每經編輯 每經記者 白亞靜    

每經記者 白亞靜

8月16日，萬科公布期中成績單，意料之中的達成半年千億銷售目標。在市場回暖、供需天平重新調整的大背景下，萬科開工、竣工面積全面提速，再加2000多億已售未結算銷售金，今年下半年或將延續(xù)上漲態(tài)勢。

不過，上半年報反映，萬科收入增速明顯超過利潤，反映小股操盤項目比例正在迅速上升。

在這份成績單，也有一些意料之外的事，比如萬科四大區(qū)域本部的上漲幅度并不一致，以及陸續(xù)上馬的一些新業(yè)務。

三指標同比上漲

萬科財報數據顯示，今年上半年，萬科累計實現銷售金額1099.6億元，同比上升9.0%。除此之外，其它經營數據也表現不錯。上半年營業(yè)收入502.7億元，同比增長22.72%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤48.5億元，同比增長0.77%。

這三項指標成功助萬科實現了大逆轉。今年一季度，其營業(yè)收入、凈利潤、銷售金額曾同比大幅下降，被外界質疑遭遇滑鐵盧。然而，一季度經營數據不理想，很大程度與結算規(guī)模有限有關，因而這一情況很快在二季度得以改變。

不過，值得注意的是，凈利潤僅是同比微增。萬科方面表示，上半年權益凈利潤增速慢于營業(yè)收入，主要是因為當期結算的項目中，合作比例較高，少數股東損益占比大幅上升。

萬科董事會秘書譚華杰表示，合作比例上升符合萬科的轉型方向，下半年隨著竣工結算量上升，預計全年凈利潤增速將明顯高于上半年。

另外，在行業(yè)整體下行通道中，萬科的毛利潤也有所下降，房地產業(yè)務毛利率為21.04%，較2014年同期減少0.84個百分點。

在當前的市場行情下，萬科上半年三指標的上漲趨勢或將延續(xù)全年。

一方面，市場的供需關系正發(fā)生變化。譚華杰指出，在萬科持續(xù)關注的14個主要城市中，雖然上半年成交持續(xù)回升，但是新房供應開始趨緩，因此新房成交面積與同期批準預售面積的比值由2014年下半年的0.81倍上升至1.15倍。

而且，市場開始回暖。任志強在今年的博鰲房地產論壇上表示，由于市場降價，因而促進成交，他預計今年的銷售面積和銷售金額會超過2014年。當然，他表示，這一數字不能與2013年的市場相比，當時是在較高單價下達成的成交量。

另一方面，在全國房地產開發(fā)投資增速回落之際，萬科的開發(fā)步伐并未減速。今年上半年，萬科新開工面積1011.9萬平方米，較去年同期增長5.2%，完成全年計劃開工面積的60.2%；竣工面積517.2萬平方米，同比增長29.9%，完成全年計劃的32.7%。萬科方面預計，今年全年的開工、竣工面積有望超過年初計劃。

另外，截至6月底，萬科合并報表范圍內尚有1948.2萬平方米已售資源未竣工結算，該部分的合同金額總計約2303.3億元。

北京、上海超過廣深大本營

今年上半年，北京區(qū)域、上海區(qū)域的營業(yè)收入均超過萬科的大本營廣深區(qū)域。在主營業(yè)務收入占比中，北京區(qū)域占比29.05%，上海區(qū)域占比28.34%，廣深區(qū)域占比25.13%。去年同期，這一比例分別為：北京區(qū)域19.23%，上海區(qū)域26.48%，廣深區(qū)域35.85%。

不過，前兩者的盈利能力仍落后廣深區(qū)域。凈利潤中，北京區(qū)域占比最低，19.35%，上海區(qū)域27.07%，廣深區(qū)域30.76%。

萬科四大區(qū)域的經營數字，在很大程度上反映了全國不同區(qū)域的樓市情況。東北片區(qū)屬于萬科北京區(qū)域管轄，該片區(qū)的房地產項目毛利率、平均售價遠低于珠三角。

因此盡管今年上半年北京區(qū)域實現銷售面積217.1萬平方米，但是銷售金額僅233.0億元。同期，廣深區(qū)域實現銷售面積226.1萬平方米，銷售金額329.2億元。

在四大區(qū)域本部的房地產之外，萬科上馬了一系列新業(yè)務。

產業(yè)地產方面，今年上半年，萬科物流地產發(fā)展有限公司正式成立。目前已在貴陽、武漢正式獲取兩個物流地產項目。此外，據萬科方面透露，目前已有10多個物流地產項目已經初步達成合作意向，未來有望陸續(xù)完成正式獲取。

租賃物業(yè)上，萬科的出租公寓，已建立“萬科驛”和“萬科派”兩個品牌。萬科預計，未來三年內，“萬科驛”將快速擴張到多個人口快速流入的城市，成為中國出租公寓行業(yè)的領跑品牌。

萬科物業(yè)方面，發(fā)起上市準備。陸續(xù)承接來自非萬科開發(fā)的樓盤，通過睿服務系統進行合作擴張，設立事業(yè)合伙人機制，制定股權激勵方案。值得注意的是，在大規(guī)模擴張過程中，萬科物業(yè)的營業(yè)收入增長落后于營業(yè)成本，今年上半年營業(yè)收入增長31.77%，營業(yè)成本增長33.55%，因此營業(yè)利潤率增長13.16%，同比下降0.41%。

不過，圍繞社區(qū)服務，萬科有很多不同于目前的社區(qū)O2O第一股彩生活的地方。比如，發(fā)起“萬科教育營地”業(yè)務，建設社區(qū)學校，并組織城市、戶外營地等。

在今年5月的股東大會上，萬科總裁郁亮表示，“未來萬科希望培育更多的新業(yè)務，以萬億市值作為奮斗目標，從單一上市公司，轉向多業(yè)態(tài)、多上市平臺的控股集團。”

目前，“萬科將以’三好住宅’和’城市配套服務商’為業(yè)務藍圖，積極推動業(yè)務轉型，今年成立五個左右新的事業(yè)部”，他稱。