每經(jīng)編輯｜楊羚強(qiáng) 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”官方微信公眾號(hào)real-estate-circle）

“上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會(huì)削弱城市的競(jìng)爭(zhēng)力。”

這是多么令人感慨的一句話??！但如果知道，這句話是上海市委書記韓正在10月9日的“區(qū)縣、大口黨委書記季度工作會(huì)議”上說的，你是不是會(huì)更感慨？！

韓書記還說：“我們必須堅(jiān)定不移下決心減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，必須保持定力，絕不能為緩解一時(shí)一地的問題，而采用短期刺激政策，要對(duì)市民負(fù)責(zé)、對(duì)未來負(fù)責(zé)。”

記得嗎？這已不是韓正第一次對(duì)高房?jī)r(jià)說“不”。

早在2010年的上海“兩會(huì)”上，時(shí)任上海市長(zhǎng)的韓正就表示，上海的房?jī)r(jià)高了，影響了上?？沙掷m(xù)發(fā)展，也損害了群眾利益。

對(duì)上海來說，這一次次對(duì)“調(diào)控房?jī)r(jià)”的宣誓，絕不僅僅是表態(tài)，它切實(shí)關(guān)系到上海未來經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

房?jī)r(jià)過高，不僅會(huì)影響全民居住質(zhì)量的改善，它還很可能將上海正在努力培育的“第四次工業(yè)革命萌芽”給扼殺！最終造成一代上海人生活成本的暴漲，阻礙下一代人的就業(yè)多樣性和經(jīng)濟(jì)活力。所以，對(duì)上海來說，調(diào)控住房?jī)r(jià)格，已經(jīng)刻不容緩！

打好基礎(chǔ)，發(fā)展這些產(chǎn)業(yè)…

大家都知道，全球范圍正在掀起第四次工業(yè)革命的浪潮，錯(cuò)過了前三次工業(yè)革命的中國(guó)，很有希望借助這一次工業(yè)革命的機(jī)遇，成功逆襲，成為全球工業(yè)化較高的國(guó)家，而上海無疑將在《中國(guó)制造2025》中，扮演極為重要角色。

“十二五”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清楚地寫道：到2015年，上海戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，將實(shí)現(xiàn)增加值占全市生產(chǎn)總值的15%左右。

根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2014年全年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值3453.23億元，比上年增長(zhǎng)7.4%，占上海市生產(chǎn)總值的比重為14.7%。

不過，決策層認(rèn)為上海資源環(huán)境的約束日益突顯，可用建設(shè)用地十分有限；水資源和大氣容量也十分有限，資源環(huán)境的約束對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式提出了更為迫切的需求。上海必須加快培育和發(fā)展知識(shí)密集度高、資源耗費(fèi)量少、環(huán)境友好、綜合效益明顯、且具有較強(qiáng)成長(zhǎng)潛力的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高人民生活質(zhì)量和水平，促進(jìn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)。

可以發(fā)現(xiàn)，近年世界各主要發(fā)達(dá)國(guó)家和經(jīng)濟(jì)體，均選擇了生物、新能源、新材料、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等新興產(chǎn)業(yè)作為突破口，提出以復(fù)興制造業(yè)為核心的“再工業(yè)化”的戰(zhàn)略思路，而這些產(chǎn)業(yè)也已成為“第四次工業(yè)革命”的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

這樣的格局雖然增加了上海發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但也有利于上海發(fā)揮較強(qiáng)的科技和人才優(yōu)勢(shì)，在新一輪全球產(chǎn)業(yè)變革中贏得先機(jī)。

德國(guó)、韓國(guó)的案例都充分反映，制造業(yè)立國(guó)的重要性。雖然目前上海的制造業(yè)經(jīng)過多輪的結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)只占GDP的約30%，但是發(fā)展好制造業(yè)，才能推動(dòng)好上海經(jīng)濟(jì)，這也是業(yè)界共識(shí)。上海的金融服務(wù)業(yè)、港口貿(mào)易、工業(yè)設(shè)計(jì)等都需要借助這個(gè)引擎，才能充分發(fā)展。

調(diào)節(jié)收入房?jī)r(jià)比，讓他們留下…

上海發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的底氣，無疑將來自一流的科技研發(fā)力量（高校資源、研究院資源、企業(yè)智囊資源等）。但在上海房?jī)r(jià)快速上漲的壓力下，很大一部分人才將被迫逃離上海，往二線城市發(fā)展。這對(duì)“新興上海”來說，沖擊不小。

就高校人才而言，中國(guó)高等教育學(xué)會(huì)組織發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年年薪在10萬元以下的教師占比近一半，20萬元以上的占比不足5%。而今年9月，上海新房均價(jià)已達(dá)35451元/平方米。可見，上海教師的收入會(huì)比很多省市教師收入略高，但他們要承受差距更大的房?jī)r(jià)壓力（上海房?jī)r(jià)比房?jī)r(jià)1.2萬/平的蘇州，1.4萬/平的南京等周邊二線城市，高2~3倍。）

