◎每經(jīng)記者杜冉樂發(fā)自成都 2014年被譽為房產(chǎn)眾籌元年，綠地、方興等房企將“眾籌買房”這一模式發(fā)揮得淋漓盡致。但是，眾籌在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的介入，一直面臨政策壁壘，直到去年11月李克強總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，首次提出“開展股權(quán)眾籌融資試點”之后，眾籌模式才迎來政策風口。雖然修改后的《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法》仍未公布，卻也為眾籌深度介入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)打開了一扇門。 房產(chǎn)眾籌開發(fā)要想成功，需要具備哪些前提條件？通過眾籌開發(fā)是否真能降低房價？ “我們拿起手機……根據(jù)你的希望在定制平臺上找到相應(yīng)的項目，根據(jù)你的愿望提出你要什么樣的房子，就可以發(fā)起眾籌，一幫人在這里蓋房子?！? 5月9日，地產(chǎn)“思想家”馮侖在溫州市工商聯(lián)、《每日經(jīng)濟新聞》及新希望集團聯(lián)手舉辦的2015新常態(tài)下中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上關(guān)于房地產(chǎn)眾籌開發(fā)的前景做了如上展望。他認為，此舉可以使得房價至少下降1/3。 馮侖沒有講到的是，這樣的設(shè)想已經(jīng)越來越接近現(xiàn)實。本月中下旬，碧桂園將召開新聞發(fā)布會，公布公司于4月底在上海拍得的一幅地塊的眾籌開發(fā)計劃。與此同時，綠城也將于下月初推出綠城版的眾籌計劃。 這些計劃能不能真的讓房價下跌1/3？目前還是未知數(shù)，因為房產(chǎn)眾籌開發(fā)需要具備諸多前提條件，但這些條件目前尚不成熟。 多家房企試水眾籌開發(fā) 2014年，被業(yè)內(nèi)譽為房產(chǎn)眾籌元年。去年“雙十一”期間，綠地、遠洋、方興等房企將房產(chǎn)眾籌這一營銷模式發(fā)揮得淋漓盡致，其中方興借助房產(chǎn)眾籌攬金逾42億元。 參與綠地眾籌的一位營銷高層人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房產(chǎn)眾籌目前主要是一種營銷方式，只有在特定的時間節(jié)點才能形成爆發(fā)性的聚合力。 除了眾籌買房之外，去年就有人提出了“眾籌開發(fā)”的概念。其初衷是，當前房價居高不下，眾籌開發(fā)可免除很多成本環(huán)節(jié)，對于消費者而言，能夠拿到比市場上更實惠的房價和個性化的購房需求；對于開發(fā)商而言，相當于提前鎖定了消費客群。 在這一美好愿景的驅(qū)使下，不少房企都在嘗試利用社會大眾的資金來開發(fā)地產(chǎn)項目?！皹潜P預(yù)售制本身就相當于一種眾籌開發(fā)?！彼拇ɑê迷聢A房地產(chǎn)董事長樊義波表示，當前隨著銀行和互聯(lián)網(wǎng)的加入，眾籌開發(fā)概念越來越熱。 據(jù)悉，本月中下旬，碧桂園將公布上海一地塊的眾籌開發(fā)計劃。另據(jù)媒體報道，平安集團前不久曾斥資1億元成立股權(quán)眾籌平臺“前海眾籌”，業(yè)務(wù)重點定位為創(chuàng)新股權(quán)眾籌、房地產(chǎn)眾籌等。 平安集團一位股權(quán)眾籌的運營人士介紹說，“我們以前幫開發(fā)商融資，就相當于眾籌。比如有10個人或更多人參與眾籌，我們選一、兩個作為代表，開發(fā)商把產(chǎn)權(quán)證抵押給我們，我們再將其轉(zhuǎn)到眾籌者指定的賬戶名下，投資年化收益率15%左右。如果未來房價跌了，那么參與眾籌者按原價回購；如果房價漲了，按照漲價比例大家來分攤收益?！薄氨娀I開發(fā)的專業(yè)性相對要強一些，不像實體樓盤直接簽署過戶手續(xù)或辦理資產(chǎn)抵押即可。