每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強    

◎每經(jīng)記者 楊羚強

6月下旬以來，A股市場經(jīng)歷了罕見的“股災(zāi)”。在國家隊緊急支援之際，各家上市房企也紛紛出招自救?！睹咳战?jīng)濟新聞》“價值地產(chǎn)”一直關(guān)注的萬科、恒大、蘇寧環(huán)球等房企先后通過回購、股東增持、員工持股計劃等方式穩(wěn)定投資者信心。

這些公司不僅在本次危急時刻與投資者風(fēng)雨同舟，長期以來，他們也一直通過各種創(chuàng)新為股東創(chuàng)造價值。隨著行業(yè)進入“白銀時代”，面對業(yè)績增長壓力和低迷的估值，這些房企都在各謀出路，或轉(zhuǎn)型、或跨界、或并購……

6月25日到7月9日，在不到半個月時間里，上證綜指從4527.78點，一路下探至3373.54點，多家上市房企市值縮水40%以上。

伴隨著股指大幅下挫，滬深兩市個股普跌。在國家隊緊急支援之際，各家上市房企也紛紛出招，“護盤”自救。萬科、恒大、泰禾、蘇寧環(huán)球、金科股份等十多家房企紛紛推出增持、回購以及員工持股等計劃。

相對于其他上市公司高管300股以上的增持行為，無論是萬科的百億回購計劃，還是恒大18億港元的自救，這種大手筆的舉措在一定程度上穩(wěn)定了公司股價，使企業(yè)股價在近期波動的市場沒有大起大落，也給中小股東繼續(xù)持有公司股票帶來了信心。

不過，睿信致成董事總經(jīng)理薛迥文告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，僅用現(xiàn)金從資本市場上回購或者投資股份并不足夠，上市房企還需要做好轉(zhuǎn)型等工作，為股東爭取更多回報。

增持為市場注入信心

6月25日到7月9日的14天，大盤連續(xù)下調(diào)，讓A股市場的很多中小投資者愁云滿面。

因為股價連續(xù)跌停，一些中小投資者向上市公司證券事務(wù)部打去電話，要求公司盡早停牌。微信朋友圈還傳出消息，個別上市企業(yè)找到了證券新聞記者，希望他們能曝光企業(yè)負面，以使公司能最終實現(xiàn)停牌。各種小道消息漫布，讓不明真相的投資者分外擔(dān)心自己的股票資產(chǎn)會不會在短時間內(nèi)迅速縮水？

市場對信心異?？释?。于是，當監(jiān)管層呼吁上市企業(yè)控股股東增持自己企業(yè)股票時，一些房企站了出來，對外宣布了他們的增持計劃。

萬科無疑是護盤力度最大的一家。

公司決定在100億元額度內(nèi)回購公司A股股份，價格不超過13.70元/股，期限至2015年12月31日內(nèi)有效。若全額回購，預(yù)計可回購股份不少于7.30億股，占本公司目前已發(fā)行總股本的比例不低于6.60%。回購計劃通過減少股本提高股價，有助于提升投資者信心。

在萬科上述計劃發(fā)布后，有十多家券商機構(gòu)發(fā)布研報認為，回購彰顯管理層信心，將對股價形成強力支撐。當然，萬科的股份回購計劃，與一家保險公司的舉牌有關(guān)。根據(jù)此前發(fā)布的公告，截至7月10日，前海人壽已通過集中競價交易買入萬科A股約5.53億股，成交區(qū)間價格為每股13.28至15.47元，構(gòu)成舉牌。前海人壽表示，未來12個月內(nèi)不排除進一步增持的可能。

有機構(gòu)猜測，萬科的回購計劃和前海人壽的股權(quán)收購計劃有關(guān)。事實上，股價下跌，已經(jīng)對一些上市公司的實際控制權(quán)產(chǎn)生威脅。財經(jīng)專家易憲容撰文稱，在今年股權(quán)質(zhì)押的上市公司中，有37家公司的股價跌幅已經(jīng)超過50%預(yù)警線，如果這些公司的股價繼續(xù)下跌，這些質(zhì)押融資的股票就有可能被強制平倉，從而引爆又一波股價下跌。

另外一些房企的增持，則和公司的定向增發(fā)計劃有關(guān)。

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊和董事兼副總經(jīng)理劉平，計劃通過證券公司、基金管理公司定向資產(chǎn)管理等方式增持公司股份。今年3月，保利地產(chǎn)公布定向增發(fā)計劃，募資百億。上述計劃得以實施的關(guān)鍵，就是股價保持在一個相對穩(wěn)定的水平。

蘭德咨詢總裁宋延慶說，房企增持股票，還有一個原因是希望通過回購股票，提升公司的投資收益。作為利潤的重要組成部分，投資收益也是影響企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的關(guān)鍵因素之一。而和其他投資標的相比，投資自家公司的股權(quán)，更有把握。

