每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)實習記者 吳若凡 發(fā)自上海 

在當下樓市的反彈中，有兩類產(chǎn)品格外耀眼：一類是第一次改善的項目（業(yè)內(nèi)稱之為“首改”類產(chǎn)品），另一類是高端住宅產(chǎn)品。

盡管高端住宅成交的火爆行情是否能夠在未來幾個月里繼續(xù)持續(xù)，尚是未知數(shù)，但改善性項目的成交井噴，基本上已經(jīng)沒有懸念。

剛需向改善轉移

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，3~4月份，深圳首套房累計成交金額為71.5億元，同比增長42%；首改產(chǎn)品，累計成交金額達到105.6億元，同比增長110%；中高端樓盤累計成交金額49.9億元，同比增長143%；而800萬以上高端住宅累計成交金額40.9億元，同比增長49%。

和深圳一樣，上海的改善性產(chǎn)品成交也迅速猛增。3~4月份，上海首改產(chǎn)品累計成交金額119.7億元，同比增長56%，中高端樓盤累計成交金額209.7億元，同比增長32%，而1000萬以上高端住宅方面，累計成交金額210.5億元，同比增加169%。

再看廣州，雖然改善和高端住宅的成交量同比增幅沒有剛需樓盤那樣迅猛，但也有4%~6%的增幅。

德佑鏈家市場部總監(jiān)陸騎麟認為，在經(jīng)歷了前幾年剛需的集中爆發(fā)后，市場上剛需已得到充分釋放。目前樓市迎來了改善性需求的窗口期，再加上今年以來政策對于改善性需求的支持，樓市的主導地位已開始由剛需向改善轉移。這是近期中高端市場熱銷的一個根本原因。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表達了類似觀點。他說，“3·30新政”大幅降低了部分二手房交易的稅費成本，這促使很多人能夠迅速拋售二套房回籠資金，進而能夠有著較為充實的首付款購買總價相對較高的改善性住宅。目前的回暖，房產(chǎn)新政居功至偉，尤其是使得中高端物業(yè)的需求快速釋放。

有開發(fā)商人士指出，這是由于此前很大一部分剛需房被政府保障房所消化，這也從側面刺激了改善房的需求；同時，市場的價格上揚，也導致消費者有了爭相入市追漲殺跌的心態(tài)。睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文也告訴記者，此輪上漲的核心因素是存量需求；其次從消費需求端來說，是中國的中高收入者的集體釋放，這部分群體原先受限購、限貸、稅收等政策限制，現(xiàn)在轉為了直接受益對象。

改善性需求是否可持續(xù)？

未來樓市將持續(xù)回暖還是曇花一現(xiàn)？“3·30新政”能否能繼續(xù)推動中高端置業(yè)者入市？各家對后市的判斷，存在一定的分歧。

億翰中國董事張化東認為，隨著市場成熟度提升，前期需求壓制時間過長，改善性需求會逐步取代剛需，成為市場主流的需求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也指出目前市場消化已有庫存，就會隨即形成一定的供給。目前判斷，下半年放量會有所減少；不過，近兩年房企拿地并不多。尤其是一線城市，從供應量看，庫存是有消化周期的。就房價來說，從目前情形來看整體趨勢不會改變，一直要走到明年底。預計今年下半年，開發(fā)商會加大拿地的動作，畢竟面包貴了，面粉自然就會漲價。

也有開發(fā)商人士告訴記者，隨著一線城市中等收入者基數(shù)的不斷增長，中高端需求無疑將成為未來房地產(chǎn)市場持久的增長動力。不同于剛需產(chǎn)品，改善性住宅的增長空間和利潤率也更為可觀，這將使其持續(xù)成為樓市主力，并被開發(fā)商青睞。

不過，張化東提醒，相對于剛需產(chǎn)品對于政策的高度敏感性，高端住宅市場受政策的直接利好作用并不明顯，影響其交易熱度更取決于政策刺激下的市場預期的回暖。短時間內(nèi)市場依然難有根本性改變。而目前整個高端市場的財富效應的累積才剛開始，而剛需和剛改還將持續(xù)一段時間。目前各地樓市去庫存壓力依舊較大。

薛迥文也認為，下一階段，成交量各方面不大可能會明顯上升，這主要是由供求關系決定。目前市場上這波產(chǎn)品恰恰是前幾年去庫存的重點，從長期看難以為繼，不符合持續(xù)快速增長的需求。

他還認為，過去房子作為投資品時，可以作為股市投資品的替代，但目前市場對于房產(chǎn)投資價值的判斷已趨于理性，只是類似于黃金等避險產(chǎn)品。整體看來，房產(chǎn)在中國家庭財富配置的比例，已呈下降趨勢。