導(dǎo)讀：目前，全國各個主要城市的商品房預(yù)售比例普遍在80%以上。

▲2015年5月4日，深圳南山區(qū)后海建設(shè)中的樓盤。（圖片來源：東方IC）

一項(xiàng)在中國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行了22年的制度，突然迎來重大變化。

4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告顯示，深圳龍華新區(qū)擬出讓一宗商住用地，地塊土地面積3.57萬平方米，建筑面積14.6萬平方米，投標(biāo)保證金9億元，土地使用期70年。

該地塊被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)樓發(fā)售試點(diǎn)項(xiàng)目，也就是說，競得此地塊的開發(fā)商未來所建物業(yè)不能進(jìn)行預(yù)售，需在項(xiàng)目竣工后并證件手續(xù)齊全后才能進(jìn)行銷售。

巧合的是，深圳也是最早接觸預(yù)售制度的城市，但選擇此時進(jìn)行現(xiàn)房銷售，對開發(fā)商和我們購房有何影響？

開發(fā)商會變得很缺錢

目前國內(nèi)商品房均采用預(yù)售制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購房者，由購房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。

這個制度最早出現(xiàn)在中國香港，于上世紀(jì)80年代末傳入深圳，之后中國內(nèi)地均采用這一方法。

1994年，中國內(nèi)地出臺《城市房地產(chǎn)管理法》，正式建立預(yù)售許可制度。目前，各個主要城市的商品房預(yù)售比例普遍在80%以上。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為預(yù)售證制度的出現(xiàn)，其實(shí)很大程度上是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)周期過長、資金成本過高等問題。

深圳為何此時要進(jìn)行商品房現(xiàn)樓發(fā)售的試點(diǎn)？

過去一年，深圳房價經(jīng)歷輪番暴漲，整體漲幅超60%，個別區(qū)域漲幅更兇猛，尤其是此次試點(diǎn)的龍華區(qū)地王頻現(xiàn)，對比2003年龍華地價上漲14.3倍，直追前海和后海，而龍華去年樓價漲幅在深圳各區(qū)居首位。樓價上漲帶熱土地市場，開發(fā)商紛紛以高溢價拿地，地價上漲將催生新一輪的房價上漲，如此循環(huán)，房價將漲無止境。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，深圳樓市新政后，成交量出現(xiàn)了明顯的下滑，但成交價格處于博弈階段，價格保持平穩(wěn)。對土地市場的調(diào)控是遏制房價暴漲的重要環(huán)節(jié)。此次深圳試點(diǎn)商品房現(xiàn)樓發(fā)售，傳遞了政府調(diào)控房價的決心。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為深圳此次比較有魄力地進(jìn)行了現(xiàn)房銷售的模式，能夠規(guī)避此前預(yù)售制度帶來的房企違規(guī)挪用資金、期房質(zhì)量不過關(guān)、工程無故延期等問題，并且在這個過程中使得房企的成本約束性更強(qiáng)，堵上了房企通過預(yù)售方式來回籠資金的渠道。

現(xiàn)房發(fā)售一旦推廣，對開發(fā)商來說面臨更大的資金壓力，后續(xù)各類再融資和信貸等層面的融資模式會更加頻繁。而商業(yè)銀行和投資者也會更加注重從企業(yè)資質(zhì)等角度來審視此類房企的還款能力?，F(xiàn)房銷售模式，將加大中小房企進(jìn)入深圳市場的難度，一些實(shí)力雄厚的房企更有機(jī)會進(jìn)入此類市場。

這也是市場進(jìn)化論的必然結(jié)果，強(qiáng)者生存，弱者淘汰。

▲圖片來源：東方IC

對購房者有何影響？

如今，三四線城市樓市面臨較大庫存壓力，而一二線樓市火爆，對于促進(jìn)開發(fā)、降低樓市準(zhǔn)入門檻的商品房預(yù)售制度是否將面臨淘汰的命運(yùn)，房地產(chǎn)現(xiàn)售時代是否悄然來臨？

對于深圳來說，目前可供應(yīng)的土地面積不多，大多數(shù)集中在關(guān)外。

根據(jù)《深圳市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）》，至2020年，深圳全市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?76平方公里以內(nèi)。而現(xiàn)在，這個數(shù)字已達(dá)約940平方公里。而在這所剩無幾的新增建設(shè)用地中，住宅用地能分到的只是極少部分，即便加上存量用地，仍然很少。

深圳中原研究中心王飛在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者采訪時候表示：

現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度存在一定的問題，未來推廣現(xiàn)售的可能性很大，此次試點(diǎn)也是對后續(xù)推廣的一次探索，但還得看目前試點(diǎn)的效果。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示：

從大方向來看，一二線熱點(diǎn)城市都應(yīng)該逐漸從期房銷售方式轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房銷售方式。一二線城市的房企資金承受力較強(qiáng)。

樓市火爆，不需要通過期房銷售的方式蓄客?，F(xiàn)房銷售也使得購房者能夠降低購房到入住的時間，對于購房者來說其實(shí)是一個利好。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱今日（28日）在其公眾微信號上表示，深圳搞“現(xiàn)房銷售”誰都沒有好處，并給出了以下三點(diǎn)理由：

一、對緩解供求矛盾并無幫助?；境伺f改之外在深圳已很難取得宅地。好不容易有一塊宅地出來，不快點(diǎn)推出預(yù)售，還要搞現(xiàn)房銷售，只會進(jìn)一步加劇供求矛盾。

二、對控制房價沒有幫助?，F(xiàn)房銷售自然成本更高，無論是自身的投入成本還是資金成本都會大大增加。成本的增加最終一定會在房價中體現(xiàn)出來，并轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

三、對維護(hù)市場秩序也沒有實(shí)質(zhì)性影響。實(shí)行現(xiàn)房銷售的話，炒房及轉(zhuǎn)讓更加方便，現(xiàn)房買入后即可辦證，辦證后即可轉(zhuǎn)讓，事實(shí)上可以進(jìn)行更短線的炒作。

那么，你愿意買風(fēng)險更小，但是可能更貴的現(xiàn)房，還是等上幾年才收房？？