每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳若凡

貨幣寬松浪潮席卷全球，如今，低利率甚至負(fù)利率已經(jīng)成為不少國家的“新常態(tài)”。負(fù)利率時(shí)代，一方面會(huì)讓企業(yè)的融資成本降低，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致投資加速擴(kuò)張；但另一方面，負(fù)利率也會(huì)使資金更多流入資產(chǎn)領(lǐng)域，間接推高資產(chǎn)價(jià)格。

在貨幣寬松背景下，房企也迎來了融資盛宴。充裕的資金和低廉的融資成本，再加之房地產(chǎn)市場預(yù)期的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛發(fā)行公司債。雖然發(fā)行公司債是并不是最優(yōu)的融資手段，但其市場化程度高、利率低的特點(diǎn)使其成為房企的香餑餑。

業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段，市場的流動(dòng)性現(xiàn)在太充裕了。利率再低，哪怕為負(fù)，雖然會(huì)帶來融資成本的降低，但同樣也會(huì)帶來投資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和以往是不同的，一旦加速擴(kuò)張，庫存高企加上市場等因素必然會(huì)使房地產(chǎn)的不確定性因素增大。過多的錢反而會(huì)成為開發(fā)商的包袱。

睿信管理咨詢總裁薛迥文表示，借錢意味著相應(yīng)的融資費(fèi)用就會(huì)產(chǎn)生，資金閑置所產(chǎn)生的費(fèi)用會(huì)吞噬相應(yīng)的利潤。他建議，房企在選擇新的項(xiàng)目時(shí)，一定要慎重。一旦資金過多流入土地市場，勢必會(huì)造成地價(jià)高企，這就會(huì)處現(xiàn)上半年地王頻出的局面，而當(dāng)前市場的不確定因素，極容易出現(xiàn)面粉高過面包的情況，房企入不敷出。

在薛迥文看來，企業(yè)借錢的動(dòng)力源于投資端的收益率高低，因此，借錢不是越多越好，而是要借“合適”的錢，借的錢便宜與否并不取決于貸款利率，更不該和通貨膨脹率相比較，而是和投資收益比，即扣除風(fēng)險(xiǎn)成本之后收益減去融資成本的差值，這才是融資的前提。

薛迥文表示，每家房企有其自身特點(diǎn)，港股上市公司和A股上市公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)以及兩地資本市場偏好也不盡相同。一般而言A股上市房企都傾向于高杠桿，用通俗的話講就是借的錢越多越好，比的是誰擴(kuò)張快，誰舉債多的高舉高大模式。而對(duì)港股市場來說，一旦房企負(fù)債過高，勢必會(huì)影響企業(yè)估值。理論上講，香港的融資成本比內(nèi)地要低得多，但房企非但沒有拼命舉債，反而是一個(gè)勁壓低負(fù)債率。

薛迥文告訴記者，房企自拿地伊始就有了系統(tǒng)的開發(fā)計(jì)劃。從單向來看，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)跟現(xiàn)金流期限相匹配是最好，融資成本有高有低。如果是高周轉(zhuǎn)，那肯定是以短期債為主，現(xiàn)金在流入和流出之間有一個(gè)匹配，即長短債結(jié)合。

企業(yè)不會(huì)因?yàn)槿谫Y成本高低而打亂既有的融資節(jié)奏，至少不是決定性因素。真正取決于開發(fā)企業(yè)融資的還是開發(fā)條件和盈利能力，即凈資產(chǎn)收益率。

雖然大型房企和小型房企融資能力有高有低，可舉債的能力也不盡相同。當(dāng)市場出現(xiàn)不利因素時(shí)，大的房企可能大而不倒，但小房企一旦一步走錯(cuò)，就可能滿盤皆輸。

還有個(gè)不容忽視問題是，即使融資成本再低，一些評(píng)級(jí)較低、不符合要求的中小型房企還是難以融資。