每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

◎每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

開發(fā)商經(jīng)營的不動產(chǎn)領(lǐng)域正在迅速擴大，從國內(nèi)到國外，又從陸地走向廣闊的海域。

昨日（4月20日），萊蒙國際（03688，HK）對外公布了海洋地產(chǎn)計劃。在該公司惠州水榭灣項目中，一條包括海洋牧場、海釣俱樂部、深海產(chǎn)品O2O商場、度假酒店、高端海景房在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈隱現(xiàn)。

在國內(nèi)首家海洋地產(chǎn)、首個海洋牧場眾籌等一系列光環(huán)下，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)經(jīng)營的范疇正在無限擴大，假以時日，從地產(chǎn)到海洋，再到農(nóng)業(yè)、山林都將有轉(zhuǎn)型不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的房企涉足其間。

嘗試海生活主題地產(chǎn)

對于萊蒙國際而言，2014年是增收不增利的一年，當年萊蒙國際綜合營業(yè)額約70億港元，同比增21%，公司權(quán)益股東應(yīng)占盈利為9億港元，同比降28%。

在此背景下，萊蒙國際主管新發(fā)展業(yè)務(wù)的集團副總裁丁向華向《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，萊蒙國際仍聚焦地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只是“從賣房子變成賣生活方式”。

海洋地產(chǎn)即是萊蒙國際推出的新業(yè)務(wù)之一，這更像是旅游地產(chǎn)的升級版。據(jù)丁向華介紹，該項目集漁業(yè)、休閑游釣、旅游觀光為一體，包括1000畝海洋牧場等。

另外，丁向華表示，雖然現(xiàn)階段萊蒙國際并沒有向海洋產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的計劃，但在未來3～5年，萊蒙國際希望成為成熟的海生活主題地產(chǎn)商，屆時將圍繞海產(chǎn)品、釣魚用具等打造O2O式綜合商場。不過，該項目只是一個開始，要不要整體轉(zhuǎn)型還要看收益率。

著名海洋經(jīng)濟研究專家、浙江大學(xué)王依欣教授稱，海洋已被納入國家戰(zhàn)略，因此對于圍繞海洋經(jīng)濟做文章的項目而言，政策環(huán)境較為寬松。他在考察萊蒙國際的惠州項目后發(fā)現(xiàn)當?shù)叵M者多，市場條件成熟。

難點：海域產(chǎn)權(quán)問題復(fù)雜

除了首個海洋地產(chǎn)項目，萊蒙國際還試圖通過眾籌涉足海洋漁業(yè)。

據(jù)籌人谷CEO盧政介紹，此次眾籌發(fā)起人為萊蒙國際，籌人谷僅負責(zé)一系列的眾籌產(chǎn)品設(shè)計。在海洋牧場運營上，萊蒙國際會先培育環(huán)境，比如給魚兒建“別墅”，增加海洋生物的數(shù)量與種類，隨后在其之上設(shè)立平臺，添加酒吧、海釣等服務(wù)?；I人谷設(shè)計的眾籌產(chǎn)品不僅包括這些海上平臺，還會有平臺子業(yè)務(wù)。

萊蒙國際惠州項目公司總經(jīng)理蔡江河介紹，惠州項目原為國家經(jīng)營的海洋漁場，萊蒙國際和海洋局協(xié)商合作，獲取15年的經(jīng)營權(quán)。

3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施。在各種熱議背后，人們大多忽略了它的商機，海域使用權(quán)納入登記即是其中之一。該項條款意味著，地產(chǎn)公司若想進軍海洋將獲更多法律保障。

一名法律專家表示，海域產(chǎn)權(quán)問題極為復(fù)雜，實操中糾紛很多。據(jù)悉，當特定人對特定海域存在排他性的利用權(quán)時，該權(quán)利已很接近物權(quán)。因此只有農(nóng)業(yè)部門發(fā)放的養(yǎng)殖許可證并不能滿足漁場的經(jīng)營者，還需要海洋局給予海域使用權(quán)。在具體層面上，兩種證引起了相關(guān)管理部門的利益沖突。

中國政法大學(xué)教授李顯冬表示，雖然目前管轄單位還未改變，但使用權(quán)的登記單位統(tǒng)一交由國家的不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

眾籌項目平均收益不低

“我們的眾籌不是賣房子的營銷手段。”盧政稱，惠州項目將以多個資產(chǎn)包的形式呈現(xiàn)，這些項目的平均收益率達到20%左右。其中，眾籌住宅類的租金收益可達到8%，若到期后賣出，收益將更高。

這些產(chǎn)品有兩大板塊，一是海洋牧場權(quán)益類，主要圍繞1000畝的海洋牧場做文章；二是經(jīng)營場所權(quán)益類，包括船舶、酒吧、餐廳、部落、酒店式公寓等。兩類產(chǎn)品門檻不同，第一類的份額價格更為平民化。

蔡江河表示，業(yè)主、俱樂部會員、旅游散客均可參與其中。

在項目風(fēng)控上，盧政表示，目前正準備邀請相關(guān)銀行、信托托管資金，用戶的權(quán)益獨立、可分割、可轉(zhuǎn)讓。

另外，據(jù)王依欣介紹，在海洋牧場如何可循環(huán)發(fā)展上，目前萊蒙國際已和相關(guān)政府機構(gòu)達成增殖放流的協(xié)議意向，會避開排卵期，限制釣魚量，而且該區(qū)域有洋流經(jīng)過，也可得到補充。