轉(zhuǎn)型升級(jí)結(jié)碩果，業(yè)績(jī)爆發(fā)終可期，默默耕耘的華聯(lián)控股（000036,SZ）終于迎來(lái)收獲。2015年7月份開(kāi)始，華聯(lián)控股已經(jīng)連續(xù)接待了數(shù)十家機(jī)構(gòu)調(diào)研，上門拜訪的機(jī)構(gòu)包括知名私募、基金、保險(xiǎn)公司。華聯(lián)控股之所以成為機(jī)構(gòu)們眼中的“香餑餑”，就在于其2015年4月推出了超高的限制性股票激勵(lì)考核目標(biāo)：3年后華聯(lián)控股凈利潤(rùn)增長(zhǎng)11倍。

激勵(lì)方案:凈利潤(rùn)擬增11倍

2015年4月16日，華聯(lián)控股董事會(huì)審議通過(guò)限制性股票激勵(lì)計(jì)劃。6月9日，董事會(huì)同意授予45名激勵(lì)對(duì)象1660萬(wàn)股限制性股票，激勵(lì)對(duì)象主要為公司董事、中高級(jí)管理人員以及其他核心技術(shù)(業(yè)務(wù))人員。

華聯(lián)控股的母公司華聯(lián)發(fā)展集團(tuán)股權(quán)架構(gòu)相對(duì)較為分散，華聯(lián)控股目前無(wú)實(shí)際控制人，管理層對(duì)公司具有較強(qiáng)的掌控權(quán)。2015年4月推出的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃對(duì)華聯(lián)控股管理層的激勵(lì)十分到位。

在這份備受關(guān)注的方案中，以2012至2014年華聯(lián)控股平均凈利潤(rùn)為基數(shù)，2015至2017年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別不低于134%、836%、1772%，且凈利潤(rùn)分別不低于5000萬(wàn)元、2億元和4億元。2017年凈利潤(rùn)超過(guò)4億元，這已是2014年凈利潤(rùn)的11.6倍。

華聯(lián)控股之所以能夠做出如此“自信”的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)與股權(quán)激勵(lì)，在于其地產(chǎn)項(xiàng)目漸入收獲期。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)具有周期性，竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目即將發(fā)售將有力支撐業(yè)績(jī)爆發(fā)。

據(jù)興業(yè)證券7月31日測(cè)算,華聯(lián)控股RNAV(重估凈資產(chǎn))為9.1元,股價(jià)具有極高的安全邊際。隨著公司深圳和杭州重點(diǎn)項(xiàng)目逐步進(jìn)入銷售和結(jié)算，將有效解決過(guò)去幾年公司項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)資源不足導(dǎo)致業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)遲緩的問(wèn)題，預(yù)期2015年全年業(yè)績(jī)無(wú)憂，明年起業(yè)績(jī)將開(kāi)始大幅爆發(fā)。

華聯(lián)控股所在的房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫(kù)存之旅”已經(jīng)開(kāi)啟。基本面較好且有轉(zhuǎn)型概念的華聯(lián)控股將有機(jī)會(huì)獲得階段性超額收益。

地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入收獲期

華聯(lián)控股主營(yíng)業(yè)務(wù)幾經(jīng)變遷，先是化纖業(yè)變?yōu)榉b業(yè)，又由石化新材料轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前其房地產(chǎn)主業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了轉(zhuǎn)型的“收獲期”。華聯(lián)控股目前在深圳、上海、杭州等三地?fù)碛薪?jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)。

國(guó)家的激勵(lì)政策及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的改善，成為華聯(lián)控股的“天時(shí)”。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由低潮逐步走向回暖，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì)，特別是一線城市。未來(lái)一線城市的樓市仍將維持“白銀時(shí)代”，人口聚集效應(yīng)和土地供應(yīng)有限，使得深圳的樓市上漲仍然可期。業(yè)內(nèi)專家分析，圍繞中央去庫(kù)存戰(zhàn)略導(dǎo)向，更多相關(guān)財(cái)政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺(tái)，樓市“暖冬”已然可期；價(jià)格方面，一二線熱點(diǎn)城市受需求熱度及高價(jià)土地成交影響，房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大。深圳的房?jī)r(jià)自3·30以后，中央陸續(xù)出臺(tái)了包括營(yíng)業(yè)稅“5改2”，降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售，這也造就了深圳不管一手二手住宅的漲幅都位列全國(guó)首位。

