在漫長卻風云變幻的30多年房地產(chǎn)長河中，孫文杰、易軍、孔慶平、郝建民、陳誼、官慶等關系中國海外發(fā)展命脈的關鍵人物，在這方舞臺上陸續(xù)登場、離場。 1月19日，中建系重組大幕正式落下之后，中海地產(chǎn)總裁陳誼請辭，掀起外界對中海地產(chǎn)內部“三權分立”垂直管理集權制的議論聲浪。 一手掀起改革的，正是中國海外發(fā)展董事會主席郝建民。兩年多前，郝建民從孔慶平手里接過中海地產(chǎn)的“帥旗”，成為第三代掌門人。歷經(jīng)管理層換代、內部構架大調整的中海地產(chǎn)，在這兩年間已經(jīng)完全打上了郝建民鮮明的個人風格—高度集權，凌厲盡顯。 新一任權力核心，在郝建民手中，他需要負責的上級是中建工程總公司董事長官慶。 下一個十年，如何重塑核心競爭力與再造機制，是郝建民直面的中海地產(chǎn)發(fā)展兩大難題。在最重人事安排的央企，郝建民或許還有一些煩惱：未能增補進中建工程管理局的領導班子，這也是近15年來，繼孫文杰、孔慶平之后，中海地產(chǎn)負責人首次未進集團領導班子。 “郝距離中建派那條線，（情感上）太遠了，”“服役”19年之久的老中海人程凱（化名）對時代周報記者透露說，沒有進入最高決策層，郝的命運就很可能掌握在別人手上。時代周報記者聯(lián)系中海地產(chǎn)方面希望進行采訪，對方稱沒有發(fā)言權。記者繼而采訪中國海外發(fā)展，其香港企訊部回復表示，“已把問題記錄，但相關回復將以公告為主”。 三代掌門新老交替 孫文杰是中海地產(chǎn)的一手締造者。一直到今天，中海地產(chǎn)還沿著孫文杰打下的基礎做慣性發(fā)展。 上個世紀70年代末（1979年），中建工程總公司在香港安家落戶成立了中國海外集團，下設中國海外發(fā)展和中國建筑國際等公司。1981年，孫文杰被派往香港，成為中國海外集團總經(jīng)理。在發(fā)現(xiàn)不少港企靠房地產(chǎn)獲利的方法后，他作出一個重要決定：從建筑跨入地產(chǎn)。 現(xiàn)在來看，如果不跨出這一步，就很難有中建工程總公司的今天。直到現(xiàn)在，中建工程總公司的上市平臺——中國建筑股份有限公司（601668.SH，以下簡稱“中國建筑”）很大一部分盈利還來自房地產(chǎn)業(yè)。 中國建筑年中報數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，中國建筑總營收約4137.34億元，凈利約137.33億元。其中，只占總營收13.9%的地產(chǎn)業(yè)務，卻貢獻了39.2%的總毛利；而占總營收比例高達71.9%的房建業(yè)務，毛利貢獻占比只約46.1%。二者毛利率差距懸殊，其中地產(chǎn)毛利率33.8%，而房建毛利率水平僅7.7%。 1992年，中國海外發(fā)展上市，這是第一家以自身在港資產(chǎn)直接上市的中資公司。在寸土寸金的香港，靠著給港島九分之一填海造地面積，幾十公里長的供水管線，超1000萬平方米的住宅建造及香港機場等標志性工程，中國海外集團確立了領袖地位。 黑色之年1997年9月，亞洲金融風暴襲擊香港，股市、樓市雙重狂跌70%多。孫文杰用“滅頂之災”來形容那場災難，“10年辛苦掙的錢，一夜工夫打回原形”。 中國海外發(fā)展幾近破產(chǎn)邊緣。這一年，孔慶平首次以董事局成員身份，出現(xiàn)在中國海外發(fā)展的財報里，任執(zhí)行董事。 “陰差陽錯的是，內地的擴張卻拯救了艱難中的中國海外發(fā)展，”程凱對時代周報記者回憶說，1988年8月，深圳市政府正式批復了中國海外發(fā)展在深圳設立分公司，中海地產(chǎn)的前身就此誕生。第一個十年里，中海地產(chǎn)雖僅先后進入了深圳、上海、廣州、北京4個城市，但內地項目特別是持有物業(yè)項目回流的現(xiàn)金給了中海地產(chǎn)寶貴的喘息機會。 孔慶平事后也回憶說：“我們用了三四年時間撫平了那次金融風暴的創(chuàng)傷。但市場一有風吹草動，‘傷口’就會隱隱作痛?！边@次危機，至今仍警醒中國海外發(fā)展要穩(wěn)健經(jīng)營。 