每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)實習(xí)記者 魏瓊 

一季度房價上漲最兇猛的城市不是北上深，竟然是東莞。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，一季度均價萬元以上的26個城市中，東莞以22.77%的漲幅位列第一，合肥緊隨其后。一度以房價暴漲而備受關(guān)注的上海和深圳一季度房價漲幅分別為16.35%和9.94%，均落后于東莞。

東莞中原數(shù)據(jù)顯示，2016年3月，東莞樓市成交10871套，成交均價為12025元/平方米，同比上漲32.9%。最新消息顯示，受松湖碧桂園個盤拉動，東莞上周成交均價接近15000元/平方米，直逼廣州均價。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，東莞樓市瘋狂上漲始于2015年，當(dāng)年住宅總成交近9.5萬套，均價高達9783元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。去年11月開始，東莞房價步入快速上漲通道。

樓價暴漲 何為元兇？

追究東莞房價暴漲的原因，最先想到的是地理位置優(yōu)勢，北接廣州、南臨深圳。在一線城市樓市瘋狂，深圳限購升級，擠出效應(yīng)之下，東莞成為承接廣深樓市溢出客戶的不二之選。尤其是臨深片區(qū)，近八成購房者為深圳客，均價達2萬/平方米。

合富輝煌數(shù)據(jù)顯示，一季度房價前10名的區(qū)域8個為臨深片區(qū)，銷量則有七成來自臨深片區(qū)；靠近南沙片區(qū)的虎門則拿下了成交面積的冠軍寶座。

一個城市房價主要由三個方面決定：樓市供求關(guān)系、人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年第一季度東莞一手住宅新增供應(yīng)面積189萬平方米，同比上漲5%，網(wǎng)簽面積達304萬平方米，同比增127%，供需均創(chuàng)歷史同期最高，供需比僅為0.6：1。市場成交大熱，臨深片區(qū)住宅庫存告急。隨著深圳客不斷北上，東莞越來越多區(qū)域出貨提速，加之目前成交價格沖至歷史高位，恐防后市有變，房企紛紛加速推貨入市。

樓市供求失衡是助推此輪房價上漲的“元兇”，而人口以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)則成為此次房價上漲的“幫兇”。

3月17日，國際移民組織（IOM）與中國與全球化智庫（CCG）聯(lián)合發(fā)布《世界移民報告2015》。作為中國的經(jīng)濟增長引擎，沿海地區(qū)接收了超過一半的移民人口，其中接收國內(nèi)移民人口最多且移民人口增速最快的為北京、東莞、廣州和上海等城市。

東莞接收國內(nèi)移民人口僅次于北京。東莞本外地人口嚴(yán)重倒掛的現(xiàn)象長期存在。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，東莞常住人口超過800萬人，而戶籍人口不足200萬人，可見東莞外來人口數(shù)量之大。

一般而言，經(jīng)濟發(fā)達的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會公共資源和良好的就業(yè)機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強烈，這也使得大城市形成了“盆地聚集效應(yīng)”。

推動房價上漲有很多其他因素影響，但外來人口進入是一項很重要的參考。統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，凈流入口超過100萬的城市共有22個，目前中國房價最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個城市里面。

2015年，東莞GDP總量達6275億元，突破6000億元大關(guān)，同比增長8%，比全國6.9%的增長快1.1個百分點。其中第三產(chǎn)業(yè)增加值達3351.59億元，同比增長10%。先進制造業(yè)以及高技術(shù)制造業(yè)保持高速增長，增速分別為8.5%、10.2%。制造業(yè)在東莞經(jīng)濟中占據(jù)舉足輕重的地位，制造業(yè)的發(fā)展為東莞實體經(jīng)濟奠定了堅實的基礎(chǔ)，也是吸引外來人口的一大原因。

軌道交通完善 價值洼地凸顯

在廣深樓市火熱的市場環(huán)境中，東莞的價值洼地效應(yīng)凸顯出來。加上東莞往返廣深交通便利，越來越多的買房客選擇逃離高房價且限購的廣深。

廣深和諧號列車連接?xùn)|莞常平、樟木頭等多個片區(qū)，便利3地之間的聯(lián)系，打造1小時經(jīng)濟圈。

東莞軌道建設(shè)規(guī)劃有7條地鐵線，不僅便利了不同區(qū)域之間出行，將加強與周邊城市的聯(lián)系。

去年，深圳地鐵集團與東莞實業(yè)集團簽訂了《深莞軌道交通建設(shè)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，深圳未來將有5條地鐵線路連通東莞。在深圳將與東莞銜接的5條線路中，目前在建的線路為11號線、6號線、10號線，分別對接?xùn)|莞3號線、1號線以及東莞鳳崗鎮(zhèn)。規(guī)劃中的線路為13號線經(jīng)南山、光明新區(qū)至東莞松山湖的“科技中軸線”，20號線則與東莞2號線銜接。

廣州與東莞城際軌道建設(shè)也已提上日程，根據(jù)最近一次的廣州市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，廣州與東莞的對接通道有4條，分別為廣深鐵路、穗莞深城軌、3號線過江通道及廣深港高鐵，規(guī)劃顯示，東莞地鐵1號線與廣州5號線連接。

有沒有天花板？

在一線城市樓市限購升級以及國家去庫存的大背景下，二線及一線周邊城市樓市迎來發(fā)展熱潮，東莞也是眾多獲益者之一。

受深圳樓市攪熱的東莞樓市走向與深圳息息相關(guān)，3月份深圳樓市上漲乏力，新政后深圳樓市明顯降溫，加上新政暫緩3個月執(zhí)行。莞深樓價差距快速縮小，并擠壓掉深圳投資客的投資利潤空間，東莞樓市也面臨走下坡路的風(fēng)險。

從合富輝煌數(shù)據(jù)來看，截至2016年3月底，東莞一手住宅庫存面積僅272萬平方米，連續(xù)12個月下滑，庫存量亦創(chuàng)歷史最低。按照過去半年的月均去化速度測算，目前消化庫存僅需要2.6個月。

未來東莞樓市走向何方，目前市場出現(xiàn)不同觀點，有人認(rèn)為東莞樓樓價沖頂滯漲已現(xiàn)倪端，已現(xiàn)“天花板”。

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志則表示，給樓價設(shè)天花板的說法是不對的，隨著東莞人居收入增長以及消費能力增強、庫存處于低位的東莞，不排除存在樓價進一步上漲的可能。