每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

即便是新政的利好頻出，房企對(duì)資金的需求依然饑渴。

4月24日，朗詩(shī)地產(chǎn)（00106，HK）發(fā)布公告稱，其作為發(fā)行人擬向認(rèn)購(gòu)人海通國(guó)際證券有限公司發(fā)行本金為1億美元于2018年到期的優(yōu)先票據(jù)，年息為9.5%。

4月27日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743，SH）發(fā)布公告稱，華遠(yuǎn)地產(chǎn)獲準(zhǔn)向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行面值不超過(guò)14億元（含14億元）的公司債券，為5年期品種。最終確定本期公司債券的票面利率為5.24%。

差不多時(shí)間，兩家公司融資成本相差近一倍。這對(duì)兩家公司分別意味著什么？

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷說(shuō)，中小企業(yè)未來(lái)將被淘汰出局，最大的原因是缺錢(qián)，一是自有資金短缺，不足以支撐企業(yè)的運(yùn)作。二是融資渠道變窄，中小型房企更難拿到資金，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速。

低成本公司才能活得更久

上海世茂股份有限公司4月24日公告稱，公司2015年度第二期短期融資券已于4月22日發(fā)行完畢，募集資金已于4月23日全額到賬。

公告顯示，上述短期融資券發(fā)行總額20億元，票面年利率4.65%，發(fā)行價(jià)格100元/百元面值，面值100元。計(jì)息方式為附息固定，到期一次還本付息。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，房企融資能力取決于評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)越高其融資成本越低，此外，融資成本也取決于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度。但總體來(lái)說(shuō)，海外融資成本相對(duì)低于國(guó)內(nèi)。

中原地產(chǎn)研究部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，4月房企公布海外融資只有景瑞控股、華潤(rùn)置地和越秀地產(chǎn)共三筆，總?cè)谫Y額度為12.15億美元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，整體看，房企海外融資難度越來(lái)越大，融資額持續(xù)處于低位，從今年截至目前的年內(nèi)融資總額看，合計(jì)僅為57.45億美元，同比2014年前4月的198.08億美元減少比例高達(dá)71%。

“融資能力決定成本，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)從融資就開(kāi)始了。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，其實(shí)向來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略都與融資能力有關(guān)，在物業(yè)持有成本比較高的情況下，開(kāi)發(fā)商多使用短平快方法開(kāi)發(fā)，而融資成本比較低的話，可以做一些大盤(pán)、開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)的項(xiàng)目。

陳晟表示，在開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型中，必須考慮如何拿到便宜的錢(qián)。在目前形勢(shì)下，金融將會(huì)在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)業(yè)鏈中，起到關(guān)鍵作用。很多房企在往金融的方向和屬性去發(fā)展，也是這樣一個(gè)目的。

用高利貸的企業(yè)不太容易活

融資的難度，加劇了行業(yè)的分化。

上周（4月17日~4月23日），北交所企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)新增掛牌項(xiàng)目總金額為7.78億元，環(huán)比增長(zhǎng)81.78%，房地產(chǎn)業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)、汽車制造業(yè)居掛牌金額前三位。其中,北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司下屬企業(yè)轉(zhuǎn)讓的“洛陽(yáng)住總宇泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司60%股權(quán)及27105.65萬(wàn)元債權(quán)”項(xiàng)目以6.25億元掛牌轉(zhuǎn)讓，為上周重點(diǎn)項(xiàng)目。

歐陽(yáng)捷說(shuō)，據(jù)了解，銀行對(duì)于百?gòu)?qiáng)外的房企，基本上是收斂的狀態(tài)，或者不放款；而基金、信托也是如此，雖然不像銀行那么普遍，但是也在收口。而中小企業(yè)只能通過(guò)社會(huì)融資，也就是高利貸，而高利貸也加速了中小房企的消亡，這些企業(yè)在未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)中，會(huì)被洗出市場(chǎng)。

黃立沖認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)稅賦較高，如果毛利率不夠的話，開(kāi)發(fā)商寧可不做這個(gè)項(xiàng)目。而目前面臨的問(wèn)題是當(dāng)開(kāi)發(fā)商融資越來(lái)越高，當(dāng)回報(bào)率跑不贏融資成本，這樣項(xiàng)目就會(huì)虧錢(qián)或者不值得做了，這時(shí)候中小型開(kāi)發(fā)商就被迫退出市場(chǎng)。“只有大的開(kāi)發(fā)商，比如萬(wàn)科或者一些國(guó)字頭的開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以把融資成本降到很低才可以做，這就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入低谷期的常態(tài)。”

黃立沖說(shuō)，一些中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)投資房產(chǎn)興趣不大，這些開(kāi)發(fā)商或把資產(chǎn)投到海外、別的產(chǎn)業(yè)抑或是股市。