正是這次危機，孫文杰作出了另一個重要決定，地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略性轉移，將投資重點轉向內地。經(jīng)過5年的“臥薪嘗膽”，孫文杰、孔慶平團隊在2002年8月通過增資擴股、改制重組，正式成立中海地產(chǎn)，后者成為中國海外發(fā)展內地地產(chǎn)業(yè)務的核心旗艦。 這一年，是中國海外發(fā)展的關鍵之年，戰(zhàn)略重心的轉移讓其慢慢駛入快車道。郝建民此時正式登場，任中海地產(chǎn)總經(jīng)理，主持中海地產(chǎn)工作。 “孫文杰最先起用了郝建民，”程凱對時代周報記者說，1995-2001年間，郝先后被派到北京、深圳公司分管業(yè)務。此后的10多年間，郝的工作主要是對孔慶平負責。 中國海外發(fā)展的歷年財報，勾勒出了孫、孔、郝的交集，最早就發(fā)生在香港。1987年一畢業(yè)，22歲青年人郝建民就到了中建工程總公司。兩年后，郝被派往香港，成為孫、孔二人的下屬。在此之前，1982年進入中國建筑工程總公司的孔慶平，在1987年被派駐香港。 1998年，在中國海外發(fā)展的高管名單里，第一次出現(xiàn)了郝建民的名字，被委任為公司董事及北京區(qū)域董事總經(jīng)理。 2001年，孫文杰回到內地，走馬上任中建總公司總經(jīng)理?？讘c平隨后接任了中國海外發(fā)展董事會主席職位，而郝建民則一路升為副主席兼行政總裁。 兩年多前的2013年8月6日，孔慶平卸任中國海外發(fā)展董事會主席職位，但繼續(xù)擔任中建工程總公司副總經(jīng)理、黨組成員等領導班子崗位。 彼時，48歲郝建民是他的接班人，自此，中國海外發(fā)展及中海地產(chǎn)，完全進入“郝時代”。 重組背后的博弈 地產(chǎn)黃金十年，在孔慶平與郝建民合作之時洶涌而來，盈利能力最強成為中國海外發(fā)展身上最顯眼的標簽。 2003-2014年間，中國海外發(fā)展的年均凈利潤復合增長率達到39.5%，股東攤占純利復合增長率為40%，平均股東資金回報為23%，實現(xiàn)了有質量的可持續(xù)增長。這幾項業(yè)績指標，連續(xù)12年保持全行業(yè)第一。 誘人的地產(chǎn)利潤，也是中建工程總公司最為看重的。 2011年，剛剛執(zhí)掌中建工程總公司一年的易軍在接受《清華管理評論》專訪時說，“我們希望再通過5-6年的時間，能夠將中國建筑的主業(yè)房屋建筑、基礎設施、地產(chǎn)的收入占比調整為5：3：2，利潤占比則反過來為3∶2∶5。”這意味著，20%的地產(chǎn)提供公司50%以上的利潤占比。 如何切贅求生，化解中建體系內房地產(chǎn)板塊同業(yè)競爭頑疾，并做大做強的重任，落在了易軍身上。就在前一年，中建工程總公司一把手孫文杰退休后，易軍接棒為董事長兼黨組書記，明確了新領導班子的核心。 2009年7月，經(jīng)過整整三年的運籌和努力，中國建筑在A股上市，510.6億元募資創(chuàng)彼時全球建筑及地產(chǎn)行業(yè)最大IPO紀錄，中建工程總公司是最大股東，持股56.45%。 那份長達487頁的招股書，第一次撥開了中國建筑統(tǒng)紛繁復雜的業(yè)務枝椏。其地產(chǎn)業(yè)務涉及三家上市公司—中建國際、中國海外發(fā)展和中國建筑本身，并主要分為三塊：中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)和總公司下屬各工程局及設計院運營的房地產(chǎn)業(yè)務，前兩者為主要地產(chǎn)平臺。 業(yè)務劃分上，中海地產(chǎn)以發(fā)展中高檔住宅為主，中建地產(chǎn)則從事中海地產(chǎn)之外的業(yè)務，包括各類中低端住宅及保障房等。中建地產(chǎn)的前身是1990年6月成立的中國建設機械華東公司，由其在2008年11月改制后更名而來。 “早年，條件放開，中建八大局和眾多設計院手里都有房地產(chǎn)項目，掛靠在中建地產(chǎn)，”在中海地產(chǎn)服務21年后離開的高管張睿（化名）對時代周報記者介紹說，這些地產(chǎn)屬于八大局等自己管理與開發(fā)，不成規(guī)模，比較零星，所以沒有劃進日后的重組范圍。 兩大平臺間地產(chǎn)業(yè)務分肥、互搏、同業(yè)競爭的狀況正日漸明顯。2009年底，中建地產(chǎn)以樓板價3.25萬元/平方米搶下了上海新江灣城地王，開發(fā)高端樓盤。2010年，中國海外發(fā)展收購光大地產(chǎn)并更名為“中海宏洋”，布局三、四線城市。 “中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)合并的說法，在2010年起傳得熱火朝天，”張睿對時代周報記者回憶說，“整合，意味著利益格局的重新劃分和人事調整。由于中海地產(chǎn)長期跟中建系總部叫板，這也導致總部領導積怨已久，一肚子意見，準備收編中海地產(chǎn)?！? “那會，總部領導回來給中海地產(chǎn)高管開會，態(tài)度都是對中海沒有認同感，”張睿對時代周報記者說，除了使勁表揚中建地產(chǎn)外，該領導都是讓中海地產(chǎn)要學會感恩，要感謝總公司的政策給了中海地產(chǎn)獨立發(fā)展的機會。 2013年8月6日，這場無例可循的重組大幕正式拉開。中國建筑公告稱，擬將旗下中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)及中建國際的房地產(chǎn)業(yè)務注入中海地產(chǎn)。并且，在完成整合前，這部分資產(chǎn)由中海地產(chǎn)托管。 同一天，陳誼身份變了，他的新抬頭是中國海外發(fā)展執(zhí)行董事兼總裁。陳誼是有23年資格的老中建人，歷任中建系中建建筑、中建國際和中建地產(chǎn)的一把手。2015年6月底，陳誼帶來的400多億港元“見面禮”全部完成注入中海地產(chǎn)的法律程序。 “很多人認為，與中建地產(chǎn)合并，中海地產(chǎn)如虎添翼，其實并不是這樣。也有很多人說，合并中建地產(chǎn)后，中海地產(chǎn)很快就能超越萬科達到第一，但這個猜測并不現(xiàn)實，”程凱對時代周報記者說，許多媒體和外界行業(yè)觀察人員對這件事看得不透，中建地產(chǎn)并過來400多億港元（338億元人民幣）的資產(chǎn)，只占中海地產(chǎn)總資產(chǎn)的10%不到（2014年，其總資產(chǎn)規(guī)模達3509億港元），沒有任何意義，而且資產(chǎn)質量不高。中海地產(chǎn)并沒有撿大便宜，不要這部分資產(chǎn)，也能達到2015年的1806.32億港元（約1525億元）的銷售規(guī)模和絕對第一的利潤總額位置。 血緣關系并未讓中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)產(chǎn)生認同感。“兩家公司在薪酬、管控和文化體系上，差別都很大，”中海地產(chǎn)原某分公司總經(jīng)理錢磊對時代周報記者說，“中建地產(chǎn)做開發(fā)不接地氣，總部官僚作風強，每年幾十億元的銷售額，幾個點的毛利率，實力明顯和中海地產(chǎn)不對等?！? 來自中海內部的對抗強而有力。合并之初，中海地產(chǎn)方面就有個口號，中建地產(chǎn)人員全部降級使用，待遇跟著級別走，愿意來則來，不愿意就請走人。 在時代周報記者采訪的多位中海地產(chǎn)前任、現(xiàn)任高管眼里，大家都沒有否認一種猜測，“這是架空陳誼的一個舉措。”據(jù)稱，陳誼是易軍一路提拔起來，在總公司呼聲很高。 “郝偏感性，思維很跳躍，開會時很少條理性一條一條說事情，”程凱對時代周報記者說，郝也是強硬派，講話直接犀利，嬉笑怒罵都來，他最擅長用人和排兵布陣，需要絕對掌控。當然，在央企，人事最重要，中海地產(chǎn)也最講人事。由于做派鮮明，喜歡郝和不喜歡郝的人都很分明，喜歡他的人，欣賞他的大方，“孫文杰在任時候，提倡大家無私奉獻，大家過得很清苦?？缀秃聛砹艘院螅蠹沂杖?