每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 陸慧婧 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)記者 陸慧婧 發(fā)自上海

正當(dāng)基金子公司爭(zhēng)食新三板“蛋糕”的時(shí)候，一些房地產(chǎn)資管計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露。

今年4月，信達(dá)澳銀基金子公司信達(dá)新興資產(chǎn)所管理的“信達(dá)新興資產(chǎn)-北京亞奧果嶺假日房地產(chǎn)投資專(zhuān)項(xiàng)管理計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)亞奧果嶺資管計(jì)劃）到期違約。

一個(gè)月后，信達(dá)新興資產(chǎn)找到新的債權(quán)收購(gòu)方，以債權(quán)收購(gòu)的方式償還投資者本息，違約危機(jī)才得以化解。

信達(dá)新興資產(chǎn)信披遭疑

亞奧果嶺資管計(jì)劃募集規(guī)模3.8億元，今年4月已經(jīng)到期，但由于未能及時(shí)償付投資者本息，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

5月15日，信達(dá)新興資產(chǎn)為已經(jīng)延期兌付一個(gè)月之久的亞奧果嶺資管計(jì)劃找到債券收購(gòu)方，最終化解了違約危機(jī)。

在這場(chǎng)違約危機(jī)中，信達(dá)新興資產(chǎn)信披時(shí)效性成為外界質(zhì)疑的焦點(diǎn)。3月27日，亞奧果嶺資管計(jì)劃向投資人發(fā)布重大事項(xiàng)公告稱(chēng)，截至2015年2月25日，融資方未能按照約定歸集保證金至監(jiān)管賬戶，屬于嚴(yán)重違約行為。而這一日期，據(jù)公告時(shí)間已經(jīng)時(shí)隔一個(gè)月。亦有投資者反映，上述資管計(jì)劃2015年一季度報(bào)表是在4月份發(fā)布重大事項(xiàng)臨時(shí)報(bào)告后才補(bǔ)發(fā)的。

此外，對(duì)于亞奧果嶺資管計(jì)劃的風(fēng)控措施，投資者也頗有微詞。按照協(xié)議，亞奧果嶺項(xiàng)目銷(xiāo)售資金于專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃到期前3個(gè)月進(jìn)行歸集，每個(gè)月歸集額不少于1.2億元，總歸集額3.6億元?！帮@然，管理人并未監(jiān)督資金歸集情況。”有投資者表示。

項(xiàng)目預(yù)售證存漏洞

一位參加信達(dá)新興資產(chǎn)投資者交流會(huì)的專(zhuān)業(yè)人士透露，對(duì)于資管計(jì)劃違約的原因，信達(dá)新興資產(chǎn)稱(chēng)由于項(xiàng)目方流動(dòng)性不足。不過(guò)，據(jù)了解，亞奧果嶺資管計(jì)劃開(kāi)發(fā)商的預(yù)售證環(huán)節(jié)也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

記者從北京市住建委官網(wǎng)查詢得知，北京亞奧先科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)亞奧先科）先后以果嶺假日和果嶺華舍的名義申領(lǐng)過(guò)5期預(yù)售許可證，時(shí)間跨度為2005年12月7日至2011年1月7日。上述5個(gè)預(yù)售證的地址都坐落于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)宋莊村，而預(yù)售證下標(biāo)注的信息均稱(chēng)，“預(yù)售許可的期限已到期，未售房屋不能進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項(xiàng)目樓棟需申請(qǐng)辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷(xiāo)售，進(jìn)行現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約?！?/p>

一位北京地產(chǎn)界人士分析稱(chēng)，“預(yù)售證到期可以延一次，預(yù)售證到期，意味著工程基本已達(dá)到竣工驗(yàn)收條件。而如果過(guò)期又未能轉(zhuǎn)現(xiàn)，要么工程就可能存在爛尾問(wèn)題，要么建筑質(zhì)量有問(wèn)題，竣工驗(yàn)收通不過(guò)，拿不到現(xiàn)房證，要么是工程存在違反規(guī)劃的情況?！?/p>

目前，亞奧果嶺項(xiàng)目預(yù)售證是否申請(qǐng)延期并不清楚，不過(guò)在現(xiàn)房項(xiàng)目公示中，記者并沒(méi)有查到亞奧先科開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

一位第三方銷(xiāo)售人士指出，“根據(jù)信達(dá)新興資產(chǎn)提供的項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告，該交易對(duì)手總資產(chǎn)1.2億元，凈資產(chǎn)1億元。業(yè)內(nèi)通常要求融資金額不超過(guò)凈資產(chǎn)40%，因此相對(duì)亞奧先科1億元的凈資產(chǎn)規(guī)模，3.8億元委托貸款金額顯然偏高。”

業(yè)內(nèi)呼吁加強(qiáng)盡職調(diào)查

信達(dá)新興資產(chǎn)成立于2013年3月14日，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，是信達(dá)澳銀基金全資子公司，也是業(yè)內(nèi)最早成立的30家基金子公司之一。

信達(dá)新興資產(chǎn)于2013年7月開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售資管計(jì)劃產(chǎn)品。此前信達(dá)澳銀基金有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，截至2014年底，信達(dá)新興資產(chǎn)已成立專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃13個(gè)，規(guī)模近50億元，其中主動(dòng)管理產(chǎn)品規(guī)模接近一半，公司盈利超千萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率超過(guò)40%。

從已發(fā)產(chǎn)品來(lái)看，信達(dá)新興資產(chǎn)發(fā)行產(chǎn)品多為房地產(chǎn)類(lèi)型，或與其實(shí)際控制人中國(guó)信達(dá)主營(yíng)業(yè)務(wù)關(guān)系密切。不過(guò)值得注意的是，今年以來(lái)，在信達(dá)新興資產(chǎn)官網(wǎng)及基金業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站備案產(chǎn)品中，均未有信達(dá)新興資產(chǎn)新的資產(chǎn)管理計(jì)劃成立。“今年以來(lái)，基金子公司風(fēng)險(xiǎn)暴露的項(xiàng)目不在少數(shù)?！币晃环康禺a(chǎn)律師稱(chēng)，地產(chǎn)類(lèi)資管項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題很頻繁。“地產(chǎn)企業(yè)本身對(duì)現(xiàn)金流需求大，一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題很容易出現(xiàn)違約。出現(xiàn)這種情況后，多數(shù)地產(chǎn)商寧愿選擇一拖再拖，等到有現(xiàn)金流之后再支付。投資者在投資地產(chǎn)類(lèi)資管項(xiàng)目時(shí)，要充分考慮到地產(chǎn)項(xiàng)目固有風(fēng)險(xiǎn)以及地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

與此同時(shí)，基金子公司盡職調(diào)查方面的問(wèn)題也受到關(guān)注。“資產(chǎn)管理公司之前很多都是通道業(yè)務(wù)，依靠項(xiàng)目提供方作盡職調(diào)查，并沒(méi)有實(shí)際去了解情況。未來(lái)，資產(chǎn)管理公司要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，嚴(yán)格盡職調(diào)查，在項(xiàng)目進(jìn)行期間也要實(shí)時(shí)監(jiān)管，一旦出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向投資者披露信息。”上海一位從事資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的律師表示。

“同時(shí)，投資者也要知曉買(mǎi)者自負(fù)原則，資管計(jì)劃產(chǎn)品并不能保本保收益，只要管理人履行了盡職調(diào)查、勤勉盡職的管理義務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該由投資者承擔(dān)，剛性兌付不利于投資者培育。”上述律師稱(chēng)。

（本報(bào)記者楊羚強(qiáng)對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）