每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

剛剛發(fā)布2015年度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告之后，萬(wàn)通地產(chǎn)就收到了來(lái)自上交所的問詢函。

回復(fù)公告雖姍姍來(lái)遲，但還是揭開了萬(wàn)通杭州兩個(gè)項(xiàng)目操盤失誤且連累整體業(yè)績(jī)預(yù)虧的現(xiàn)實(shí)。1月22日，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司對(duì)2015年杭州樓市看漲，堅(jiān)持售價(jià)不調(diào)及兩年去化，但2015年四季度相關(guān)區(qū)域競(jìng)品樓盤集體降價(jià)，致公司杭州兩個(gè)項(xiàng)目不得不做計(jì)提減值準(zhǔn)備。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，萬(wàn)通杭州上園項(xiàng)目如果下折20%，將虧損4.7億元，而杭州萬(wàn)通中心酒店式公寓下折10%，將虧損1.2億元。普華永道測(cè)算，該總計(jì)提減值5.9億元到6.2億元。這與2014年業(yè)內(nèi)宣稱房企即便售價(jià)下折30%仍有利潤(rùn)可賺的市場(chǎng)環(huán)境，已不可同日而語(yǔ)。

萬(wàn)通公開承認(rèn)誤判杭州樓市

1月22日，萬(wàn)通地產(chǎn)回復(fù)上交所的問詢公告，公開承認(rèn)其對(duì)杭州樓市判斷“失誤”。

萬(wàn)通地產(chǎn)的判斷邏輯是，2015年杭州樓市體現(xiàn)出供應(yīng)量增長(zhǎng)、成交量增長(zhǎng)、市場(chǎng)熱度上升、板塊差異明顯、大型房企競(jìng)爭(zhēng)激烈等特征，加上一系列降準(zhǔn)降息等刺激樓市政策的出臺(tái)及2016年G20峰會(huì)在杭州召開等有利因素，認(rèn)為當(dāng)?shù)貥鞘谐山粚⒊噬仙厔?shì)。

基于此，萬(wàn)通地產(chǎn)2015年前三季度并未對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，堅(jiān)持認(rèn)為相關(guān)項(xiàng)目去化周期在兩年左右。

然而，市場(chǎng)并未如萬(wàn)通預(yù)想的方向發(fā)展，卻繼續(xù)下行。萬(wàn)通地產(chǎn)表示，2015年四季度，杭州兩個(gè)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)庫(kù)存量仍在上升，去庫(kù)存壓力持續(xù)加大，2015年底中央提出房企適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，以加快去庫(kù)存速度，傳遞出對(duì)樓市高庫(kù)存擔(dān)憂的信號(hào)。

除了宏觀層面的悲觀情緒彌漫，上述項(xiàng)目所在區(qū)域的競(jìng)品樓盤也集體加入降價(jià)潮之中，試圖以價(jià)換量謀突圍。

萬(wàn)通地產(chǎn)認(rèn)為，這給公司上述兩項(xiàng)目的定價(jià)帶來(lái)了直接沖擊和影響，稱公司及時(shí)調(diào)整上述兩個(gè)項(xiàng)目的銷售策略，作出降低售價(jià)、縮短去庫(kù)存周期，快速回籠資金的策略，但新的銷售定價(jià)低于存貨成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)側(cè)，需計(jì)提減值準(zhǔn)備。

公開資料顯示，已竣工的杭州萬(wàn)通中心寫字樓的單方成本約2萬(wàn)元/平方米，精裝修的酒店式公寓單方成本約2.2萬(wàn)元/平方米，而尚未完工的杭州上園項(xiàng)目住宅單方成本約1.8萬(wàn)元到1.9萬(wàn)元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從萬(wàn)通以往財(cái)報(bào)來(lái)看，萬(wàn)通地產(chǎn)杭州上園項(xiàng)目51%權(quán)益的樓面地價(jià)為9230元/平方米，杭州萬(wàn)通中心49%權(quán)益的樓面地價(jià)為6380元/平方米。

如果對(duì)比來(lái)看，萬(wàn)通杭州上園項(xiàng)目的地價(jià)成本已接近項(xiàng)目單價(jià)總成本的50%，2013年萬(wàn)通拿下該地塊時(shí)曾歷經(jīng)了44輪爭(zhēng)奪，溢價(jià)率不菲。

2014年，全國(guó)樓市遇歷史拐點(diǎn)，中原地產(chǎn)相關(guān)人士指出那輪降價(jià)潮中的杭州樓市即為排頭兵，個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)后地價(jià)占房?jī)r(jià)逾50%，已接近成本線。

項(xiàng)目計(jì)提減值拖累公司業(yè)績(jī)

截至2015年底，萬(wàn)通地產(chǎn)為上述兩個(gè)項(xiàng)目累計(jì)投入資金30億元，其中杭州上園項(xiàng)目累計(jì)11.5億元，從2013年開工建設(shè)到2015年6月封頂，在此期間一直未預(yù)售。萬(wàn)通地產(chǎn)表示，截至目前，杭州上園項(xiàng)目未取得預(yù)售證，尚未開盤銷售。

按照計(jì)提減值數(shù)據(jù)，萬(wàn)通杭州上園項(xiàng)目降價(jià)20%~30%，對(duì)應(yīng)減值4.7億元到4.8億元，萬(wàn)通中心降價(jià)10%~20%，對(duì)應(yīng)減值1.2億元到1.4億元，總金額大概在5.9億元到6.2億元。

1月13日，萬(wàn)通地產(chǎn)公布了2015年度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，稱因?yàn)楹贾輧蓚€(gè)項(xiàng)目計(jì)提減值的緣故，經(jīng)公司財(cái)務(wù)部初步測(cè)算，預(yù)計(jì)公司2015年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損5.8億元到6.2億元。

作為長(zhǎng)期服務(wù)于萬(wàn)通地產(chǎn)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)，普華永道據(jù)其審計(jì)計(jì)劃，已將存貨減值準(zhǔn)備會(huì)計(jì)估計(jì)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為他們2015年度財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)工作的特別風(fēng)險(xiǎn)。截至公告日，上述審計(jì)仍在進(jìn)行中。

2013年之前，萬(wàn)通地產(chǎn)凈利潤(rùn)還能維持在數(shù)億元以上，到2014年已下滑至大約9765萬(wàn)元，2015年又公告了巨額預(yù)虧，這讓外界不能不懷疑其現(xiàn)有管理層的操盤能力。對(duì)此，記者多次致電萬(wàn)通地產(chǎn)，但對(duì)方的公開電話一直無(wú)人接聽。

2014年8月份，萬(wàn)通地產(chǎn)董事會(huì)“大換血”，“萬(wàn)通系”人馬基本退出，“嘉華系”上位。2015年，萬(wàn)通地產(chǎn)注入資產(chǎn)謀轉(zhuǎn)型也并未如愿。

截至目前，“嘉華系”相關(guān)負(fù)責(zé)人也一直未對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展有重要的針對(duì)性表述，這讓外界對(duì)其猜疑不斷。

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波