、待遇發(fā)生了翻天覆地的變化?！? “陳來中海地產(chǎn)之后，局面并沒有想象中那么緊張，他帶來的人并不多。本來以為中建地產(chǎn)會陸續(xù)會有人來，但最后也沒有，”張睿對時代周報記者說，陳誼在中海地產(chǎn)唯一分管的領域是海外地產(chǎn)業(yè)務——但這項業(yè)務僅有美國紐約一個商住混合項目。他最初是通過中海的投資拓展部管理美國公司，但投資拓展部在2015年年底被郝建民裁撤掉。 接下來的事，大家都看到了。2016年1月19日，陳誼留下一封《重回起點再出發(fā)》的離職感言，轉身離開。 三權分立巋然不動 “忠義二責已了，”陳誼對于這次地產(chǎn)重組所有想說的話，似乎都凝聚在這六個字里。到本月（1月），因歷史原因負責總公司代建項目的最后幾十名中建地產(chǎn)員工最終并入中海地產(chǎn)體系。 這項史無前例的重組，在兩年多時間里完成人、財?shù)氖崂?。時代周報記者曾試圖采訪陳誼，但未獲得其回復。 “陳誼上不了位，沒什么主導權，就走了，”跟隨陳誼進入中海地產(chǎn)的老中建人耿鑫（化名）對時代周報記者說，中海地產(chǎn)內部沒有提出一個海外事業(yè)的具體目標，兩撥人互相盯著。 兩年前，郝建民發(fā)起中海地產(chǎn)內部大變革時，還沒有人敢把賭注押在如今的“贏面”上。2014年1月1日，中海地產(chǎn)成立戰(zhàn)略管控委員會，并設專業(yè)地產(chǎn)、營銷、工程三條線，由總部垂直管理。主任是郝建民，實際負責人是副總裁林曉峰，財務出身。 林曉峰更像一個巨大的甲方，給三條線直接定任務和考核指標。在這場變革后，中海地產(chǎn)從原來的“區(qū)域諸侯制”變成了“內閣制”，內閣總攬權力。這種調整雖然形成了權責分離，但運營團隊的壓力卻加劇。 “中海地產(chǎn)體制一貫強勢，容不得你有不同意見，”張睿對時代周報記者說，2005年前后，公司規(guī)模擴大，管理難度提升后，總部把地方權力漸漸往上收。到所謂的“三權分立”后，更為離譜，到今天這個時刻，一點點小小的決策都集中在上面。地方公司幾乎沒有實權，只有運作權，流程線太長，影響到很多決策效率?！耙郧?，1000萬以上合同和30萬以上付款才需要到總部確認，后來變成500萬以上合同和10幾萬付款都得拿上來總部批。” 2014年，中海地產(chǎn)原華南區(qū)域負責人曲詠海被抽調回總部擔任營銷公司董事長后，營銷線與地產(chǎn)線任務目標不一，為了規(guī)模和利潤指標互相“打架”。在2015年中的一次會議上，這種矛盾公開化了。據(jù)媒體報道，林曉峰提出，當年下半年中海地產(chǎn)所有項目的開盤定價，將嚴格按成本乘以利潤率的方式進行。這種不考慮市場變動的強硬方式，讓曲詠海極為不滿，并當場提出了強烈的反對意見。不久后，曲詠海離職創(chuàng)業(yè)。 “營銷線是個為難的崗，任務指標很難平衡，從區(qū)域總到總部其實是變相降權，”錢鑫對時代周報記者說，在中海地產(chǎn)內部，人情因素分占比很高，甚至希望一些不聽話的老人走，“中海地產(chǎn)的最大特點，就是走了誰，都可以玩得轉，因為后面有龐大的替補隊員在?！? 1月21日，中海地產(chǎn)發(fā)出內部任免文件，任命副總裁羅亮兼任中海營銷公司董事長，接任此前出走者曲詠海之位。樂居深度報道稱，為扭轉過去改革僵局，現(xiàn)在，中海地產(chǎn)計劃在集團層面成立一個營銷決策委員會，郝統(tǒng)領方向，羅主抓實務。 時代周報記者從中海地產(chǎn)總部高層處了解到的情況是，該營銷決策委員會，本來在中海地產(chǎn)就存在，但多年來并未有實際上的運作。羅亮曾主管中海地產(chǎn)營銷、設計兩部門十年之久，于2014初被調至僅主管規(guī)劃設計。 現(xiàn)在，羅的話語權有無提升，提升到何地步？據(jù)中海地產(chǎn)高層透露，定價權，營銷和地產(chǎn)是不是同時對規(guī)模和利潤負責，這些是爭論焦點，“各區(qū)域討論還沒結束，有人想要定價權，有人不想要，像華東區(qū)就不想要定價權?！? “中海地產(chǎn)在物業(yè)領域，最先推行垂直管理，最開始也是雞飛狗跳不好處理，但最后很成功并實現(xiàn)上市，”張睿對時代周報記者說，郝目前推行的戰(zhàn)略管控委員會也是受此啟發(fā)，在內部多次講話要學習物業(yè)垂直管理的方法，三條路線可能或有分拆上市的想法。 