每經(jīng)編輯 包雨朦    

每經(jīng)實習(xí)記者 包雨朦

自從“3·30新政”以來，上海房價水漲船高。據(jù)德祐鏈家數(shù)據(jù)顯示，7月份上海新房均價約為3.5萬元/平方米，同比上漲超30%。但《每日經(jīng)濟新聞》記者比較7月份各樓盤成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，有個別樓盤的成交價格逆市大跌。

記者致電這些樓盤的售樓人員，他們均回復(fù)近期并沒有采取任何降價促銷的手段。

多樓盤成交價低于報價

據(jù)上海德佑鏈家市場中心研究部統(tǒng)計，徐匯璽庭7月新房成交均價約為4.2萬元/平方米，而該樓盤的網(wǎng)上報價為5.3萬元/平方米，跳水幅度高達20.8%。

位于閘北區(qū)閘北公園板塊的綠洲雅賓利花園三期，7月新房成交價格約為6.2萬元，相比7.1萬元/平方米的案場均價，降低了12.6%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者致電上述兩個樓盤售樓處，工作人員稱所報均價與網(wǎng)上報價基本一致，并且均表示近期并未采取降價促銷的營銷手段。綠洲雅賓利花園的售樓人員還告訴記者，并不存在內(nèi)部優(yōu)惠購房的可能。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍表示，故意提高網(wǎng)上報價，而在線下以更低的價格成交，是開發(fā)商固有的一種營銷手段。“通過高報價提高購房者的心理預(yù)期，等到消費者前往案場了解時發(fā)現(xiàn)實際價格更優(yōu)惠，有助于促進成交。”

但宋會雍也對徐匯璽庭的價格落差之大表示不能理解，“或許是房源位置或者產(chǎn)品差異的問題，但這個不好說，具體要向銷售人員了解。”

除了成交均價遠遠低于報價之外，徐匯璽庭的銷售單價也經(jīng)歷了如過山車一般的起伏變動。

以該樓盤7月的銷售數(shù)據(jù)為例，據(jù)網(wǎng)易房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示，徐匯璽庭7月3日至7月11日，共成交8套房源，單日的成交均價在45015元/平方米至47268元/平方米之間；7月15日平均銷售單價跌至31703元/平方米；僅隔兩日，7月17日徐匯璽庭售出的10套房源的均價為22093元/平方米；而7月24日之后，該樓盤均價又回升到了3.8萬元/平方米的水平。

其中，樓盤最低單日均價17441元/平方米（7月22日）與最高單日均價47268元/平方米（7月6日）相差了近3萬元。

記者多次致電徐匯璽庭售樓處，對方的售樓人員均一口咬定房源均價不會低于5萬元/平方米。“只能說網(wǎng)上的價格是錯的。”該樓盤一女性售樓人員表示。

成交價格偏低之謎

據(jù)了解，徐匯璽庭為上海華京置業(yè)有限公司旗下物業(yè)，產(chǎn)品定位于高層住宅公寓，首次開盤時間為2014年3月，項目位于欽州北路308號。該樓盤所屬板塊樓盤均價為20857元/平方米。

記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢了解到，徐匯璽庭（網(wǎng)上房地產(chǎn)登記項目名稱為“徐匯世家花園”）累計合同均價為25247元/平方米，累計撤銷合同均價為40855元/平方米，累計住宅合同均價為35939元/平方米，累計住宅撤銷合同均價為48013元/平方米。此外，合同撤銷次數(shù)共計9次，定期逾期總次數(shù)62次。

據(jù)了解，為了保證價格信息的準(zhǔn)確，網(wǎng)上房地產(chǎn)在進一步完善之后，將價格信息細分成累計合同均價、累計住宅合同均價、累計合同撤銷均價和累計住宅合同撤銷均價四項數(shù)據(jù)；而以往籠統(tǒng)的合同撤銷次數(shù)數(shù)據(jù)也已細分成合同撤銷總次數(shù)和定期逾期總次數(shù)兩項。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，過去曾有開發(fā)商利用撤銷合同來炒高房價。具體的做法是在開盤時成交幾套高價房，以此向消費者表明房源熱銷，抬高消費者對房價的預(yù)期，等消費者達成意向之后，再撤消之前的合同。

但徐匯璽庭的撤銷合同均價高于合同均價是否是為了炒高房價卻并不一定。由于項目合同均價撤銷次數(shù)只有9次，不排除個別高單價單元合同撤銷，導(dǎo)致撤銷合同均價高于成交均價可能。

事實上，7月成交價格明顯低于報價和周邊價格的案例并不僅僅只有上述兩個樓盤。這也使得上海樓市7月成交統(tǒng)計均價同比大幅上漲帶給購房者的參照價值大大下降。

7月份成交套數(shù)位居全市前列的森蘭名軒（228套）、經(jīng)緯學(xué)府陽光家園（153套）、盛世寶邸（141套）、浦東頤景園（123套）成交均價相比報價均有一定的下浮，下浮幅度分別為10.9%、4.1%、9.9%、6.6%。