每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

就在剛才，周小川在G20(二十國(guó)集團(tuán))財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上說(shuō)，中國(guó)很多人都沒(méi)有自己的房子，住房貸款本來(lái)按理應(yīng)該有一個(gè)大力發(fā)展的階段，還有很多農(nóng)民城鎮(zhèn)化的過(guò)程，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)快速發(fā)展。

談到今年房地產(chǎn)的發(fā)展，邦爺又想到一個(gè)更大的背景：當(dāng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)支出對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率相對(duì)較弱，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展地方還得更多靠自己。但當(dāng)財(cái)稅不夠用，作為重要源頭的房地產(chǎn)很可能被進(jìn)一步刺激。

不信，你可以先看看地方政府的現(xiàn)狀感受下…

地方政府各種“快感”都在被削弱

2015年經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在進(jìn)一步分化，除了一線城市和部分二線城市外，其他地區(qū)都面臨著較大的運(yùn)行壓力，房地產(chǎn)稅收收入下降。2015年，房地產(chǎn)“五稅”，也就是房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的總收入為13315.8億元，比2014年下降了3.6％。

以房地產(chǎn)稅收重點(diǎn)收入來(lái)源的地方政府，收支差距拉大。如果不繼續(xù)大力放寬樓市政策，地方政府可能就不止勒緊褲腰帶的問(wèn)題了。

曾經(jīng)，地方政府可以通過(guò)出讓土地獲得土地出讓金收入；通過(guò)一系列優(yōu)惠政策低價(jià)轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地進(jìn)行招商引資,而后享受外資企業(yè)帶來(lái)的稅收效應(yīng)；以城市擴(kuò)張,享受土地占用以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的收益；以土地儲(chǔ)備中心、政府性公司和開(kāi)發(fā)區(qū)為載體享受向銀行進(jìn)行土地抵押融資的收入。

但是，2015年，這個(gè)讓地方政府衣食無(wú)憂的土地財(cái)政收入較2014年下滑了7.8%，貢獻(xiàn)率僅為39.9%，是2009年以來(lái)的最低值。

如果以“七稅”（附加營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅）加土地出讓金的口徑來(lái)計(jì)算的話，2015年，土地財(cái)政收入占地方財(cái)政總收入的47.6%。較2014年下降7.3個(gè)百分點(diǎn)，是近四年以來(lái)新低，但仍占據(jù)地方財(cái)政收入來(lái)源近一半，是地方財(cái)稅總收入的核心組成部分。

盡管如此，2015年全國(guó)土地出讓金收入為3.29萬(wàn)億元，較2014年同樣下滑了18.5%。

2015年是近15年以來(lái)這項(xiàng)占比第四次負(fù)增長(zhǎng)，前三次下降基本上都是受宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)整出現(xiàn)的短期狀況，而本次下滑一方面受全國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整大背景的影響，另一方面也是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期所致。

地方財(cái)政赤字壓力倍增

改革開(kāi)放以來(lái)，地方政府都是通過(guò)一定比率的財(cái)政赤字來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，歐盟設(shè)定的指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)值是3%，這一指標(biāo)也被大多數(shù)國(guó)家所采用。在我國(guó)，從2008年實(shí)施積極財(cái)政政策以來(lái)，赤字率的天花板值為2.9%。

而地方本級(jí)財(cái)政收入為82983億元，比2014年增加7123億元，增長(zhǎng)9.4%，財(cái)政支出150219億元，比2014年增加21127億元，增長(zhǎng)了16.3%。

從地方財(cái)政赤字的情況看，2015年地方財(cái)政赤字占收入的比例為81%，比2014年增加10.9%，是2000年以來(lái)的最高點(diǎn)。

自2009年以來(lái)，赤字占比呈逐步縮減的走勢(shì)，但2015年在宏觀經(jīng)濟(jì)下行的背景下，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)明顯放緩，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策要求下，政府不斷加杠桿，財(cái)政支出并未縮減，造成地方政府財(cái)政赤字比例明顯反彈。

如今地方政府壓力倍增。而短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅收對(duì)地方財(cái)政不可或缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有著深入影響，這時(shí)再次看向房地產(chǎn)，也是政府的無(wú)奈之舉，各級(jí)政府因此都有著很強(qiáng)的救市動(dòng)力。

業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，在2016年樓市在“去庫(kù)存”基調(diào)下，政策面將趨向?qū)捤?；化解產(chǎn)能、拉動(dòng)需求的刺激政策出臺(tái)將是大概率事件，而房?jī)r(jià)也可能再出現(xiàn)普漲局面。

另外，根據(jù)今天周小川講的，個(gè)人貸款加杠桿的邏輯是對(duì)的。多國(guó)家個(gè)人貸款占總貸款50%，中國(guó)只占百分之十幾，個(gè)人貸款特別是個(gè)人購(gòu)房貸款還有很大的提升空間，會(huì)變相刺激樓市。

與此同時(shí)，從首套房首付20%到契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，再到公積金賬戶利率按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，這一劑劑強(qiáng)心針，既是為了刺激樓市回暖，更能刺激地方經(jīng)濟(jì)。了解地方政府心態(tài)，為聰明的投資人找到了方向：買房子，今年說(shuō)不定可以賺得缽滿盆滿哦～

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波