中海地產(chǎn)內部知情人士也告訴時代周報記者，這兩年，垂直管理之下，內外應激反應強烈，總部與地方博弈、妥協(xié)與反思交織在一起，現(xiàn)在需要對這些變革做出一些優(yōu)化和調整，考慮逐漸削弱戰(zhàn)略管控委員會的一些權力，但也不會全盤否認變革，這等于自己打臉。 慢慢衰退的巨人 內耗太大，中海地產(chǎn)在這幾年一直處于衰退狀態(tài)，慢慢走下坡路。 2007年之前，行業(yè)排名永遠都是萬科第一，中海第二。但這以后，保利沖上來了，中海就一路下滑到第三、第四、第五，一直到近幾年的第六。2015年，中海地產(chǎn)銷售規(guī)模僅比碧桂園高100億元左右。 在去年克而瑞監(jiān)測的30個一二線城市房企十強排名中，鮮少看到有中海地產(chǎn)躋身前五。據(jù)時代周報記者了解，中海地產(chǎn)重慶、杭州、廣州等城市公司先后有負責人因未完成任務而被降級，或選擇離職。此外，中海內部人才正在加速流失。繼挖角大戶萬科之后，又來了龍湖、世茂和碧桂園、復星等。 “中海不會和你拼規(guī)模，這一點我們看的很透，”程凱對時代周報記者說，拼規(guī)模的企業(yè)，其實它的財務指標都不好，你看千億房企里的恒大、碧桂園等，都是硬拼出來的，疲于奔命，長期來看沒有可持續(xù)性。 在他看來，中海地產(chǎn)從沒有把誰當潛在對手，或者要超越誰，“中海地產(chǎn)也從不愿意向別人學習，從沒聽說中海哪個高管帶隊去同行企業(yè)考察和學習，都是別人來朝拜中海地產(chǎn)，公司很自信于自己的體系和人才梯隊?！? 據(jù)時代周報周記者了解，中海地產(chǎn)只和自己玩，只對資本市場負責，財務指標要優(yōu)于其他所有房企，“他會作為隱形巨人，提醒你時時想起他的存在?！? 按照中海地產(chǎn)內部要求，其內控就是要保持各項指標年度兩位數(shù)增長，拿地成本利潤率15%是紅線，這樣才能保持它的股票價值和低成本融資。 “中海地產(chǎn)領導危機感特別強，絕對要有增長的原因還在于，中海地產(chǎn)游離于中建體制，唯有業(yè)績過得硬，才能挺腰桿說話，”張睿對時代周報記者說。 這種思路下，中海絕對不搞養(yǎng)老等回收期太長，效益產(chǎn)生太慢的產(chǎn)業(yè)，這屬于前人栽樹后人乘涼，會影響他的整體業(yè)績表現(xiàn)。去年年中業(yè)績會時，郝建民表示，“中海地產(chǎn)還沒有轉型的方向，董事會、管理層基本共識是做好自身主業(yè)?！? 通過實施總部垂直管理，在對各地方公司高層和外來團隊削權后，郝建民已逐漸確立了自己對中海地產(chǎn)的完全掌控。 眼下，他或許并不能高枕無憂。 陳誼離開的同一天，中國建筑宣布，因年齡原因，孔慶平不再擔任副總經(jīng)理職務。離職后，孔不再擔任公司任何職務。郝并未能按慣例增補進該職位。更重要的是，目前中建工程總公司七人領導班子落定，這也是近15年中海地產(chǎn)負責人首次未進集團領導班子。 “郝距離中建派那條線，（情感上）太遠了，”程凱對時代周報記者說，沒有進入最高決策層，郝的命運就很可能掌握在別人手上。但短期內，郝被換掉的可能性也很小。中建工程總公司新任一把手官慶2015年5月才上任，是否會進行大刀闊斧改革還不清楚。 官慶是中組部和國務院國資委面向海內外公開招聘的12名中央企業(yè)高級管理者之一。他同時還兼任中國建筑董事長及擔任董事會戰(zhàn)略委員會主任委員，中國海外集團董事長。 “如果中海地產(chǎn)動蕩出現(xiàn)業(yè)績嚴重下滑，誰都背不起這個責任，畢竟要面對國資委的嚴格考核。當然，中海地產(chǎn)內部抱團很厲害，要換中海地產(chǎn)的老干部，如果只來一兩個總公司的人，搞不定，”程凱對時代周報記者說。 發(fā)稿：隋丕寧審核：楊羚強終審：蔡戰(zhàn)波