在新能源、物聯(lián)網(wǎng)、新材料等行業(yè)，上海的人才薪酬甚至不比其他省份高多少，但他們面對(duì)的房?jī)r(jià)成本，卻必然更大：即使在松江、嘉定、青浦等上海房?jī)r(jià)較低的地方，收入也需要達(dá)到稅后一萬以上，才能考慮買房。對(duì)普通的上海年輕人而言，這可是他們得狠狠奮斗五六年才能想的事啊~

糟糕的是，上海的房?jī)r(jià)收入比差距，還在進(jìn)一步拉大。

就在韓書記講話的第二天，上海的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，同濟(jì)就拍出了23.1億的地價(jià)（樓板價(jià)20531元/平），溢價(jià)率71%，青浦區(qū)甚至拍出5.18億（樓板價(jià)16874元/平）地價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)191%。

實(shí)際上，不管產(chǎn)業(yè)是否先進(jìn)，附加值是不是高，制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)終究要落到“成本之爭(zhēng)”。但上海的地價(jià)還在持續(xù)走高，帶動(dòng)房?jī)r(jià)也必然走高，上海的成本優(yōu)勢(shì)正被消耗殆盡。

調(diào)節(jié)收入房?jī)r(jià)比，包容下他們…

十年前，中原集團(tuán)里有一位很有遠(yuǎn)見的香港人曾說：一個(gè)城市的商業(yè)要想成功，必須要同時(shí)具備“低端商業(yè)和中端商業(yè)”，僅有一端，它們誰也活不下來。比如，陸家嘴一到周末就沒人了。為什么？因?yàn)檫@里（十年前）吃一餐要一百元，而普通工薪階層只能承擔(dān)8元一碗的餛飩。最后，住在這里的有錢人發(fā)現(xiàn)，自己請(qǐng)的阿姨都不肯來了，他們住在陸家嘴也會(huì)慢慢不太舒服。

他說這話的時(shí)候，整個(gè)上海的大型商業(yè)街區(qū)都在“向高發(fā)展“，大量引進(jìn)全球一線頂級(jí)奢侈品，很多中低價(jià)位的商品被清理出去。隨即，從去年開始大家聽到淮海路、外灘大量商鋪空置、大奢侈品企業(yè)紛紛撤離等新聞。

什么原因？人氣太差了，沒人流?。?/p>

要知道之前的正大廣場(chǎng)為了吸引客流，停車位可是免費(fèi)的。而今年，淮海路重新引進(jìn)一些老字號(hào)商業(yè)，終于花了幾個(gè)月恢復(fù)了一些人氣。陸家嘴也隨著IFC開張和業(yè)態(tài)調(diào)整，真正繁華起來。

一條商業(yè)街如此，一個(gè)城市更是這樣。

上海既需要留住頂級(jí)人才，也需要容得下清潔工、洗碗工、理發(fā)師、按摩師傅等等，為城市的環(huán)境、教育、醫(yī)療、生活服務(wù)的普通勞動(dòng)者。要知道，隨著上海老齡化程度的加劇，老年護(hù)理人員、家庭醫(yī)師等較低端領(lǐng)域勞動(dòng)者，需求量會(huì)更加旺盛。

但當(dāng)并不太高的工資，遇上上海的房?jī)r(jià)，這近乎是一場(chǎng)“恐嚇”。大量勞動(dòng)人群很可能被趕走，與此同時(shí)他們需要的服務(wù)費(fèi)用或會(huì)一路上漲，由此推高居民生活成本。

抑制房?jī)r(jià)，可能從供地開始…

地價(jià)上去了，房子價(jià)格自然不會(huì)低。

韓書記就指出上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大結(jié)構(gòu)性問題：辦公用房、商業(yè)用房保有量過大；中小套型商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足。

這已經(jīng)明確了上海房?jī)r(jià)調(diào)控的思路——調(diào)整供地計(jì)劃。

之前，上海的開發(fā)商總向邦爺抱怨，上海的宅地太少，土地全往商業(yè)、辦公方向規(guī)劃，隨便一場(chǎng)拍地下來，溢價(jià)率幾乎沒有低于100%的。很多時(shí)候，必須先開“拍地通氣會(huì)”，或者達(dá)成“集合體”，才可能讓土地溢價(jià)不那么高。

不過，從韓書記的表態(tài)來看，這種局面在未來會(huì)有很大改觀：那些并不太適合發(fā)展商業(yè)、辦公的地區(qū)，商辦類用地供地指標(biāo)，乃至整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃也許會(huì)調(diào)整，提升對(duì)中小套型住宅用地的供給。

只有從土地源頭上調(diào)控，才能真正抑制房?jī)r(jià)過快上漲。然而，任何政策調(diào)整，都可能影響到既得利益者的利益。比如，因?yàn)橄啾茸≌_發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)能帶來更持續(xù)的稅收收入，降低商業(yè)和辦公用地比例，可能會(huì)損害區(qū)、縣政府的稅收收入；而增加中小套型供地，可能讓前期在郊區(qū)高價(jià)拍了宅地的開發(fā)商受損失。

不過，對(duì)上海而言，為了保證城市的競(jìng)爭(zhēng)力，政策調(diào)整，刻不容緩，勢(shì)在必行！