眾籌需要做商業(yè)計劃書出來，我們這邊會有一個比較完備的團隊來操作，包括對資產(chǎn)情況做盡職調(diào)查，對今后樓盤價位進行梳理等。與眾籌買房相比，眾籌開發(fā)的操作方式差不多，但牽涉的專業(yè)面要廣一些?！鄙鲜鋈耸垦a充說。 比想象中的艱難 隨著眾籌開發(fā)概念被熱炒，一直自稱“定制”模式先行者的河北房企眾美集團，也被媒體拿來當作踐行這一概念的典范。 據(jù)了解，眾美集團主要是與河北一些事業(yè)單位、國企等長期合作，定制開發(fā)地產(chǎn)項目。不過，眾美集團一直比較低調(diào)。接近眾美高層的一位業(yè)內(nèi)人士表示，眾美一般不會接受采訪。記者撥打眾美官網(wǎng)公布的電話，但一直未能打通。 “河北很流行‘定向代建’，民間集資很活躍?！敝袊鞘挟a(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存表示，眾美前身是一家廣告公司，現(xiàn)在采用這種模式以項目為標的集資建房，恰恰說明房企缺少其他融資方式。 陳寶存認為，眾籌開發(fā)做成功比較難，他就遇到過一個活生生的失敗案例。“那個朋友想在北京集資建房，有幾百人集資，但意見不統(tǒng)一，房價相比市價便宜一半但沒有可行性，組建了個開發(fā)公司，但相比專業(yè)開發(fā)商沒有拿地優(yōu)勢?！? 實際上，眾籌開發(fā)遠比想象的艱難，甚至可能會觸碰政策紅線，比如商品房預(yù)售制度。樊義波認為，房企引入第三方金融機構(gòu)，采取迂回戰(zhàn)術(shù)，雖可規(guī)避非法集資，但房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，眾籌開發(fā)違反了商品房預(yù)售制度，有違規(guī)提前賣房的嫌疑。 “即使通過眾籌拿到了地，項目后續(xù)資金如何解決？借助外部杠桿還是繼續(xù)讓眾籌者自己掏錢？”亞信控股集團董秘榮騰洪提出了自己的疑問，他認為，眾籌開發(fā)會把風險轉(zhuǎn)嫁給眾籌參與者。如果有房企介入眾籌開發(fā)，則很容易形成一種變相融資，即便不是變相融資，房企如何保證眾籌參與者的房源購買優(yōu)先權(quán)與投資機制的公平？這也是個問題。 站在房企的角度，眾籌開發(fā)項目初期更多是一種文字描述，而沒有實體樣板間說服眾籌參與者，容易帶來觀望情緒，且房企引入第三方機構(gòu)時，如果沒有回購協(xié)議或擔保機制，這些機構(gòu)也沒法讓眾籌者放心，從而淪為“偽眾籌”。 全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟執(zhí)行秘書長、金融投委會執(zhí)行主任姜煒表示，眾籌開發(fā)作為一種金融創(chuàng)新，監(jiān)管部門應(yīng)鼓勵房企探索，核心是要管好錢，保證資金定向使用，降低開發(fā)成本和售價。 一位接近碧桂園高層的區(qū)域公司投資總監(jiān)指出，眾籌開發(fā)仍是一種理念，公司這么做，是想?yún)⑴c房地產(chǎn)的上游領(lǐng)域，還可以收集大量的購房者信息。 《《《 眾籌試驗之保利 眾籌開發(fā)真面目：募集資金有限“圈客”意圖明顯 ◎每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 盡管很多開發(fā)商提出了眾籌概念，但截至目前，這一模式并沒有解決項目開發(fā)的融資問題，還停留在“圈客”階段。《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，保利地產(chǎn)將聯(lián)手民生銀行推出名為“利民保”的理財產(chǎn)品，購買產(chǎn)品的用戶可以用優(yōu)惠價格鎖定項目開盤時的售價，并享受封閉期內(nèi)的理財收益，即使用戶不購房也可享受由民生銀行提供的保底收益。更早之前，包括當代置業(yè)等房企也推出過類似產(chǎn)品。 但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些眾籌更大的功能提前“圈客”，對解決開發(fā)資金作用并不大。 