每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 趙陽(yáng)戈    

◎每經(jīng)記者 趙陽(yáng)戈

隨著監(jiān)管層對(duì)房企IPO態(tài)度的逐漸松動(dòng)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在最新的IPO排隊(duì)名單上，已然有3家房地產(chǎn)公司在默默等待，審核狀態(tài)為“已受理”。

這3家房企中，以王健林旗下的大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱大連萬(wàn)達(dá)）最有代表性。不過(guò)，記者留意到，由于房企的生存環(huán)境大不如前，3家房企均需要面對(duì)毛利率下滑、存貨跌價(jià)等問(wèn)題。

上市申請(qǐng)已被受理

2010年相關(guān)部門叫停房地產(chǎn)企業(yè)IPO以后，在IPO排隊(duì)名單中，房企便成了“稀客”。不過(guò)，據(jù)今年2月19日證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布的首發(fā)申請(qǐng)企業(yè)情況，眼下已有3家房企赫然出現(xiàn)在了IPO排隊(duì)名單中，分別為大連萬(wàn)達(dá)、廣州富力地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱富力地產(chǎn)）以及金輝集團(tuán)。

公開(kāi)信息顯示，大連萬(wàn)達(dá)前身成立于2002年9月，注冊(cè)資本45.27億元，法定代表人丁本錫，王健林直接持有公司6.788%的股權(quán)，并通過(guò)其控制的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)間接持有公司43.712%的股權(quán)，為大連萬(wàn)達(dá)的實(shí)際控制人。

大連萬(wàn)達(dá)名頭在外，是全球第二大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主，主營(yíng)業(yè)務(wù)是以搭建線下消費(fèi)平臺(tái)為目的的商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷售及運(yùn)營(yíng)管理，業(yè)務(wù)涵蓋三大主要板塊：投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，酒店業(yè)務(wù)和物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售業(yè)務(wù)。2015年上半年，大連萬(wàn)達(dá)的銷售面積為653.91萬(wàn)平方米，銷售額為612.37億元。

富力地產(chǎn)成立于1994年8月，注冊(cè)資本8.06億元，法定代表人李思廉，控股股東及實(shí)際控制人為李思廉、張力，兩人合計(jì)持有公司64.76%的股份。富力地產(chǎn)主營(yíng)同樣為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、商業(yè)物業(yè)租賃及酒店服務(wù)，產(chǎn)品涵蓋住宅、寫字樓、酒店以及商業(yè)綜合體等。2015年上半年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)124.91萬(wàn)平方米銷售面積，銷售收入為111.06億元。

相比之下，金輝集團(tuán)規(guī)模顯得小了一些。據(jù)悉，金輝集團(tuán)設(shè)立于1996年9月，注冊(cè)資本18億元，法定代表人林定強(qiáng)，其同時(shí)也是公司實(shí)際控制人。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理和物業(yè)租賃等。2015年前三季度，金輝集團(tuán)的結(jié)算面積為118.74萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)房屋銷售收入95.07億元。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)的流程安排，上述3家房企還需要?dú)v經(jīng)反饋會(huì)、見(jiàn)面會(huì)、初審會(huì)、發(fā)審會(huì)等諸多流程，何時(shí)能夠成功登陸A股尤未可知。根據(jù)招股說(shuō)明書，大連萬(wàn)達(dá)預(yù)計(jì)將募資120億元，富力地產(chǎn)預(yù)計(jì)募資總額不超過(guò)350億元，金輝集團(tuán)的預(yù)計(jì)募資額為60億元。以募資上限來(lái)看，3家公司合計(jì)募資超過(guò)500億元。

均面臨毛利率下滑風(fēng)險(xiǎn)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，3家房企無(wú)一例外都面臨著毛利率下滑風(fēng)險(xiǎn)。

公開(kāi)信息顯示，2012~2014年及2015年上半年，大連萬(wàn)達(dá)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售業(yè)務(wù)的毛利率分別為53.61%、44.40%、43.96%和42.98%。受結(jié)算項(xiàng)目的區(qū)域和類型差異、房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降等因素的影響，報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的毛利率呈逐期下降趨勢(shì)。同時(shí)，未來(lái)如果宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大不利變化以及隨著房地產(chǎn)行業(yè)周期性的顯現(xiàn)，公司仍面臨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售業(yè)務(wù)毛利率下降的風(fēng)險(xiǎn)。

無(wú)獨(dú)有偶，2012~2014年及2015年上半年，富力地產(chǎn)公司的毛利率分別為47.08%、45.39%、41.66%和35.82%，處于較高水平但呈逐期下降的態(tài)勢(shì)。對(duì)此，富力地產(chǎn)表示，公司為平滑住宅銷售風(fēng)險(xiǎn)，一直以來(lái)注重在核心城市開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，該等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中于一線城市CBD區(qū)域的高端寫字樓，平均售價(jià)較高，毛利空間較大。

金輝集團(tuán)方面，2012~2014年及2015年前三季度，公司整體業(yè)務(wù)毛利率分別為44.57%、40.61%、33.3%、25.02%，同樣呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。對(duì)此，該公司將之歸咎于土地取得成本的逐漸上升，以及項(xiàng)目銷售價(jià)格有所下降等因素。

同時(shí)，由于金輝集團(tuán)的項(xiàng)目集中在二、三線城市，其還提示稱，二、三線城市在資源稟賦和人均購(gòu)買力等方面普遍弱于國(guó)內(nèi)一線城市，雖然公司在進(jìn)入上述城市前均對(duì)該地區(qū)的市場(chǎng)和政策環(huán)境進(jìn)行了較為充分的調(diào)查和論證，目前在上述城市的經(jīng)營(yíng)狀況良好，但由于受到國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、未來(lái)人口老齡化等因素的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域差異將會(huì)顯著分化，二線或者三線城市可能受到較大沖擊，從而對(duì)公司業(yè)績(jī)帶來(lái)不利影響。

而大連萬(wàn)達(dá)也對(duì)自家的存貨進(jìn)行了提示。2012~2014年及2015年上半年末，公司存貨分別為763.79億元、1004.75億元、1451.92億元和1637.68億元。2014年、2015年6月末，大連萬(wàn)達(dá)存貨存在減值跡象，期末形成存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額分別為5991.21萬(wàn)元和42870.62萬(wàn)元。