每經(jīng)編輯 王婷婷

2005年-2012年期間，中國城市的購物中心開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)井噴式增長。

RET睿意德數(shù)據(jù)顯示，在過去5年里，全國購物中心總量以每年21%的速度增長，但一線城市購物中心總量僅以每年12%的速度增長，這反映出購物中心的開發(fā)正穩(wěn)步從發(fā)達城市向二三線城市過渡。

“中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正處在無序多變的突進成長過程中，消費者從南到北、自一線到三線城市差異非常明顯，而且又存在著如租售并舉的中國特色狀況，所以操盤商業(yè)項目難度極高，再多理論儲備也抵不過現(xiàn)實洗禮。”資深操盤手、RET睿意德董事兼西南大區(qū)總經(jīng)理張建華在8月26日于成都舉行的“張家鵬商業(yè)地產(chǎn)公益學(xué)院”上就如是直言。

商業(yè)地產(chǎn)到底該如何操盤，將利益最大化并取得穩(wěn)定的人流和高品牌認知度？不少業(yè)內(nèi)人士認為，解答這個問題，從“購物中心屋頂空間”這個細小層面，能夠以小見大。

屋頂商業(yè)優(yōu)勢顯著

“利用屋頂空間，一方面能通過面積擴充，融入更多元化的業(yè)態(tài)來滿足消費者，為購物中心提升競爭力；另一方面，屋頂商業(yè)化利用也能夠提升租金回報率，將部分黃金鋪位的低租金業(yè)態(tài)遷入屋頂空間，引入高租金業(yè)態(tài)替代，實現(xiàn)租金的提升。”RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥就表示。

記者也注意到，以在購物中心屋頂空間占比達76%的兒童樂園為例，屋頂空間的合理開發(fā)對商業(yè)消費的促進就有明顯作用。

據(jù)了解，香港沙田新城市廣場在引入史努比樂園后，首年新增客流就達到300萬，每年維持客流量150-180萬人次，并促使次年租金上浮20%。北京華潤五彩城獨家版權(quán)引進史努比樂園，也為其帶來了50%的客流增長和30%的營業(yè)額增長。

張建華就告訴記者，利用屋頂開放空間，舉行不同時節(jié)、不同主題的活動，這種公共空間的體驗式開發(fā)，能為商鋪提高10%~15%的租金收益。

同時，在成本方面，屋頂商業(yè)也有一定優(yōu)勢。

數(shù)據(jù)顯示，投資開發(fā)屋頂農(nóng)場的建設(shè)成本約為500-1000元/平方米，屋頂花園的建設(shè)成本約為1000-2000元/平方米，通常開發(fā)商以出資建造及裝修補貼的形式參與投資，收取較低的保底租金及8%-10%的收益扣點，而品牌商則負責(zé)對農(nóng)場及花園的日常維護，每年為購物中心節(jié)省費用相當(dāng)于項目投資額的7%。

另外，記者了解到，在目前國內(nèi)購物中心常見的屋頂業(yè)態(tài)中，咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴等輕餐比重達到76%。

利用屋頂?shù)母镁筒鸵曇?，將輕餐吸引至屋頂，既能免去重餐的排油煙設(shè)施鋪設(shè)成本，輕餐租金通常是重餐的兩倍左右，更利于提高整體租金收益，是此類業(yè)態(tài)設(shè)置的重要原因。

“整體來看，租金更高的跟隨業(yè)態(tài)比重，略高于拉動屋頂人流為目的的主力店業(yè)態(tài)比重，達到55%。”上述報告表明，球場、健身、SPA等最受購物中心青睞的小眾運動業(yè)態(tài)也往往分布至屋頂，占比約65%。

屋頂空間利用不足

屋頂空間的合理開發(fā)，對購物中心從業(yè)態(tài)合理布局、人流引動、成本調(diào)整、租金提升等方面都有利好。但目前國內(nèi)屋頂空間開發(fā)利用率卻并不理想。

睿意德數(shù)據(jù)顯示，在全國4000多家已開業(yè)購物中心中，僅1%的購物中心利用屋頂空間進行商業(yè)經(jīng)營。80%的購物中心屋頂面積處于閑置，其潛在利用空間超過3000萬平方米，相當(dāng)于4000個國際標(biāo)準(zhǔn)足球場的面積。

“不過，從在建項目的規(guī)劃來看，屋頂商業(yè)利用率將由當(dāng)前的1%提升至10%，增長迅猛。”崔崇彥也表示。

但國內(nèi)開發(fā)商對屋頂商業(yè)價值開發(fā)是熱情度不一。數(shù)據(jù)顯示，屋頂商業(yè)在上海、成都、北京分布最多，一二線城市分布占比44%和46%，其他城市占比則在10%左右。

“隨著發(fā)達城市地價高企、寸土寸金，購物中心對屋頂商業(yè)的利用率會越來越高。”睿意德認為，未來屋頂商業(yè)正會有“呈現(xiàn)主題化發(fā)展”、“品牌商產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”的兩大趨勢，以專業(yè)屋頂商業(yè)品牌商提供設(shè)計建造運營全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的屋頂商業(yè)，以及復(fù)合消費及主題特色的屋頂商業(yè)項目，將會在購物中心越來越常見。

而開發(fā)商屋頂商業(yè)，以及這一商業(yè)操作中對體驗商業(yè)的設(shè)計，布局、租金等設(shè)置都值得許多商業(yè)地產(chǎn)借鑒。