鎖定意向購房者 今年4月，保利地產(chǎn)與民生銀行共同宣布推出一款名為“利民?！钡幕ヂ?lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。保利地產(chǎn)相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“利民?！钡耐瞥鍪菫榱私鉀Q在不動產(chǎn)投資中，客戶、開發(fā)商與銀行三者的資金壓力難題，實現(xiàn)共同盈利。 據(jù)介紹，“利民?！钡牟僮髂Ｊ綖橥顿Y人購買銀行提供的理財產(chǎn)品，銀行在扣除服務(wù)費用成本后把資金貸給地產(chǎn)商，地產(chǎn)商由于節(jié)省了融資成本，因此可以通過價格讓利將房屋的優(yōu)先購買權(quán)給予投資人。在整個環(huán)節(jié)中，投資者能以更便宜的價格購買到房產(chǎn)，銀行降低了貸款風險，地產(chǎn)商也提前鎖定自己的目標客戶，并且可實現(xiàn)開盤熱銷的效果。 根據(jù)保利的設(shè)想，“利民?！睂崬橐豢顬橐庀蛸彿空咛峁┍５资找娴钠跈?quán)產(chǎn)品。以一套總價177萬元的公寓為例，客戶只需要花總價20%的金額購買對應(yīng)的理財產(chǎn)品，即能以150萬元的定制總價鎖定項目開盤后的價格，產(chǎn)品有半年或一年的投資封閉期。待項目開盤后，若房價沒有上漲，客戶行使優(yōu)先購買權(quán)便可獲得封閉期內(nèi)的理財收益與27萬元的折扣收益；若房價出現(xiàn)上漲，除了上述收益外，用戶還能獲得相當于5倍杠桿的房價上漲收益；即便房價跌破了鎖定的開盤價格，客戶不行使購買權(quán)，也能收回本金并獲得由民生銀行保底的4%年化理財收益。 保利地產(chǎn)相關(guān)人士向記者表示，“利民保”將首先參與保利地產(chǎn)在廣州國際金融城的綜合體項目——保利金融中心，未來將陸續(xù)參與到公司旗下的商業(yè)項目，但目前“利民保”的具體細節(jié)仍在細化當中。 通過理財產(chǎn)品搭配購房優(yōu)惠來鎖定意向購房者，保利并非首家。去年9月，萬科聯(lián)合平安集團推出一款名為“平安萬科購房寶”的理財產(chǎn)品，搭配了上海萬科的4個樓盤，若理財產(chǎn)品購買者最終決定購房，可享受專門的購房優(yōu)惠。由當代置業(yè)與北辰實業(yè)聯(lián)合開發(fā)的北京一項目也推出金額分別為10萬元、20萬元、30萬元的理財產(chǎn)品，持有期約6個月，到期后投資者依次享有優(yōu)先選房權(quán)。 預(yù)售環(huán)節(jié)提前 對于地產(chǎn)商而言，通過與金融機構(gòu)合作發(fā)行面向購房者的理財產(chǎn)品，有利于在市場供過于求的情況下尋求營銷模式的創(chuàng)新。 平安好房網(wǎng)總裁莊諾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，根據(jù)現(xiàn)有的預(yù)售制度，正在開發(fā)建設(shè)的商品房需要在證件齊全的前提下，才能通過認籌等方式圈定意向購房者，但通過發(fā)行理財產(chǎn)品“圈客”相當于將預(yù)售環(huán)節(jié)提前，在開工建設(shè)前就能把意向客戶圈定。 “以往房子不愁賣的時候，開發(fā)商無需花那么多心思找客戶，但現(xiàn)在市場不好了，越早圈定客戶意味著項目的去化率越有保障，所以開發(fā)商更愿意嘗試這種新的營銷手段?！鼻f諾說，對于購房者而言，他們往往也有金融理財?shù)男枨?，尤其是真正有意向買房的客戶，如果產(chǎn)品符合他們的需求，通過購買理財產(chǎn)品還能獲得增值收益。因此，眾籌模式對于提高客戶轉(zhuǎn)化率會有明顯作用。 但類似的做法會不會與商品房預(yù)售制度產(chǎn)生沖突，不免令人疑慮。新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這類理財產(chǎn)品往往會附帶兩份協(xié)議：一份是購買理財產(chǎn)品協(xié)議，另一份是購房協(xié)議。