雖然動機并不純粹是為了力挺股價，但房企控股股東、高管、員工對自家公司股票的回購，還是給中小股東們帶來了信心。

穩(wěn)股價不能僅靠增持

宋延慶相信，如果開發(fā)商能夠投入資金回購股票，那么讓公司的股價在短期內(nèi)上漲20%~30%應(yīng)該不難。畢竟上市公司在資本市場還是有一定號召力的。

但薛迥文卻提出了相反的觀點。他表示，對公司長期價值而言，短期投入的資金，并不會有助于公司股價長期上升。原因很簡單，資本市場對地產(chǎn)股的長期價值并不看好。

他說，和港股市場的地產(chǎn)股相比，A股市場的地產(chǎn)股事實上股價還略微顯高。對內(nèi)地的地產(chǎn)企業(yè)來說，公司的中長期股價也許會向港股市場地產(chǎn)股估值水平看齊。

在這樣的背景下，僅僅依靠動用自有資金，或者大股東、高管、員工持股計劃的資金進入股市回購股票，并不能保證公司的中長期市值。要真正做好企業(yè)的市值管理，公司還需要做到兩點：一是盡早根據(jù)自身條件完成轉(zhuǎn)型，二是盡可能地提升公司業(yè)績。

宋延慶告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，所謂的轉(zhuǎn)型，并不是像之前那樣，簡單地包裝一個概念，而是根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)勢，布局相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)以外，增加新的盈利點。在轉(zhuǎn)型難度比較大的情況下，積極進行并購，通過并購?fù)蝎@得一些優(yōu)質(zhì)的土地儲備，比如之前保利地產(chǎn)所公布的收購上置集團這樣的資產(chǎn)并購計劃。這樣一來，不僅公司當年度仍然可以有不錯的業(yè)績，中長期來看，公司的業(yè)績也一樣良好，這樣才能從根本上保證公司的股價在中長期仍然向上。

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恒大·增持

許家印18億港元護盤底氣：恒大多元化擴張漸入佳境

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

隨著前段時間A股出現(xiàn)持續(xù)下跌，空頭的目標開始將注意力轉(zhuǎn)移到港股市場。從7月6日起，恒生指數(shù)在3個交易日內(nèi)累計下跌2567點，創(chuàng)下今年以來最大跌幅，內(nèi)房股板塊更是滿目瘡痍。

與萬科的百億回購計劃相比，恒大地產(chǎn)（03333.hk）董事局主席許家印捍衛(wèi)股價的決心更為堅決?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，自7月8日起，恒大斥資超18億港元回購股票。在許家印的大手筆力挺下，恒大股價成功實現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，成為本輪暴跌中走勢最凌厲的內(nèi)房股。

自2009年上市以來，恒大在資本市場一直是多空雙方激辯的對象，有人批評它負債率過高、經(jīng)營風(fēng)險高企；也有人盛贊許家印的商業(yè)智慧，以及領(lǐng)先的多元化經(jīng)營策略，恒大股價在多空激戰(zhàn)中躊躇前行。

這一次，許家印再度擊敗了空頭，穩(wěn)定了恒大投資者的信心。

18億港元護盤

7月8日，對于恒大地產(chǎn)的投資者而言，仿佛親身經(jīng)歷了香港電視劇《大時代》里的“大奇跡日”。

前一天晚上，A股持續(xù)暴跌的消息傳到了大洋彼岸的美國，在納斯達克上市的中概股全線暴跌，帶動恒生指數(shù)夜間期貨大跌700點，市場人心惶惶。7月8日開市后，恒生指數(shù)暴跌超1000點，跌幅超過3%，恐慌情緒蔓延至內(nèi)房股，連中國海外、恒大地產(chǎn)、碧桂園等績優(yōu)內(nèi)房股也錄得10%~20%的跌幅。

但拋售恒大股票的空頭很快發(fā)現(xiàn)，他們遇到了強有力的還擊。在巨量買單涌入下，恒大地產(chǎn)股價在半小時內(nèi)由最高19%的跌幅成功“翻紅”，午后漲幅更一度攀升至19%。當日收盤，恒大股價收報于3.88港元，漲幅為3.19%，成功實現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)當日成交額高達25.2億港元，排名滬港通標的股第六位，成交量明顯放大。

護盤的力量恰恰來自許家印。來自港交所的數(shù)據(jù)顯示，當日恒大斥資14.75億港元回購了3.74億股，占已發(fā)行股份的2.39%，占當天成交金額的58%，每股回購價格在3.31港元~4.48港元。