地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)位成為華聯(lián)控股的“地利”。華聯(lián)控股最主要的項(xiàng)目位于深圳的核心區(qū)域，極大受益于此前深圳房地產(chǎn)基本面快速上行，未來(lái)盈利將大幅改善。華聯(lián)控股還將受益于深圳前海區(qū)域開(kāi)發(fā)和城市更新進(jìn)程：緊鄰前海有3個(gè)工業(yè)區(qū)，總占地20萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)更新后60萬(wàn)~70萬(wàn)平方米建筑面積。其中2個(gè)已上報(bào)城市更新計(jì)劃獲批并正在實(shí)施，華聯(lián)城市全景項(xiàng)目獲批計(jì)容積率建造面積19.7萬(wàn)平方米，已取得預(yù)售證于2015年10月16日開(kāi)始；南山華聯(lián)工業(yè)園B區(qū)地塊獲批計(jì)容積率建筑面積21.04萬(wàn)平方米，目前在籌建；A區(qū)立項(xiàng)計(jì)劃申報(bào)工作正在籌劃當(dāng)中。

大股東華聯(lián)集團(tuán)積極扶持剛轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)的上市公司做大做強(qiáng)則是華聯(lián)控股的“人和”：2010年6月注入杭州千島湖別墅項(xiàng)目70%股權(quán)，占地32萬(wàn)平方米，建筑面積11.2萬(wàn)平方米，作價(jià)僅2.8億元，目前千島湖別墅售價(jià)20000~25000元.大股東獲取該項(xiàng)目成本2.5億元，注入評(píng)估溢價(jià)僅12%。

海通地產(chǎn)研報(bào)分析，受益深圳市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，公司地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始結(jié)算將大幅提升業(yè)績(jī)。目前，深圳華聯(lián)城市全景花園銷售均價(jià)在5.3萬(wàn)元上下，熱銷大戶型接近6萬(wàn)元每平方米，大幅超越公司預(yù)期。此外，公司南山華聯(lián)工業(yè)園A、B區(qū)地塊，受益深圳自貿(mào)區(qū)建設(shè)，周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)在8萬(wàn)元上下。一旦進(jìn)入銷售階段，同樣將對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)帶來(lái)巨大貢獻(xiàn)。

根據(jù)公司定期報(bào)告及公開(kāi)信息，就具體項(xiàng)目而言，華聯(lián)控股未來(lái)2~3年的利潤(rùn)主要來(lái)源于深圳的華聯(lián)城市全景花園項(xiàng)目、杭州的UDC·錢塘公館和全景天地項(xiàng)目、杭州半島小鎮(zhèn)項(xiàng)目，華聯(lián)工業(yè)園A區(qū)、B區(qū)項(xiàng)城市更新目將助長(zhǎng)公司可持續(xù)發(fā)展。

華聯(lián)控股資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，不僅僅在地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地，還在投資領(lǐng)域進(jìn)行布局。華聯(lián)控股目前持有神州長(zhǎng)城(000018, SZ)4314萬(wàn)股，目前市值19億元；2015年6月17日又公告，公司使用5000萬(wàn)元自有資金作為有限合伙人參與投資設(shè)立深圳市騰邦梧桐在線旅游投資企業(yè)。此次參與投資設(shè)立騰邦梧桐基金，目的在于促進(jìn)公司展開(kāi)資本方面的投資運(yùn)作，開(kāi)啟公司跨行業(yè)投資或經(jīng)營(yíng)的發(fā)展戰(zhàn)略，旨在改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造較好的投資收益，提升公司價(jià)值。

綜上所述，華聯(lián)控股自2016年起進(jìn)入轉(zhuǎn)型收獲期，未來(lái)幾年業(yè)績(jī)可期。