在項目開發(fā)建設(shè)階段，投資者購買的只是理財產(chǎn)品，并不附有購房性質(zhì)，因此能夠“繞開”預(yù)售制度。 大型房企更受益 除了提前圈定客戶，開發(fā)商還能通過理財產(chǎn)品募集資金完成融資，用于補充開發(fā)建設(shè)所需的資金。 以“利民?！睘槔?，根據(jù)歐陽捷的分析，理財產(chǎn)品的保底收益實際上是由保利地產(chǎn)來承擔，按照4%的保底收益率計算，加上銀行的通道費用，預(yù)計保利的實際融資成本約為6%，低于銀行正常的開發(fā)貸款成本。對于銀行而言，由于理財產(chǎn)品并不占用貸款額度，同時也能增加銀行的非息收入，他們也很樂意為地產(chǎn)商設(shè)計類似的金融產(chǎn)品。 五?；鹜顿Y副總裁呂偉賓認為，由于理財產(chǎn)品能提前幫開發(fā)商找到意向客戶，而且提前融到了一筆低成本資金，如果最終大多數(shù)理財產(chǎn)品購買者選擇行使購房權(quán)，還能大大縮短項目的銷售周期，有助于開發(fā)商降低融資成本和營銷成本，因此能夠在不損害開發(fā)商利潤的情況下，給予購房者更大的折扣力度。 但歐陽捷也坦言，相對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程所需要的資金量，房企從理財產(chǎn)品中募集到的資金只是杯水車薪，因此對于降低整體融資成本作用有限。而且，由于理財產(chǎn)品資金要?？顚Ｓ猛兜巾椖可?，這對開發(fā)商的實力與信譽要求更高，因此只有大型房企才能從中受益。 《《《 眾籌試驗之平安 平安好房的房產(chǎn)眾籌紅線：不在買地前介入客戶不接觸開發(fā)商 ◎每經(jīng)記者白亞靜發(fā)自深圳 據(jù)悉，碧桂園將與平安合作，拿出上海一地塊采取眾籌模式進行開發(fā)，而綠城已經(jīng)在浙江進行眾籌開發(fā)的試驗。金融巨頭平安自去年開始，就一直致力于發(fā)展房產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)。平安好房CEO莊諾表示，近兩月將有相關(guān)產(chǎn)品上線。 這些先行者，為何會選擇眾籌開發(fā)這一模式？在項目推進的過程中，又是如何控制金融、法律等方面風險的？ 從去年開始，金融巨頭中國平安就一直致力于發(fā)展房產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)。根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，平安信托內(nèi)部人士介紹，包括綠地、世茂、萬科在內(nèi)的房企都曾與他們有過接觸。 由于國內(nèi)關(guān)于售房、集資的諸多法律限制，當前的房產(chǎn)眾籌項目多停留在現(xiàn)房階段。自去年12月出臺股權(quán)眾籌相關(guān)政策后，平安才得以在實際操作環(huán)節(jié)將房地產(chǎn)的眾籌范圍擴大。 平安好房CEO莊諾表示，政策出臺前，沒法操作眾籌建房，現(xiàn)在可以嘗試，近兩月平安好房將有相關(guān)產(chǎn)品上線。 除了平安好房，中國平安董事長馬明哲還通過子公司在深圳前海專門成立了眾籌平臺——深圳前海普惠眾籌交易股份有限公司（以下簡稱平安前海眾籌）。此前媒體報道稱，該公司未來也將涉足房產(chǎn)眾籌。 在平安的房產(chǎn)眾籌路線中，一條邏輯線清晰可見：從海外眾籌試水，到國內(nèi)現(xiàn)房銷售，砍掉營銷費用后，通過眾籌建房以及集團內(nèi)協(xié)作，著手降低開發(fā)過程中的融資成本，解決開發(fā)商對輕資產(chǎn)運營模式的需求。此外，平安好房還涉及消費和投資運營收益類的眾籌。 砍營銷費用降融資成本 當面對居高不下的房價時，似乎只有眾籌可以使之優(yōu)惠一二。 在購房者所支付的房款中，土地與稅費合計約占到五成以上，資金成本、建造成本、房企凈利潤各占約一成多，此外，營銷費用可占3到5個百分點。其中，土地和稅費是硬性支出，讓房企自已承擔也不現(xiàn)實，眾籌設(shè)計者所希望的是降低營銷費用和資金成本。 