隨后，恒大反擊空頭的攻勢愈加猛烈。次日（7月9日），恒大斥資1.5億港元回購了3498萬股，公司股價在當日猛漲11.34%。7月15日，恒大再度斥資1.83億港元回購股票，恒大股價全面收復(fù)了7月以來的失地。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖表示，一般而言，上市公司回購股份往往是由于管理層認為股價被低估，一旦實施回購，有助于對股價形成強力支撐，推動股價企穩(wěn)向上，并保護投資者利益，提振投資者信心。

相對于萬科的百億回購計劃，恒大護盤的決心更為堅決，操作上也更為便捷。記者注意到，萬科的回購計劃需要提交公司股東大會以特別決議審議，并需要A股類別股東大會和H股類別股東大會批準。與之相對，由于許家印持有恒大地產(chǎn)約65.1%的股份，其保護投資者權(quán)益的動力更強，決策的阻力也更少。

這并非恒大首次通過回購股份穩(wěn)定股價，資料顯示，在去年1~2月，恒大地產(chǎn)股價一度跌破2港元，公司當時累計回購16億股，涉及資金約53億港元。值得注意的是，自此之后恒大股價走出震蕩攀升走勢，并在今年5月創(chuàng)下7.85港元的歷史新高。

反擊的底氣

自2009年上市以來，恒大地產(chǎn)高速發(fā)展的勢頭絲毫不減。數(shù)據(jù)顯示，2009~2014年，恒大地產(chǎn)的合約銷售額從303億元（人民幣，下同）增加至1315億元，年均增幅高達66.8%。今年上半年，恒大實現(xiàn)銷售額871億元，僅次于萬科，坐穩(wěn)上市房企的亞軍寶座。

但與靚麗業(yè)績相對應(yīng)的是，部分外資機構(gòu)對恒大的挑剔從來沒有停止過，尤其是高昂的利息支出與多元化擴張是他們看空恒大的最主要理由，這不僅導(dǎo)致恒大地產(chǎn)的估值長期在內(nèi)房股板塊處于中下游水平，恒大股價也多次受壓，甚至在2012年遭遇做空機構(gòu)香櫞的“空襲”。

恒大此次大手筆出資護盤，不僅是為了穩(wěn)定公司股價，更重要的是反映了作為大股東的許家印，對恒大前景充滿信心?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，今年6月起，恒大成功在國內(nèi)發(fā)行總額達200億元的境內(nèi)債，不僅成為首家在境內(nèi)發(fā)債的紅籌地產(chǎn)公司，債券的票面利率遠低于恒大去年9%的融資成本，未來公司的融資成本有望出現(xiàn)大幅下降。

更重要的是，恒大的多元化擴張也漸入佳境。其中，恒大健康產(chǎn)業(yè)率先借殼新傳媒（00708，HK）在港上市，首家互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院與天津恒大原辰整容醫(yī)院在6月亮相。進入7月以來，恒大還宣布分拆足球、文化兩大產(chǎn)業(yè)在新三板掛牌。值得關(guān)注的是，恒大還聯(lián)手騰訊入主香港上市公司馬斯葛（00136，HK），引發(fā)業(yè)界對兩大巨頭在房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域跨界合作的猜想。

一位長期關(guān)注恒大的基金經(jīng)理表示，隨著恒大陸續(xù)將非地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆上市，這不僅能讓新業(yè)務(wù)都擁有自己的資本平臺，有利于拓展融資渠道，同時也能減少恒大地產(chǎn)對新業(yè)務(wù)的“輸血”，對降低地產(chǎn)業(yè)務(wù)負債率的作用明顯。“恒大的多元化戰(zhàn)略符合房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要”，海通證券房地產(chǎn)分析師涂力磊明確指出，如果將恒大與境內(nèi)其他多元化房企進行對比，前者優(yōu)勢明顯。造成公司估值較低的主要原因，在于境外機構(gòu)比境內(nèi)機構(gòu)更加保守，對國內(nèi)房地產(chǎn)前景與多元化擴張存在不同理解。隨著滬港通的開通，恒大的估值邏輯有望發(fā)生改變。

許家印此次漂亮的護盤動作，大大增強投資者對恒大的信心。未來隨著更多內(nèi)地資金進入港股市場，在品牌效應(yīng)帶動下，恒大地產(chǎn)有望受到內(nèi)地資金追捧。

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金科·增持

高管擬5.65億增持金科跨界“腰桿硬”

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

一場“跨界”變革潮，正在席卷整個房地產(chǎn)行業(yè)。

前不久，金科股份首次拋出了“員工跟投”方案，加上掌舵人黃紅云家族以及董監(jiān)高擬用5.65億元總成本逢低（低于5元/股）增持公司股票，這成為金科跨界轉(zhuǎn)型的強大支撐。

金科股份掌舵人黃紅云此前曾透露了“千億金科”路徑，也就是新地產(chǎn)與新能源“雙主業(yè)”戰(zhàn)略，而金科控股近日高調(diào)招募金融精英，試圖布局金融業(yè)。

