每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜

3月13日晚間，萬科發(fā)布2015年報。其中，營業(yè)收入同比增長33.6%，實現(xiàn)1955.5億元規(guī)模，超過上一次世界500強(qiáng)的門檻。世界500強(qiáng)由美國《財富》雜志評選，在已公布的2014年榜單中，最低門檻為營業(yè)收入237億美元（約1539億元人民幣）。

市場占有率上升到3%

2015年，萬科實現(xiàn)結(jié)算面積1704.6萬平方米，結(jié)算收入1902.1億元，同比分別增長35.4%、32.5%。

萬科的結(jié)算業(yè)績高于市場普遍預(yù)期。因為房地產(chǎn)業(yè)結(jié)算滯后于銷售，在2015年進(jìn)行結(jié)算的，很多都是在2014年市場調(diào)整期內(nèi)賣出的房子。

當(dāng)期實際銷售增長情況不如結(jié)算亮眼。2015年，萬科實現(xiàn)銷售銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長14.3%和20.7%。不過，全國商品房市場的占有率卻出現(xiàn)上升，達(dá)到3%。

土地儲備部分，萬科仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，2015年拿地量似難以保證未來銷售增長。財報顯示，全年新增項目的全口徑建筑面積為2201萬平方米，僅相當(dāng)于全年銷售面積的106%；全口徑地價款1090億元，約占全年銷售金額的41.7%。

對此，萬科高級副總裁譚華杰認(rèn)為，在土地市場冷熱不均，局部城市土地市場明顯過熱的不利情況下，萬科買到了基本足夠的土地，嚴(yán)控拿地成本，重點關(guān)注存量土地市場的機(jī)會。

不過，3月12日卻出現(xiàn)利好消息，萬科在解決股權(quán)問題的同時，還拿下了深圳地鐵集團(tuán)400億~600億元規(guī)模的項目。雙方達(dá)成了戰(zhàn)略合作，“萬科將有機(jī)會以合理價格獲得源源不斷的開發(fā)資源，一舉解決核心城市土地資源緊缺的問題”。

另外，營銷費用、傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的管理費用、財務(wù)費用等，也都出現(xiàn)不同程度的下降。因此，盡管此次結(jié)算的大多為2014年市場調(diào)整期售出房屋，但2015年的全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為18.09%，較2014年上升了0.23個百分點。

物流地產(chǎn)、物業(yè)管理板塊大舉擴(kuò)張

新業(yè)務(wù)方面，成績較為突出的是物業(yè)管理、物流地產(chǎn)兩塊。

萬科物業(yè)一直被視作萬科最快拆分上市的板塊。2015年，萬科物業(yè)市場擴(kuò)張力度加大，接管了377個非萬科開發(fā)的住宅項目，合同管理面積達(dá)2.1億平方米，同比增長107.8%。

譚華杰稱，客戶需求正在從保潔維修、安保等專業(yè)服務(wù)擴(kuò)展至食堂、健身、托兒、洗衣等社區(qū)配套，以及家政、房屋托管、租售乃至在移動互聯(lián)網(wǎng)時代下新興的汽車分時共享、技能共享、社區(qū)金融等本地生活增值服務(wù)，萬科的主動拓展，正是因為看好物業(yè)服務(wù)這一城市生活的“入口”型市場的未來發(fā)展。

在睿服務(wù)托管等輕資產(chǎn)運營的新盈利模式下，萬科物業(yè)實現(xiàn)了主營業(yè)務(wù)收入29.7億元，同比增長49.4%。物業(yè)服務(wù)營業(yè)利潤率17.4%，較2014年上升4.1個百分點。

物流地產(chǎn)同樣快速擴(kuò)張。截至2015年底，萬科已進(jìn)駐、擬進(jìn)駐22個城市，已獲取、擬獲取項目29個，總建筑面積達(dá)300萬平方米。

據(jù)萬科介紹，其商業(yè)邏輯是以“聚焦大客戶，聚焦重點城市，主打高標(biāo)庫產(chǎn)品”為發(fā)展戰(zhàn)略，在萬科深耕多年的城市全方位拓展一手招拍掛市場，二手項目收購等多種渠道。

萬科表示，“已經(jīng)與電商、高端制造、現(xiàn)代批發(fā)零售、第三方物流、快遞快運等行業(yè)中的領(lǐng)先企業(yè)建立廣泛聯(lián)系。”“萬科將繼續(xù)探索在資管、配套、產(chǎn)業(yè)鏈上下游等環(huán)節(jié)為客戶提供價值，增強(qiáng)客戶黏性。”

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波