶搖直上。我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年4月，全北京樓市迅速回暖，通州交易上漲更為明顯，從原來的月度600~700套，飛升到2000套以上，對北京全市而言，成交套數(shù)比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。

2015年7月10日，北京市委、市政府通過了《關于貫徹落實<京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要>的意見》，其中提出要“聚焦通州，加快市行政副中心建設”。喧囂十年的北京行政副中心，終于落定通州。

副中心概念的熱炒引起相關部門關注。隨后的8月3日，北京市住建委主任徐賤云做客北京城市管理廣播“市民對話一把手”節(jié)目時回應稱，要加強通州區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)測分析，會同屬地部門密切檢測通州區(qū)的房屋成交情況和價格情況。

徐賤云指出，在通州區(qū)要嚴格執(zhí)行現(xiàn)有的各項房地產(chǎn)調(diào)控措施，特別是商品住房的限購政策；嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓商品住房，非滿5年、不是唯一住房要征收20%所得稅的政策。

此外，還要加強土地市場的秩序管理，加大執(zhí)法查處力度，增強再售項目檢查，監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)濟機構。對投訴比較多的項目實行綜合執(zhí)法，嚴厲打擊捂盤惜售、惡意哄抬房價等行為。

住宅限購轉(zhuǎn)移投資需求

通州限購升級，冰封了當?shù)刈≌袌觥！睹咳战?jīng)濟新聞》記者在彼時實地調(diào)查，通州的住宅購房需求向廊坊“北三縣”轉(zhuǎn)移。同時，通州區(qū)商住、商業(yè)和辦公物業(yè)也提前迎來了“春天”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從第一太平戴維斯研究部得到的數(shù)據(jù)顯示，北京通州區(qū)2015年6月（去年限購前）的散售成交套數(shù)，商業(yè)和辦公分別為30和67套，成交均價上，商業(yè)為34098元/平方米，辦公為19584元/平方米；而今年3月份，商業(yè)和和辦公則分別散售成交75和244套，成交均價上，商業(yè)為46098元/平方米，辦公為26753元/平方米。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志在其微信公眾賬號“京房字”中表示，新政規(guī)定，通州區(qū)商務型公寓（【京房字】提示，這不是商住！這是一種只在通州五河交匯處存在的新類型房屋性質(zhì)?。﹨⒄毡臼猩唐纷》肯拶彈l件，只有三類人群可以購買通州區(qū)商務型公寓。據(jù)通州區(qū)政府相關人士介紹，這一舉措，是基于商務型公寓本質(zhì)上屬于區(qū)域性居住資源，屬地政府有責任加強統(tǒng)籌管理安排，擠出這部分投機投資需求，有利于保護和滿足在該區(qū)域?qū)嶋H工作和生活家庭的居住需要，服務區(qū)域發(fā)展。

上述公眾號還指出，去年8月出臺《關于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》后，政策效果良好，有效遏制了通州區(qū)住房市場過熱勢頭。但在非住宅市場，包括商務型公寓，以及規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公但開發(fā)設計或改造成具有獨立廚衛(wèi)、上下水等用于居住的項目，還存在投機炒作。商業(yè)、辦公用房被改為居住使用，賣給分散的個人，不僅減損區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)承接能力、發(fā)展空間，也會帶來人口大量無序涌入的隱患，影響城市副中心的長遠發(fā)展，有必要依法予以規(guī)范。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，升級版的通州商住限購，因為要求企業(yè)購買，將影響起碼60%-80%的成交。其次，對于商務型公寓來說，目前只有部分項目有，存在于運河核心區(qū)，市場占比不足5%，大部分項目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫字樓。這樣來說，未來這些項目都需要銷售給企業(yè)。另外，目前通州市場的整體庫存較少，而且最近幾年土地供應少，整體看，對項目的價格打壓不會太冒險，但成交量的大幅度下調(diào)，將抑制價格快速上漲的可能性。最后，通州庫存的商改住項目數(shù)量在6000套左右，潛在供應大約在1萬-2萬套，整體看，這些項目將受到影響。

陳志認為，新政充分體現(xiàn)了中央“分類調(diào)控、因城施策”的思路，著眼大局、立足實際、對癥下藥。商業(yè)、辦公類項目的配置，是為未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供載體和物理空間，要有利于大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新。