員工跟投留住人才

金科股份董秘劉忠海告訴記者，相對于其他房企，金科是把項目跟投制度更透明、公開化了，這是地產(chǎn)業(yè)的大趨勢，能更好地獲取項目及進行管理，實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)、利益共享。

據(jù)了解，金科跟投項目為6月30日后首次開盤銷售的項目。銷售型項目跟投員工投資方案由總裁會議根據(jù)該辦法審批，其他類型項目跟投員工投資方案需經(jīng)董事會主席審批方能實施。

金科強調(diào)，對公司操盤不并表的項目，須通過項目公司相應(yīng)的審批程序。

針對跟投項目投資人，金科股份專門列出了“必須跟投人”與“自愿跟投人”的條件，前者主要涉及區(qū)域公司、城市公司及項目上的經(jīng)營管理骨干成員，后者主要是區(qū)域公司、城市公司及項目層級中與項目經(jīng)營直接相關(guān)的正式員工。

記者還了解到，在投資框架設(shè)計上，項目跟投人須通過有限合伙制基金形式參與項目投資，這種跟投基金在跟投項目中占股不超過10%，單個跟投人持股原則上不超過1.5%。

“有限合伙企業(yè)以其實際投入資金為限，包括股權(quán)資金和未收回的債權(quán)資金，承擔(dān)項目公司經(jīng)營風(fēng)險和虧損風(fēng)險。”金科股份相關(guān)人士強調(diào)說，有限合伙企業(yè)不能是項目公司的大股東，不參與項目管理，不向項目公司派駐董事及管理人員，不影響項目的對外合作，要放棄項目公司股權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)。

亞信控股集團董秘榮騰洪表示，采取有限合伙制這種形式相當于實現(xiàn)了企業(yè)未來債務(wù)的有限責(zé)任承擔(dān)形式，公司給管理團隊一個創(chuàng)新平臺，留住人才。金科股份上述相關(guān)人士說，離職人員不得提前退出跟投。

在退出機制上，金科跟投項目已銷售建筑面積達到擬銷售建筑面積90%的時點等相關(guān)約定時，有限合伙企業(yè)啟動退出，但金科總裁會議有權(quán)決定延遲退出時點，但最遲不超過6個月。

產(chǎn)業(yè)跨界謀千億戰(zhàn)略

在2014年報中，金科股份拋出“新地產(chǎn)+新能源”的雙主業(yè)總體戰(zhàn)略，這也是其今后一個時期的戰(zhàn)略目標。

在今年的股東大會上，金科股份多位高管談到“新地產(chǎn)”戰(zhàn)略時均表示，首先是產(chǎn)品創(chuàng)新，加大改善型產(chǎn)品供給，借力“互聯(lián)網(wǎng)+”等手段，推廣綠色節(jié)能住宅，大力發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，尤其是社區(qū)商業(yè)。

5月下旬，金科股份宣布將專注“社區(qū)商業(yè)”地產(chǎn)戰(zhàn)略，也正式推出了基于此戰(zhàn)略的“金蛋糕計劃”，核心是打造家門口的0.5~1公里商業(yè)圈。

“通過以往商業(yè)的成敗得失，結(jié)合金科地產(chǎn)的實際情況，將未來發(fā)展定義為成為一流的綜合運營商。”金科股份總裁蔣思海說，在金科的研究和規(guī)劃中，未來發(fā)展將走向多樣性。

在產(chǎn)業(yè)嫁接地產(chǎn)模式上，金科股份今年初拿下了總建筑面積約55萬平方米的湖南長沙科技城項目，號稱金科首個高科技產(chǎn)業(yè)園，具體負責(zé)運作的是北京的金科產(chǎn)業(yè)集團。

6月中旬，金科股份接受了平安證券、民生證券與三菱日聯(lián)證券集中調(diào)研，其董秘劉忠海談到，金科產(chǎn)業(yè)集團主要以科技產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、健康產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為投資方向，目前戰(zhàn)略合作對象包括億達集團和華誼兄弟。

備受外界關(guān)注的金科跨界新能源，投資目標是500億元。如今投資進展究竟如何？

劉忠海表示，2015年金科將主要采取并購等方式使裝機容量達到150萬千瓦，總投資達100億~120億元，除了國內(nèi)項目，海外收購也將考慮。

最新公告顯示，金科股份位于新疆哈密的華冉東方20萬千瓦風(fēng)電項目獲當?shù)嘏鷾释督?，總投資約15.6億元，而布局在山東日照的2萬千瓦光伏項目也獲得當?shù)睾藴蕚浒福偼顿Y逾1.5億元。

