每經(jīng)編輯 葉檀    

◎每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

中國新城、新區(qū)的規(guī)劃總?cè)丝谝呀?jīng)達(dá)到34億？根據(jù)媒體的報(bào)道，9月20日在貴陽召開的中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)年會(huì)上，中國工程院院士郭仁忠先生提出了上述數(shù)據(jù)。這項(xiàng)數(shù)據(jù)來自國務(wù)院一項(xiàng)關(guān)于12個(gè)省會(huì)城市和144個(gè)地級(jí)市的調(diào)查，按照省會(huì)城市平均一個(gè)城市規(guī)劃4.6個(gè)新城（新區(qū)），地級(jí)城市平均每個(gè)規(guī)劃建設(shè)約1.5個(gè)新城（新區(qū)），如果按面積計(jì)算，大致能夠計(jì)算出可居住的人口。

房地產(chǎn)投資者對(duì)上述數(shù)據(jù)應(yīng)該有所警惕。如果把投資的重要標(biāo)的放在政府大力進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的城市群之外，或者投資到缺乏市場(chǎng)活力的夕陽產(chǎn)業(yè)城市，這樣的投資很有可能會(huì)成為錯(cuò)誤之舉。

中國正在重建城市群，城市地位因此而震蕩。由于較大的城市熱衷于“吞并”周邊城市，中國城市數(shù)量不增反減，城市樂意將郊區(qū)、縣納入城市范圍，以追求更多的人口、更大的規(guī)模與更高的行政權(quán)力。

當(dāng)一個(gè)中等城市的官員沮喪地說，本市人口只有300萬，而原本平級(jí)的城市已經(jīng)有了500萬人口時(shí)，這就意味著這個(gè)官員大致承認(rèn)在競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)——因?yàn)槌鞘腥魶]有吸引足夠多的人口，就難以形成高房?jī)r(jià)，投資、消費(fèi)也就無法提升，這也意味著城市缺乏集聚效應(yīng)。

當(dāng)然這并不代表某些城市的新區(qū)會(huì)一直成為鬼城，而是在新的城市群崛起的過程中，城市會(huì)重構(gòu)，一些城市會(huì)相對(duì)沒落，而另一些城市會(huì)崛起。

以京津冀為例，這個(gè)地區(qū)未來由輕軌網(wǎng)絡(luò)連接，三大城市群成為一體，未來將容納更多人口?，F(xiàn)在，北京周邊的規(guī)劃節(jié)點(diǎn)與交通節(jié)點(diǎn)上，房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅飆升。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，距離北京最近的燕郊房?jī)r(jià)已飆升到了將近2萬元/平方米。為了防止北京周邊地區(qū)炒作房?jī)r(jià)，河北省印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)河北省北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，嚴(yán)厲打擊北京周邊房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”，但房?jī)r(jià)上漲仍成為大勢(shì)所趨。

市場(chǎng)總是反映未來預(yù)期，炒作會(huì)提前?？梢灶A(yù)計(jì)，燕郊會(huì)成為工薪族的聚居之地。有調(diào)查顯示，燕郊30萬人每天赴京上班，早晚高峰，上班族鐘擺式的大震蕩成為可觀的一景。這與日本東京都的情況有些類似。

在房?jī)r(jià)上漲過程中，城市群里的中小城市情況也各有不同，首先是核心城市區(qū)域上漲，如北京、上海的核心城區(qū)，而后拓展到核心城市的新區(qū)，如上海浦東某些區(qū)域房?jī)r(jià)已媲美原核心城區(qū)。

這與封閉的、有利于汽車出行的道路構(gòu)造相關(guān)。在對(duì)全國288個(gè)地級(jí)市調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有164個(gè)城市建有環(huán)路，這些環(huán)路方便私家車出行，也是城市封閉心態(tài)的反應(yīng)。

環(huán)路滿足不了需求，人口與居住溢出核心區(qū)域，十字形與米字形的輕軌公交應(yīng)運(yùn)而生，人口隨之分布到相應(yīng)的輕軌交通節(jié)點(diǎn)上。而連接京津冀的三角狀輕軌交通使廊坊、香河等地的高房?jī)r(jià)應(yīng)運(yùn)而生。從環(huán)狀購買、到線狀購買再到立體購買，投資隨著城市群與公共交通而動(dòng)，房?jī)r(jià)可以敏感地反映這一趨勢(shì)。

但未來的現(xiàn)實(shí)是，是否有那么多有消費(fèi)能力、有技能的人口能填滿全國的城市，城市之間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。筆者到過某些小鎮(zhèn)，常常見到幾個(gè)老人守著小店曬太陽，街上塑料垃圾亂飛，這些小鎮(zhèn)被周邊縣城吞并。而另一些城市新區(qū)眾多卻暮氣沉沉，依靠自身力量很難有辦法走出下行循環(huán)。

越來越多的開發(fā)商正在放慢開發(fā)步伐，這從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)中可見一斑。對(duì)于投資者而言，目前中國的城市重新布局、城市群的崛起是資產(chǎn)重新配置的契機(jī)，沒有人會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)錯(cuò)誤堅(jiān)守而獲得投資成就。