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邦地產(chǎn)記者 杜靜

“未來五年，我們的銷售額要接近千億。”3月底的一天，在北京東三環(huán)一家創(chuàng)意園的咖啡館里，遠洋地產(chǎn)總裁李明表情輕松地吐出這個數(shù)字，向記者描繪著遠洋未來五年千億的發(fā)展圖景。

然而，對他來說，這個任務遠不是說出來那么輕松。遠洋地產(chǎn)2014年協(xié)議銷售總額突破400億元，但今年的銷售目標只是在這一基礎上增長了5%。與此同時，毛利率也在2014年下跌至21%，創(chuàng)遠洋地產(chǎn)歷史最低。

2015年，李明和他的團隊，經(jīng)過一年多時間的調(diào)研，推出“海鷗IV”戰(zhàn)略規(guī)劃。但如何實現(xiàn)這一戰(zhàn)略，是李明和他的團隊不得不思考的問題。

千億目標寄望“背包人”

2015年，李明和他的團隊，經(jīng)過一年多時間的調(diào)研，推出“海鷗IV”戰(zhàn)略規(guī)劃。在這個新的戰(zhàn)略規(guī)劃中，遠洋地產(chǎn)要從單一的增量開發(fā)為主，轉向四元業(yè)務，其比例為“4321”。盡管遠洋的業(yè)務格局分屬四個板塊，但業(yè)務重點仍然在房地產(chǎn)開發(fā)上，這預示著遠洋地產(chǎn)未來五年的主業(yè)其實已經(jīng)確定--仍然延續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式。

然而，要靠遠洋現(xiàn)有的資源，實現(xiàn)1000億元的銷售規(guī)模，談何容易。“過去下沉到三四線城市，以及2011年提出的三年內(nèi)打造10個購物中心的發(fā)展戰(zhàn)略，讓遠洋走了一些彎路。”蘭德咨詢公司總裁宋延慶表示，三四線城市去化速度慢，庫存也一直處于高位。

李明似乎更早看到了這一問題，早在2013年，遠洋就開始土地儲備結構的調(diào)整。據(jù)他透露，2014年，遠洋新增700多萬平方米一線城市土地儲備資源，同時出售三四線城市土地儲備約600萬平方米，至此，一線城市土地價值占比45%，二線城市土地價值占比50%。

這樣的土地布局，能否有效保證遠洋地產(chǎn)提高毛利，仍然存疑。李明并沒有給出明確答案。他更多地談及公司正在進行的一項管理改革——“背包人”計劃會對遠洋五年千億目標有怎樣的支持作用。

在過去五年中，遠洋將房地產(chǎn)開發(fā)分解成足夠細致的17000件任務。遠洋推行的全新工作模式：每個項目公司不設固定的長期崗位，有需要時，從人才池中調(diào)配合適的人，讓他/她從17000個分解任務中選擇自己擅長的“任務包”，“背包”上崗，這個“任務包”相關的責任和激勵都直接給到個人。

在房地產(chǎn)行業(yè)，拿地被認為是決定整個項目盈利與否的最重要環(huán)節(jié)，決定了項目內(nèi)部回報率高低70%的因素。由于前期拿地失誤，定位出錯，而導致項目最終銷售乏力，周轉速度緩慢，各個部門負責人相互推諉責任的案例并不少見。“背包人”計劃能否解決這些問題，是一個疑問。