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萬科·回購

百億“接盤俠”：萬科業(yè)務(wù)變革為中小股東撐腰

◎每經(jīng)記者 白亞靜

近一個月，股指不斷走低，不少地產(chǎn)股跑輸大盤，不僅有數(shù)十家公司緊急停牌避險，而且還有公司跌幅一度逼近70%。這般驚心動魄的下跌，萬科A（000002，SZ）成為目前成交量和流動性最好的地產(chǎn)股之一。除了5、6月以來的業(yè)績支撐，這還與萬科管理層高調(diào)護盤有關(guān)。7月6日，股市一片綠，萬科高調(diào)宣布了百億回購計劃，利好消息及時阻止下降趨勢。

是什么令萬科在下跌時耗費巨資回購護盤？萬科董事會秘書譚華杰表示，管理層希望保護中小股東利益，而且對公司未來業(yè)績有信心。保護中小股東利益的理由不難理解，可是信心從哪來？

大手筆護盤

2014年初，樓市遇冷，萬科股價再次走入谷底。萬科總裁郁亮以2013年薪金700萬元增持自家股票。這一舉動，使得萬科股票第二日高開高走，并拉動地產(chǎn)板塊全線飄紅。萬保招金等龍頭股的股價已接近凈資產(chǎn)，市盈率跌至5倍以下，在弱市中，管理層增持無疑穩(wěn)定了市場長期投資的信心。

此外，萬科每年的分紅派息比例均處于A股市場前列。比如，2014年3月，股價低點時，萬科提出每10股派送4.1元，同比增長127.8%。

這次，萬科提出百億回購計劃，雖然尚未經(jīng)股東大會審議通過，但從7月6日至今，已將股票從7月3日收盤價13.7元／股拉至7月15日收盤價14.7元／股。

燕曦基金總經(jīng)理李經(jīng)緯分析稱，這些利好消息，使得萬科13.7元／股注定成為階段性低點。

與去年郁亮出面穩(wěn)定市場信心不同，此次萬科股價已經(jīng)歷一波漲幅，13.7元／股的回購價幾乎是郁亮去年約7元／股買入的一倍，而且耗資更多，方案通過后，今年內(nèi)只要股價低于13.7元/股，即實施回購程序，上限為100億元。

可是，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率走低已成不爭事實，萬科回購的信心從哪兒來？答案似乎越來越清晰：一是跑贏業(yè)內(nèi)，二是轉(zhuǎn)型，成為多上市平臺的控股集團。

三招提高短期業(yè)績

如何跑贏業(yè)內(nèi)？萬科有三招。

第一招，推貨時緊盯市場，平衡量價關(guān)系，用全盤布局抵消個別項目風(fēng)險。“3·30新政”后，深圳樓市火爆，交易價格屢創(chuàng)新高。萬科踩在行情高位，6月6日，推出位于南山的萬科云城商務(wù)公寓項目。這距離股市大跌、深圳樓市短期看漲情緒改變，僅剩一周多的時間。

開盤當日，該項目成交均價5.5萬元/平方米，銷售量達到95%。雖然沒有誕生“日光盤”，但單日收金20億元已足夠鎖定利潤。這樣的量價比，使得剩余房源的推貨節(jié)奏變得靈活，不論價格漲跌，已是穩(wěn)賺不賠。5.5萬元的單價并不便宜，同期，位置更接近市中心的深圳華潤城住宅項目均價僅6萬元。

市場不好的時候，萬科有另一套打法。以去年上半年的廣州市場為例，由于競爭激烈，萬科對部分項目進行調(diào)價，加快去化。雖然單個項目利潤率下降，但確如世聯(lián)行董事長陳勁松所說，對所有大公司而言，個別項目的降價、利潤率的下降，都將在整個盤子中得到平衡，布局合理者能夠在市場波動中熨平風(fēng)險。

第二招，不再談規(guī)模，只看回款率，儲備大量現(xiàn)金以備不時之需。只有回款才是真正的銷售，萬科總裁郁亮曾指出。

萬科的回款率一直穩(wěn)定在90%以上，去年，更是達到驚人的97%。同期，如保利、碧桂園等一線房企的回款率則在80%到90%之間。

高回款率極大地充實了萬科的現(xiàn)金流，去年底，萬科凈負債率僅5.4%，在手貨幣現(xiàn)金627億元。正是現(xiàn)金充足、財務(wù)穩(wěn)健，萬科才有底氣在股市大跌時提出百億回購計劃。

第三招，在一級市場審慎拿地，多拓展二級市場渠道。

一方面市場單邊上漲趨勢結(jié)束，另一方面郁亮認為相較住宅市場而言，土地市場未得到充分調(diào)整，因此去年萬科的拿地量已接近2008年低點。

但事實上，萬科開發(fā)的項目不全部來自一級市場。比如北京的御府77項目，即萬科從凱德旗下子公司手中，以6.9億元收購90%股權(quán)得來。

今年以來，萬科與萬達的合作，更是增加了萬科的土地儲備。郁亮在股東大會上表示，萬科儲備地塊足夠2~3年開發(fā)，如果算上與萬達合作獲得的地塊，萬科的拿地節(jié)奏將更為從容。