眾籌初期，各類產(chǎn)品通過各種去中介化的方式，努力砍掉這3到5個百分點的營銷費用，使開發(fā)商和購房者達成共贏。平安好房的系列眾籌產(chǎn)品即是其中一個代表。 中國平安在馬明哲的帶領(lǐng)下，已劃分出互聯(lián)網(wǎng)金融和傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)兩大板塊。前者將覆蓋“醫(yī)、食、住、行、玩”五大生活場景。就目前來看，平安好房正是馬明哲在“住”這一生活場景布下的重要棋子。 去年8月，平安好房選擇推出海外購房眾籌作為突破口。由于是海外房產(chǎn)，其第一款地產(chǎn)類眾籌產(chǎn)品“100美元享受美國房東待遇”，既迎合了時下客戶海外置業(yè)的心態(tài)，又繞過了國內(nèi)復(fù)雜的政策監(jiān)管，頗具試水意義。 去年11月，平安好房轉(zhuǎn)戰(zhàn)國內(nèi)，與龍頭房企萬科合作“平安&北部萬科城”項目，用眾籌的方式直接在線上賣房。 在該項目中，萬科拿出廣州北部萬科城216套住宅，如果眾籌金額達到1500萬元的最低眾籌額度，那么所有的眾籌參與者都能享受到比目前周邊市場價低近13%的優(yōu)惠購房價。 截至去年12月24日，該項目總計吸引了2361人報名參與，216位用戶認籌購買。公開數(shù)據(jù)顯示，這次眾籌賣房，累計募集金額達到1585.5萬元，購買轉(zhuǎn)化率為9%。 莊諾稱，互聯(lián)網(wǎng)平臺有可能承擔起未來虛擬售樓處的角色，將線下的展示廳搬到線上，對開發(fā)商來說，既節(jié)約了營銷成本，又能通過眾籌提早蓄客，進而將購房優(yōu)惠讓渡給每一個消費者。 不過，眾籌買房只是平安眾籌初始階段的其中一步。在房產(chǎn)眾籌領(lǐng)域，平安的野心不止于此。 去年11月，李克強總理在國務(wù)院常務(wù)會議上提出開展股權(quán)眾籌融資試點。12月18日，中國證券業(yè)協(xié)會網(wǎng)站掛出《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）（征求意見稿）》，明確了股權(quán)眾籌平臺凈資產(chǎn)不得低于500萬元，融資者或融資者發(fā)起設(shè)立的融資企業(yè)的股東人數(shù)累計不得超過200人，投資者為投資單個融資項目最低金額不低于100萬元的單位或個人。 本來這一政策指向的是小微企業(yè)融資，如今卻讓一些房企巨頭搶了風頭。 據(jù)莊諾介紹，現(xiàn)在已經(jīng)有好幾個關(guān)于眾籌建房的項目在談，本月底就會推出一個。這些項目都是在拿地之后以股權(quán)眾籌的方式介入，可以大幅度降低營銷成本和融資成本，使總房價便宜10%~20%。 深圳市前?；I人谷互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)有限公司CEO盧政稱，現(xiàn)在多是產(chǎn)權(quán)眾籌，通過資產(chǎn)管理計劃，幾個人可以一起購房，不過，這些都是在項目拿到預(yù)售許可證之后進行的，按照現(xiàn)行房屋出售政策，在建之前房企不能買賣物業(yè)。住建部有明確規(guī)定，禁止開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下以任何形式向客戶收取資金。 繞政策風險避項目糾紛 那么，莊諾所指的眾籌建房模型是怎樣的？如何規(guī)避金融、法律方面的風險，并預(yù)控可能產(chǎn)生的糾紛？ 深圳房地產(chǎn)律師張茂榮認為，由于現(xiàn)在大部分房企的工程款是通過抵押在建工程向銀行貸款，如果眾籌提供的資金僅是彌補部分項目開發(fā)資金缺口，那么降低融資成本作用有限。眾籌提供的資金總額若想覆蓋整個項目，又因體量過大觸碰到融資對象不得超過200人這一政策紅線。 莊諾介紹稱，他們目前在談的一些眾籌產(chǎn)品足以覆蓋開發(fā)商一個完整項目所需資金。他們有一個20人的團隊已經(jīng)研究半年多，針對各種可能出現(xiàn)的風險設(shè)計了諸多方案，甚至細化到如果眾籌者在眾籌期間碰上離婚進而被財產(chǎn)凍結(jié)的情況，所以關(guān)于資金體量與人數(shù)限制之間的矛盾，也是早有預(yù)案。 