◎李宇嘉

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2015年12月，深圳房價已連續(xù)13個月領漲全國，同比上漲47.5%，這一數(shù)據(jù)遠遠領先北上廣。按照目前均價超過4萬元計算，深圳房價收入比已超過20倍，高居各大城市首位，這意味著對深圳普通常住居民家庭來說，要積累超過20年的收入才能買得起一套房。

不僅是普通人，多數(shù)人才也被房價“拋棄”了。深圳某網(wǎng)站做了一項調(diào)查，受訪者中六成畢業(yè)超過5年、超五成為本科及以上學歷，月薪在5000~ 10000元的占41%、1萬元以上的占27%，應當說能代表深圳人才的平均收入了。按目前的房價，一套72平方米的房子要花費289萬元，首付三成要87萬元。即便是一個月薪1萬元的人才，扣除吃飯、交通和房租等必要開支約2500元之外，以剩余7500元/月的收入，需要花近10年才能付得起首付。

盡管房價非常高，但需求和購買力卻依舊很強勁。目前，深圳1100萬常住人口中，70%的人無房。鏈家發(fā)布的《2015年深圳樓市大數(shù)據(jù)》顯示，54.5%的看房客無房，這一比例在全國大城市中最高。另外，2015年“3·30”新政啟動了深圳“換房潮”，二手房流轉率達到8%，高居全國第一。

除了“剛需”和改善型需求外，住房投資需求在深圳也很旺盛。鏈家統(tǒng)計，2015年深圳二手房投資客占比超過30%。近期，筆者調(diào)研了均價在7萬元以上的新開樓盤，也發(fā)現(xiàn)了大量的投資客，包括退出實體經(jīng)濟的企業(yè)主。在資產(chǎn)配置荒的背景下，民營私營企業(yè)集中的深圳，未來投資需求或不會減緩。

據(jù)筆者的調(diào)查，2015年，深圳房價每有下跌，需求就蜂擁入市，這給市場一個強烈的信號，即強大的“剛需”和改善型需求基本上封死了房價深度下跌的空間。而包括投資性需求和概念投機（如學位房、自貿(mào)區(qū)）在內(nèi)的總體需求非常強大，給未來房價上漲帶來豐富的想象空間。這是住房均價在2015年“三連跳”后，各界對后市依舊樂觀的原因。

從支付能力看，深圳樓市已拋棄了購房者的“合理需求”。但是，若樓市成為投資者“接龍”的方向，沒有了“合理需求”對樓市基礎的夯實，未來風險會非常大。從過往樓市泡沫引發(fā)的金融危機看，過分樂觀和投機泛濫是罪魁禍首。

近日，深圳市住建局發(fā)布了《住房保障發(fā)展規(guī)劃（2016-2020）》（征求意見稿），提出未來5年建設保障性住房40萬套，供應保障性住房35萬套，面向人才群體（本科及以上）供應不少于70%。筆者認為，此舉或是解決住房困境和深圳房價“軟著陸”的一個機會。

根據(jù)深圳住建局的數(shù)據(jù)，“十三五”末，深圳住房保障覆蓋常住人口的比率確保達到20%，力爭達到23%，保障性住房與商品住房套數(shù)比將提高至40%，即未來深圳商品房和保障房或有望“對半開”，如此一來，未來深圳住房供給的局面將發(fā)生根本變化。

從供應方式上看，未來深圳保障房供應有兩個變化，一是棚戶區(qū)改造釋放出的土地資源，除建設拆遷安置房和公共配套設施外，主要用于建設保障性住房，這意味著未來城市更新將大規(guī)模配建保障房。同時，以地鐵三期、四期工程、“七橫十三縱”干線路網(wǎng)建設，以及公交線網(wǎng)開設和調(diào)整為契機，明確軌道交通沿線及場站鄰近區(qū)域住宅建設用地優(yōu)先用于保障性住房。綜上，過去集中于特區(qū)外的保障房供應將有望改觀，保障房供應的效率將大大提升。

二是保障房封閉流轉。已購經(jīng)濟適用住房和安居型商品住房的個人，向輪候在冊家庭自由轉讓其所購住房；已購公共租賃住房和安居型商品房的重點企事業(yè)單位，面向市區(qū)兩級重點企事業(yè)名錄中企業(yè)，整體轉讓其所購住房。

在土地資金緊缺的背景下，深圳探索出了一條可持續(xù)的住房保障之路，即開辟一個獨立于商品住房市場的保障房流轉市場，讓保障房在人才內(nèi)部自循環(huán)，這無疑是解決問題的捷徑。

深圳住房保障“新政”或透露出一個信號，即在“去行政化”、人口進城“棄小從大”、資金資源集聚的背景下，類似于北上廣深之類的超級大城市，房價長期看漲或許是擋不住的趨勢。因此，政府也就有了新的認識和行動邏輯：低收入人群租住城中村、公租房，政府將保障重點放在人才上。該保障的對象保障到位了，壓力也就小多了。

“合理需求”另辟釋放途徑，房價上漲的邏輯和預期將徹底反轉，深圳房價也有了“軟著陸”的機會，不至于因投機泛濫而泡沫化和破滅。

當然，在為深圳住房保障“新政”叫好的同時也提個醒，編制規(guī)劃固然重要，但能完成且效率高才是關鍵。深圳的住房保障“新政”掐準了問題的要害，關鍵在于執(zhí)行，包括土地和資金能否到位、工期能否保障、公共配套能否跟上、分配是否公平等。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）