“失控”后的生態(tài)圈

除了跑贏業(yè)內(nèi)，萬科還有將整個行業(yè)拉出悲觀氛圍的意圖。

資本市場給地產(chǎn)類公司的估值逐年走低，和整個行業(yè)步入白銀時代不無關(guān)系。不過，白銀亦是貴金屬，萬科有另一番解讀。

做了多個國家房價走勢的海量研究后，萬科給出市場信心：中國樓市仍在安全線之內(nèi)。未來十年，萬科最主要的業(yè)務(wù)還是住宅。除此之外，萬科還在滲入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。

為何加載新業(yè)務(wù)？譚華杰稱，核心客戶在變，未來最需要不動產(chǎn)的是各種創(chuàng)業(yè)的個人、團隊和小企業(yè)。以上述熱銷樓盤為例，除了踩對市場銷售節(jié)點外，該項目背后的產(chǎn)業(yè)新城是重要賣點之一。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上，萬科還選擇了物流地產(chǎn)項目，這正符合萬科選擇新業(yè)務(wù)的兩個邏輯。譚華杰表示，一是符合移動互聯(lián)網(wǎng)趨勢，二是體現(xiàn)萬科競爭優(yōu)勢，如較低的融資成本。據(jù)萬科方面介紹，目前已在武漢、貴陽有項目布局。“國內(nèi)標準普通倉儲供應(yīng)緊缺，以今年上半年深圳為例，由于需求增加，而市場沒有新增供應(yīng)，因此不少業(yè)主申請將保稅倉變成正常的非保稅倉，以滿足電商需求”，仲量聯(lián)行工業(yè)地產(chǎn)部董事古振鵬表示。

萬科還將舊業(yè)務(wù)升級，如把物業(yè)公司推向市場。目前，萬科物業(yè)管理已達到1億多平方米，與彩生活上市之初的規(guī)模不相上下，該板塊將成為萬科變身萬億市值、多上市平臺控股集團的重要基石。

據(jù)記者觀察，由于收購成本高企，萬科物業(yè)采取了包括睿服務(wù)、品牌全委、股權(quán)合作在內(nèi)的多種擴張方式，所接洽的對象大多為國企房地產(chǎn)公司的成熟社區(qū)項目，與萬科在售樓盤不存在競爭。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認為，與其他同類企業(yè)相比，萬科物業(yè)上市，最大的優(yōu)勢在于服務(wù)質(zhì)量以及較為實在的現(xiàn)金流。

基于城市配套服務(wù)商定位，萬科圍繞社區(qū)衍生出了多種業(yè)務(wù)可能性，為這些提供支持的，是郁亮設(shè)計的一套不斷迭代的組織系統(tǒng)。崇尚“失控”的郁亮不斷解構(gòu)原有形式，積極打造生態(tài)圈，并推進組織扁平化發(fā)展。一方面，在項目層面成立事業(yè)合伙人，打破部門間隔，另一方面，提出小草計劃，支持員工圍繞萬科的產(chǎn)業(yè)鏈進行創(chuàng)業(yè)。

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蘇寧環(huán)球·增持

蘇寧環(huán)球頻繁并購 加速去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型

◎每經(jīng)記者 查道坤

6月25日，蘇寧環(huán)球核心管理團隊以個人自籌資金從二級市場購入公司股票合計57.63萬股。在外界看來，此次增持凸顯核心管理團隊對公司未來轉(zhuǎn)型發(fā)展充滿信心。

蘇寧環(huán)球正在急速轉(zhuǎn)型。從成立文化公司到收購游戲公司，從成立教育公司到和資管公司合作做大教育產(chǎn)業(yè)，再到與韓國醫(yī)院進行合作，布局大健康等等，這些無不顯示蘇寧環(huán)球去地產(chǎn)化的決心。

三大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

今年4月，蘇寧環(huán)球正式確立大文體、大健康和大金融的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。5月28日，蘇寧環(huán)球第八屆董事會審議通過了關(guān)于設(shè)立教育、健康和金融等子公司的相關(guān)議案，公司轉(zhuǎn)型就此進入實質(zhì)性推進階段。

蘇寧環(huán)球在大文體方面的布局尤其顯眼。去年7月16日，蘇寧環(huán)球發(fā)布公告稱，擬以1億元收購控股股東蘇寧集團持有的蘇寧文化產(chǎn)業(yè)有限公司（以下簡稱蘇寧文化公司）100%股權(quán)。本次收購?fù)瓿珊?，公司將以蘇寧文化公司為平臺，進軍文化傳媒領(lǐng)域，充分整合各種資源，積極壯大自身實力和拓展新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。