據(jù)他介紹，解決方案有多套，比如將項目切割成一棟一棟，一棟不超過200個住戶；或者把項目包裝成保險、債券或者余額寶這樣的金融產(chǎn)品，將眾籌建房的行為變成購買金融產(chǎn)品。 莊諾介紹，種種設(shè)計背后的邏輯在于，眾籌者不直接接觸開發(fā)商，投資者所面對的是有金融巨頭中國平安背書的平安好房。這樣一來，眾籌的購房款停留在平安好房的平臺，由平安好房以其他方式參與物業(yè)建設(shè)。 另一個風險在于，由于原材料、建造成本、工程款等在開發(fā)過程中存在變動，不確定因素太多，所以后期很容易因為核算成本引起糾紛。 在張茂榮看來，眾籌平臺與開發(fā)商之間可以有兩種合作方式：一種是對等的合作關(guān)系；另一種是合作成立項目開發(fā)公司。 他認為，如果眾籌平臺與開發(fā)商共同成立項目開發(fā)公司，最大的風險也就是分紅糾紛；但如果眾籌者僅是開發(fā)商的合作伙伴，平臺如何向參與眾籌的散戶解釋成本增加問題，這就比較棘手。 就連萬達這種房企巨頭都對核算開發(fā)成本很頭疼，萬達董事長王健林曾公開表示，為了解決核算成本與預(yù)算不匹配的問題，他們制定了交鑰匙工程，即先和總包確定總工程款，然后將所有工作委托給總包，盈虧由總包自負，萬達只負責監(jiān)督和收房。 而對于平安好房而言，它只是開發(fā)商的合作伙伴，又將如何解決前期眾籌金額與后期核算成本不匹配的問題？ 莊諾稱，他們會為建造成本設(shè)置一個資金上限，如果超過這一幅度，由開發(fā)商承擔多出部分。這樣來看，似乎與萬達的解決思路一致。 不在買地前介入 據(jù)莊諾介紹，眾籌模式可以滿足開發(fā)商的兩類需求：一是對于大開發(fā)商而言，眾籌可以為其提前鎖定客戶，加快去化速度，降低實際負債比例，符合正在流行的工業(yè)4.0（產(chǎn)品定制化）。二是對于中小開發(fā)商而言，可解決其融資難的問題。不過，就目前來看，平安好房的合作房企均為國內(nèi)前十強。 在平安的地產(chǎn)眾籌布局中，還有一個因素不容忽視，即已在陸金所掛牌但還未投入運營的平安前海眾籌，該平臺聚集了平安陸金所、投行、證券、不動產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等諸多子公司員工，也將涉及房產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)。 該平臺的定位究竟是什么？會與平安好房產(chǎn)生怎樣的協(xié)作？目前平安還沒有公開表態(tài)。平安集團僅透露，“公司期待抓住這個新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的機遇，為市場提供創(chuàng)新的金融產(chǎn)品和服務(wù)?！? 那么，平安介入房地產(chǎn)的界限在哪兒？就目前來看，平安好房明確表態(tài)不會在買地之前介入。莊諾稱，因為土地招拍掛中不確定因素太多。 不過，盧政認為，只要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，能夠覆蓋可能出現(xiàn)的風險，事先確定拍地的投資上限，并找到開發(fā)商配合，也可以在買地之前介入，如果拍地價格超過上限，則退還眾籌資金。 《《《 眾籌試驗之綠城 綠城的眾籌試驗：難題已突破近期將有動作 ◎每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海 “綠城眾籌開發(fā)，試驗如何？先前難題有無突破？”“已突破！近期會有動作?！? 上述對話是《每日經(jīng)濟新聞》記者和綠城房產(chǎn)眾籌相關(guān)人士的一段微信對話。 相比其他開發(fā)商，綠城在房產(chǎn)眾籌開發(fā)層面的實踐已經(jīng)有了經(jīng)驗的積累，并正在逐步形成核心運營模式。但在業(yè)界看來，綠城的眾籌可能和真正意義上的眾籌仍有差別。 首個非典型眾籌案例 在大型房企中，綠城是最具眾籌開發(fā)經(jīng)驗的公司。 