每經(jīng)編輯 譚浩俊    

◎譚浩俊

按照住建部等部委的通知要求，從9月1日起，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，最低首付款比例由30%降至20%。

這也是今年以來(lái)監(jiān)管層第二次對(duì)公積金政策進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整的目的非常明確，那就是激活市場(chǎng)需求，發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)?？梢灶A(yù)料，新政出臺(tái)后將有助于改善市場(chǎng)需求，進(jìn)一步刺激當(dāng)前低迷的樓市。

盡管政策層面有了一個(gè)不小的“口子”，但到底能不能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生有效的提振作用，可能不僅僅在于政策力度的大小，還在于地方政府如何有效地運(yùn)用政策，如何發(fā)揮出政策的最大效用。再好的政策，如果運(yùn)用不當(dāng)，其效果也可能大打折扣。

事實(shí)上，在多數(shù)調(diào)控政策都已經(jīng)陸續(xù)退出的背景下，如果按照過(guò)去的情況，目前的政策已經(jīng)足以讓市場(chǎng)火爆了，那么為什么仍然沒(méi)能夠有效改變樓市的低迷狀況呢？

其主要原因或許在于，市場(chǎng)處在供需失衡的狀態(tài)，即相當(dāng)一部分城市，尤其是三、四線(xiàn)城市庫(kù)存現(xiàn)象十分嚴(yán)重，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降仍抱有很大預(yù)期，從而影響購(gòu)房意愿。

造成這種現(xiàn)象的重要原因之一，就是土地財(cái)政。去年在樓市嚴(yán)重低迷的情況下，土地出讓金仍然增長(zhǎng)不少，就是最好的例證。

一邊是樓市庫(kù)存高企，另一邊是庫(kù)存量還在繼續(xù)增加，這有可能加重市場(chǎng)供需矛盾。在這樣的背景下，如果地方政府不調(diào)整思路，要想提振樓市恐有難度。搞不好，降低二套房首付比例的政策，也會(huì)打折扣。

不僅如此，在二套房首付比例下調(diào)以后，公積金貸款的額度能否保證，也是對(duì)地方政府的考驗(yàn)。要知道，此前一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了公積金供不應(yīng)求的狀況。

也就是說(shuō)，即便再給政策，也可能會(huì)因?yàn)橘Y金額度不夠，而難以滿(mǎn)足居民的購(gòu)房需要。這種狀況，在一、二、三線(xiàn)城市都存在，尤其是三線(xiàn)城市情況可能更加嚴(yán)重。

正因如此，在二套房公積金首付比例降低以后，一旦購(gòu)房者增加，資金額度將變得緊張。采取怎樣的措施滿(mǎn)足居民購(gòu)房需要，也值得地方政府考慮。

有的地方為了緩解公積金貸款矛盾，將公積金貸款與商業(yè)貸款相結(jié)合，用公積金收益或政府安排專(zhuān)項(xiàng)資金，對(duì)符合規(guī)定的購(gòu)房者進(jìn)行息差補(bǔ)貼，這不失為一種有效手段。如此一來(lái)，公積金可滿(mǎn)足的范圍就大大擴(kuò)展了，從而對(duì)樓市產(chǎn)生積極提振作用。

當(dāng)然，如何把好政策關(guān)，不讓不符合條件的居民享受二套房公積金貸款首付比例下調(diào)的政策，也是減輕公積金貸款壓力的重要方面。對(duì)此，地方監(jiān)管部門(mén)應(yīng)高度重視，采取強(qiáng)有力措施，避免這種現(xiàn)象發(fā)生。

總體上講，二套房公積金貸款首付比例下調(diào)以后，還要看地方政府能否協(xié)調(diào)好去庫(kù)存與增加供應(yīng)的關(guān)系，能否從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，改善城市住房的供求關(guān)系，防止庫(kù)存繼續(xù)擴(kuò)大，真正將房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入健康、有序、可持續(xù)發(fā)展的軌道。