去年10月15日，蘇寧環(huán)球發(fā)布公告稱，將此前以1億元收購的蘇寧文化公司注冊資本由1億元增加至5億元，并將根據(jù)投資落實情況繼續(xù)追加注冊資本，以保障蘇寧環(huán)球在文化傳媒領(lǐng)域的發(fā)展。

在文化公司平臺搭建完畢之后，今年1月16日蘇寧環(huán)球與南京藝術(shù)學(xué)院藝術(shù)設(shè)計院簽署了相關(guān)合作協(xié)議，共同投資組建蘇寧環(huán)球影業(yè)投資有限公司。

蘇寧環(huán)球副總裁賈森對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“這一系列動作只是蘇寧環(huán)球戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的開始，未來還將有更多的美好等待我們?nèi)コ尸F(xiàn)。公司有信心在3年內(nèi)將旗下的蘇寧文化打造成具有產(chǎn)值超百億的產(chǎn)業(yè)集團。”

除此之外，蘇寧環(huán)球還在大健康產(chǎn)業(yè)進行相應(yīng)整合。去年12月22日，蘇寧環(huán)球集團與首爾峨山醫(yī)院和江蘇省人民醫(yī)院共同舉行《合作意向書》簽約儀式，三方將圍繞健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展開展深度合作。

在大金融方面，今年4月22日，蘇寧環(huán)球發(fā)布公告稱，公司將以9900萬元美元自有資金注冊蘇寧資本有限公司。隨后，蘇寧環(huán)球利用這一平臺開始布局，7月1日，蘇寧環(huán)球發(fā)布公告稱，公司與長城國融投資管理有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬在醫(yī)療大健康、大金融領(lǐng)域進行深入廣泛的合作。

根據(jù)協(xié)議，雙方同意在醫(yī)療大健康、大金融領(lǐng)域的股權(quán)投資、并購重組和產(chǎn)業(yè)基金等方面進行深入合作，長城國融還將為蘇寧環(huán)球提供資金支持。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)整合方面，長城國融將協(xié)助蘇寧環(huán)球圍繞醫(yī)療大健康、大金融服務(wù)領(lǐng)域?qū)ふ彝顿Y機會，進行并購重組，并為蘇寧環(huán)球提供產(chǎn)業(yè)整合資金支持。

7月13日，蘇寧環(huán)球再次發(fā)布公告稱，公司已與昆吾九鼎投資管理有限公司簽署完成戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，全資子公司蘇寧環(huán)球教育投資發(fā)展有限公司已和睿資產(chǎn)管理（北京）有限公司簽署備忘錄。

賈森對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，此次合作將在原有基礎(chǔ)上進一步拓展公司對外投資渠道，“根據(jù)公司轉(zhuǎn)型需求，依托對方在健康、金融資產(chǎn)等領(lǐng)域的專業(yè)及平臺優(yōu)勢，同時結(jié)合公司既有資源及渠道，加快在上述領(lǐng)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目的獲取，通過公司資源整合，以促使在健康及金融領(lǐng)域更快、更優(yōu)的布局。”

高管增持凸顯轉(zhuǎn)型信心

除了積極并購和合作之外，蘇寧環(huán)球也在公司內(nèi)部動作頻頻，凸顯了對公司轉(zhuǎn)型的決心。

6月25日，蘇寧環(huán)球發(fā)布公告稱，其核心管理團隊以個人自籌資金從二級市場購入公司股票合計57.63萬股。

蘇寧環(huán)球表示，目前公司正處于轉(zhuǎn)型的重要時期，核心管理團隊對公司未來轉(zhuǎn)型發(fā)展充滿信心，為進一步彰顯決心和信心，方做出上述增持決定。此次增持對鼓舞團隊士氣將起到較為重要的作用。

去年12月10日晚，蘇寧環(huán)球?qū)ν夤?014年員工持股計劃（草案）。公司對不超過76名員工通過定向受讓大股東蘇寧環(huán)球集團有限公司所持蘇寧環(huán)球股票4000萬股，占公司當時股本總額的1.96%，累計不超過股本總額的10%。

賈森對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“高管增持，顯示了公司對轉(zhuǎn)型的信心。員工持股計劃，是鼓勵公司核心員工，也為公司留住人才。”

賈森還對記者說，“公司三大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型已經(jīng)確定，并且陸續(xù)在布局，現(xiàn)在只是開始，后續(xù)對三大產(chǎn)業(yè)的布局還將繼續(xù)。”

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泰禾·員工持股

鋪路戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型泰禾推員工持股計劃

◎每經(jīng)實習(xí)記者 吳若凡

“3·30”新政以來，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步回升，股市財富的轉(zhuǎn)移也增強了樓市的購買力，一線城市樓市呈現(xiàn)復(fù)蘇勢頭。作為福建本地企業(yè)的泰禾集團（000732，SZ），在京津冀協(xié)同發(fā)展和福建自貿(mào)區(qū)戰(zhàn)略的主導(dǎo)下，加速了公司業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型和重點布局。