去年8月，綠城中國董事長宋衛(wèi)平短信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，藍城旗下一家公司已經(jīng)在眾籌開發(fā)領(lǐng)域擁有很深入的研究。 記者隨后聯(lián)系了藍城代建，并了解到，該公司早在去年初就已經(jīng)參與了房產(chǎn)眾籌開發(fā)，所參與開發(fā)的項目已經(jīng)開始動工建設(shè)。 根據(jù)浙江綠城佳園建設(shè)工程管理有限公司董事長李園介紹，綠城上述項目有一定特殊性。原先拿地的企業(yè)當時已經(jīng)資不抵債，當?shù)卣疄榱藥椭淝鍍攤鶆?wù)，允許改變土地性質(zhì)，變更為居住用地，并以較低的價格轉(zhuǎn)讓。 正因土地的價格相對于市場公開拍賣價較低，這一地塊才較其他項目更有吸引力。李園曾透露，如果通過土地市場獲得，其售價至少要比眾籌開發(fā)價高出30%以上。 由于是眾籌開發(fā)，藍城只負責代建而不是自己出資，因此可以讓出一部分開發(fā)利潤，加上項目本身因為獲得土地的渠道特殊，地價也要比周邊便宜，這才使得上述樓盤最后能以低于市場30%左右的價格進行眾籌開發(fā)。 和普通房地產(chǎn)項目相比，上述項目的另一個特殊性在于，由當?shù)厣虝撠熑藙訂T幾家企業(yè)一同組建公司參與眾籌。企業(yè)的負責人出資認籌大戶型產(chǎn)品，剩余的都是小戶型房源。 雖然這些企業(yè)負責人購買的房子不多，但由于戶型較大，總價較高，為眾籌開發(fā)解決了很大一部分資金需求。再加上有這些企業(yè)的資金實力和信譽做保，員工只需支付首付款即可參與，因此推廣難度較小。 復(fù)制難點是地價 《每日經(jīng)濟新聞》記者在與李園交流時了解到，眾籌開發(fā)存在幾個難題。 首先，目前企業(yè)拿地的主要途徑仍然是參加招拍掛，在土地稀缺的一線城市，開發(fā)商很難以較低的價格獲得土地。即使在杭州這樣土地供應(yīng)較多的城市，開發(fā)商想拿到比周邊便宜的地塊也不容易，這使得開發(fā)企業(yè)很難為消費者提供一個非常誘人的購房價格。如果購房價格沒有誘惑力，消費者很難在土地剛剛拍下時就參與進來。 其次，在銷售層面也存在問題。普通商品住宅向社會公開銷售，但眾籌開發(fā)很難通過廣告等方式公開推廣，因此其客戶來源有限。 再次，開發(fā)企業(yè)發(fā)展眾籌業(yè)務(wù)，首要目的是希望減少自己的資金投入，降低公司的經(jīng)營風險。如果購房者只是支付部分首付款，開發(fā)商依舊需要支付較多的資金，仍然需要承擔較大的經(jīng)營風險。這樣一來，眾籌開發(fā)的意義就不大了。但讓消費者一次性把所有的購房款付清，不僅很難做到，也會影響參與眾籌者的熱情。 另外，消費者參與眾籌開發(fā)的一個前提就是眾籌資金要有第三方監(jiān)管，以確保資金的安全。藍城的首個眾籌開發(fā)案例，參與者主要是企業(yè)及其員工，相互間的信任度很高。但當眾籌開發(fā)的參與者變?yōu)樯鐣姇r，公眾對企業(yè)不免存在不信任，這也是眾籌開發(fā)的一個難點。 那么，金融機構(gòu)對眾籌資金監(jiān)管并協(xié)助推廣房產(chǎn)眾籌計劃的熱情有多高？《每日經(jīng)濟新聞》記者就此采訪了中海恒信資產(chǎn)管理部一位負責人，對方表示，由于房地產(chǎn)開發(fā)資金投入的不確定性，房地產(chǎn)眾籌計劃需要開發(fā)商承諾在項目開發(fā)資金不足的情況下，房企會以自籌資金投入后續(xù)開發(fā)建設(shè)，并確保項目最終順利竣工完成交付，但這樣的承諾顯然不符合開發(fā)商借眾籌開發(fā)實現(xiàn)輕資產(chǎn)運作的初衷。 另外，購買金融產(chǎn)品的客戶主要是投資者，他們對房地產(chǎn)眾籌計劃所分配的房屋多數(shù)不感興趣，更希望能拿到真金白銀的投資收益，這也是房產(chǎn)眾籌開發(fā)的一個難點。 綠城在設(shè)計眾籌開發(fā)模式時，同樣面臨這些困難和阻力，他們最終又是如何解決這些問題的？我們目前尚不得而知，只能等到6月份計劃公開時再來了解。