每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

這幾天，一線城市的房?jī)r(jià)飚漲，成為大街小巷熱議的話題。有的說(shuō)，現(xiàn)在100萬(wàn)只能在上海買(mǎi)個(gè)廁所間，有的說(shuō)與其背這么高的房貸，還不如到老家海門(mén)去買(mǎi)房。日子過(guò)得滋潤(rùn)，住得還舒服。

一篇名為《上海房?jī)r(jià)一漲希特勒30年白干（上海話）哈貴呀?。。　返囊曨l貼更是在朋友圈一炮而紅，成為人人樂(lè)于分享的熱貼。

這些內(nèi)容都給大家錯(cuò)覺(jué)，似乎上海的房子，不管品質(zhì)高低，不管地段價(jià)格都在漲，而且套套房子都是幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)。可真實(shí)的場(chǎng)景，卻出乎你的意料，因?yàn)橥瑯釉谏虾?，有很多房子是十年不漲的。

這個(gè)樓盤(pán)完全漲不動(dòng)

首先，不可否認(rèn)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲迅速。有數(shù)據(jù)顯示，近10年上海商品住房成交均價(jià)已由9000元/平漲到了近40000元/平。早年若買(mǎi)下一套房，收益可遠(yuǎn)高于普通工薪族10年的薪水了！

但應(yīng)該注意，如果將房子作為投資品，并非投資上海就有得賺，因?yàn)樵谏虾Ｒ灿胁糠猪?xiàng)目嚴(yán)重跑輸市場(chǎng)。

以閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)的金色西郊城項(xiàng)目為例，2000年上海房?jī)r(jià)大提升，它的價(jià)格漲得卻很緩慢，甚至后期還出先下跌。

克爾瑞的數(shù)據(jù)就顯示，2010-2015年近6年時(shí)間上海房?jī)r(jià)均價(jià)上漲40.05%，金色西郊城僅上漲1.81%。算上購(gòu)房稅費(fèi)成本、房貸成本，買(mǎi)在那的業(yè)主，現(xiàn)在賬面身價(jià)不但沒(méi)漲，反而跌了。

不漲的樓盤(pán)不只一個(gè)

房?jī)r(jià)漲不動(dòng)的樓盤(pán)，不只金色西郊城。還有很多樓盤(pán)，也因?yàn)橹苓叚h(huán)境的一些瑕疵，而在這一輪市場(chǎng)行情中，高掛價(jià)格“免漲牌”。

1、受到鋼鐵廠影響較大的：寶山月浦、羅涇板塊

先看下寶鋼和月浦、羅涇的相對(duì)位置：

以羅涇的旭輝瀾悅灣為例，2011年至2016年，該項(xiàng)目上漲幅度為16%。

不過(guò)，由于寶鋼的搬遷，這個(gè)板塊又加緊了對(duì)環(huán)境的治理?，F(xiàn)在反而成為了價(jià)格相對(duì)較低，發(fā)展前景好的潛力股。如果最近那里房?jī)r(jià)沒(méi)怎么漲的話，倒是可以出手的機(jī)會(huì)。

2、深受垃圾焚燒廠荼毒：嘉定江橋、普陀桃浦、浦東御橋

以嘉定焚燒廠為例，下圖是結(jié)合焚燒廠位置和夏季、冬季的風(fēng)向可以看出影響區(qū)域。

下圖為風(fēng)向區(qū)和非風(fēng)向區(qū)的房?jī)r(jià)差別：

上半部分為桃浦屬焚燒廠污染影響區(qū)域，下半部分區(qū)域則在位置上避開(kāi)了風(fēng)力影響；盡管桃浦的在地鐵口，但房?jī)r(jià)依然低于遠(yuǎn)離地鐵但環(huán)境相對(duì)好的下部區(qū)域。

以永匯新苑為例，盡管今年上海和整個(gè)桃浦地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大，而該項(xiàng)目的漲幅卻依然不夠理想。

不過(guò)，由于上海對(duì)垃圾焚燒空氣的排放的標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)超歐洲同類(lèi)廠的要求，部分焚燒廠附近的空氣質(zhì)量甚至優(yōu)于全市。尤其是類(lèi)似御橋之類(lèi)的地區(qū)，目前已經(jīng)規(guī)劃為區(qū)域級(jí)的商業(yè)和商務(wù)中心，對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境將有更更高的要求。因此，垃圾焚燒對(duì)購(gòu)房人的心里影響，更多是心理層面的。但這也成為換房人群低價(jià)換房的一個(gè)契機(jī)。

2、備受化工園區(qū)侵?jǐn)_：金山石化、漕涇、奉賢柘林、閔行吳涇、浦江、普陀桃浦 、浦東外高橋森蘭等多地。內(nèi)有醫(yī)藥廠：奉賢星火工業(yè)區(qū)、浦東張江園區(qū)

由于上海未來(lái)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，目前諸如外高橋石化等大型化工企業(yè)，都已經(jīng)慢慢開(kāi)始搬出上海，遷往外地。而留下的大型化工企業(yè)和醫(yī)藥企業(yè)，也會(huì)按照上海環(huán)保部門(mén)的要求，嚴(yán)格控制污染排放。因此，這些地區(qū)也成為了上海購(gòu)房人群又一個(gè)低價(jià)置業(yè)的板塊。

另外像金色西郊城那樣受飛機(jī)航道噪音污染的區(qū)域如閔行七寶等，其實(shí)可以通過(guò)加裝多重玻璃來(lái)隔離噪音，將噪音影響降到最低。

一句話，千萬(wàn)別因?yàn)槿嗽埔嘣?，錯(cuò)過(guò)自己的購(gòu)房機(jī)會(huì)；也不要因?yàn)槊襟w報(bào)道的個(gè)別案例，就相信整個(gè)市場(chǎng)就沒(méi)有低價(jià)房了，能夠把握機(jī)會(huì)的，永遠(yuǎn)是那些有獨(dú)立思考、分析能力的聰明人。成為這樣的人，才能不盲目追高，才不會(huì)在市場(chǎng)的高點(diǎn)買(mǎi)房。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波