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型需要組織管理變革的同步跟進，而事業(yè)合伙人制正受到越來越多房企的追捧。繼萬科、碧桂園等龍頭房企之后，閩系房企泰禾集團日前也拋出了針對高管及骨干人員的事業(yè)合伙人計劃。7月2日，公司公告稱股東大會審議通過后6個月內(nèi)，通過二級市場購買不超過12億元的公司股票。這從某種意義上可以看出公司管理層對公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型充滿信心。

泰禾版員工持股計劃

7月2日，泰和集團公布員工持股計劃（草案），此次參與持股計劃的對象為11名公司董事、監(jiān)事、高管及不超過489名管理骨干和稀缺崗位人員，持股計劃總規(guī)模上限達到12億元。

首創(chuàng)證券分析師王金輝向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，總體上說該計劃有利的方面較多，能夠顯著提高公司內(nèi)部管理效益。

海通證券一位不愿透露姓名的分析師向記者表示，這種做法既可以起到穩(wěn)定當前股價的作用，又可以對公司內(nèi)部員工起到激勵作用。

據(jù)悉，該計劃由招商財富資產(chǎn)管理有限公司運營管理，擬在6個月內(nèi)分3期實施，總規(guī)模不超過12億元，按照不超過2:1的杠桿比例設(shè)立優(yōu)先級份額和劣后級份額。

業(yè)內(nèi)人士指出，持股計劃一般是通過二級市場操作，有一定的穩(wěn)定股價作用，推出這個計劃是基于當前市場大行情，保證機制就是大股東，如果股價跌倒一定程度，到達平倉線的話，大股東會拿出錢來補充。這就使得員工除了本身的持倉之外，不用額外承擔(dān)其他補倉的費用。

在風(fēng)險承擔(dān)方面，大股東福建泰禾投資有限公司承擔(dān)動態(tài)補倉及優(yōu)先級本息差額補足義務(wù)，并以其名下持有的不低于2億元市值泰禾集團股票質(zhì)押，為優(yōu)先級本息提供質(zhì)押擔(dān)保。

泰禾集團董事會秘書洪再春向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，該員工持股方案總規(guī)模為12億元，其中員工出資4億元，另外招商銀行配資8億元。招商資管公司獲得12億元資金的管理費和手續(xù)費，除此之外核算下來的所有收益都歸員工所有。

洪再春強調(diào)，員工持股計劃能有效調(diào)動整體積極性，“作為公司，是把真金白銀掏出來，敦促公司核心骨干更加出力，做好各自工作和提升上市公司整體業(yè)績和回報。本次員工持股計劃有利于保持企業(yè)成長和員工利益一致，有利于激發(fā)員工積極性。”

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型凸顯價值

作為近年來地產(chǎn)界的黑馬，泰禾集團的主要業(yè)務(wù)已經(jīng)由原來的福建擴大至一線城市，而一線城市豪宅市場的回暖使得泰禾成為這波樓市行情的主要受益者，正因如此，泰禾2014年全年銷售額大幅提高，達到230億元，并在中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜中排在第30位，過去3年銷售額的復(fù)合增長率為92.26%。

2015年5月，泰禾集團公告稱下屬公司北京泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與廊坊凱創(chuàng)房地產(chǎn)簽訂《合作協(xié)議》，共同設(shè)立合資公司，注冊資本5000萬元，雙方分別持股50%，致力于廊坊區(qū)域內(nèi)的土地資源及項目獲取，爭取在合資公司成立兩年內(nèi)在廊坊市進行不少于100萬平方米建筑面積的項目開發(fā)工作。

據(jù)悉，廊坊市是首都功能疏解的集中承載地，也是京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要承載地，未來有望躋身京津冀城市群的核心區(qū)。業(yè)內(nèi)人士認為，泰禾集團在此設(shè)立合資公司也是旨在加強區(qū)域戰(zhàn)略合作，參與分享首都經(jīng)濟圈和京津冀協(xié)同發(fā)展所帶來的改革紅利。

自2015年以來，泰禾就確定了“以房地產(chǎn)為核心，以金融和投資為兩翼”的“一核兩翼”戰(zhàn)略，在繼續(xù)深耕房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的同時，積極探索金融和投資領(lǐng)域的戰(zhàn)略發(fā)展機會，進一步助力房地產(chǎn)主業(yè)做強做大。公司公告稱，為進一步降低融資成本，充分利用新的融資工具，擬非公開發(fā)行不超過20億元的公司債券，加上此前的定增方案如果順利完成，屆時泰禾的實力將大幅增強。