每經(jīng)編輯 徐杰    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江

在樓市調(diào)控政策暖風(fēng)勁吹之際，素有中國(guó)樓市重要風(fēng)向標(biāo)之稱的浙江溫州又出臺(tái)旨在“救市”的地方政策細(xì)則。

4月3日，《溫州日?qǐng)?bào)》頭版刊出《市政府常務(wù)會(huì)議審議并原則通過(guò)“8條房地產(chǎn)新政”——溫州打出政策組合拳助樓市“促量穩(wěn)價(jià)”》。該報(bào)道稱，4月2日，由溫州市長(zhǎng)陳金彪主持召開(kāi)的市政府第50次常務(wù)會(huì)議審議并原則通過(guò)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。

自2011年下半年以來(lái)，受實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷、民間借貸危機(jī)等影響，房?jī)r(jià)水平曾經(jīng)比肩北上廣深等一線城市的溫州不斷“去泡沫化”，并領(lǐng)跌全國(guó)70大中城市達(dá)3年之久，此次搶先出臺(tái)8條地方版細(xì)則，也被指為“救市”迫切。

財(cái)政補(bǔ)助購(gòu)房

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述溫州“8條房地產(chǎn)新政”內(nèi)容涉及土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、稅收優(yōu)惠、信貸支持等，其中“對(duì)首次購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼”的條款赫然在列。

該新政第四條即明確，落實(shí)稅收優(yōu)惠，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。“從文件發(fā)布之日起到今年12月31日，對(duì)首次購(gòu)買新建普通商品住房的購(gòu)房戶，在取得房屋所有權(quán)證時(shí)，政府給予一定補(bǔ)助。”

盡管上述溫州細(xì)則并未明確指出具體的補(bǔ)助方式和金額，但很顯然，“財(cái)政補(bǔ)助”比“降低首付”和“五改二”更進(jìn)一步，政府救市色彩更加鮮明，這也超出了今年3月底國(guó)家多部委新政所涉及的范疇。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，該政策最為勁爆的顯然是政府補(bǔ)貼這一做法，也是目前各城市中救市力度最大的一個(gè)內(nèi)容，政府采取財(cái)政補(bǔ)貼方式鼓勵(lì)購(gòu)房，這樣一個(gè)效果可能會(huì)超過(guò)此前金融層面的救市做法，并帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期的改變，同時(shí)也說(shuō)明了溫州對(duì)于樓市的呵護(hù)力度比較大。

新希望與萬(wàn)通地產(chǎn)聯(lián)手打造的溫州立體城項(xiàng)目總經(jīng)理姜孟軍則對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者認(rèn)為，上述溫州8條房地產(chǎn)新政是在國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委有關(guān)文件基礎(chǔ)上進(jìn)行了進(jìn)一步細(xì)化和明確，尤其是購(gòu)房補(bǔ)助將對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有促進(jìn)作用。

另外，溫州當(dāng)?shù)匾毁Y深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則對(duì)記者透露，實(shí)際上，上述溫州8條房地產(chǎn)新政早在2個(gè)月前便已謀劃，嚴(yán)格而言，稱不上地方版細(xì)則，更是溫州自己研究出臺(tái)的地方救市新政。

市場(chǎng)仍較為脆弱

自2014年下半年以來(lái)，溫州樓市成交量持續(xù)在高位，據(jù)來(lái)自溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)顯示，今年3月，溫州新房共成交2842套，同比上升82.3%，其中市區(qū)一手房成交886套，同比上升44.3%。

溫州立體城項(xiàng)目總經(jīng)理姜孟軍表示，樓市政策的逐步放寬，使得改善型需求購(gòu)買意愿加強(qiáng)，帶動(dòng)市場(chǎng)成交上升，“溫州樓市已連續(xù)領(lǐng)跌達(dá)三年之久，超過(guò)40%的降幅也最大，但這半年來(lái)，盡管房?jī)r(jià)偶有下降，但已呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)”。

不過(guò)，姜孟軍稱，目前溫州樓市成交以改善型為主，成交量反轉(zhuǎn)，但房?jī)r(jià)目前還不會(huì)反轉(zhuǎn)，“雖然政策對(duì)市場(chǎng)利好，但當(dāng)前溫州市場(chǎng)仍然較為脆弱，總體而言市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主”。

根據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)粗略測(cè)算，溫州在2015年3月份的新建商品住宅庫(kù)存量為523萬(wàn)平方米，去庫(kù)存周期為20.5個(gè)月，這反映了整個(gè)商品住宅的供應(yīng)規(guī)模較大。從時(shí)間趨勢(shì)看，溫州庫(kù)存最大的壓力期或已過(guò)去，因?yàn)樵?月份庫(kù)存量為542萬(wàn)平方米，去庫(kù)存周期為23.0個(gè)月。

“這反映了受全國(guó)政策寬松的影響，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始走出了持續(xù)低迷期。當(dāng)然，這樣一個(gè)去庫(kù)存壓力，對(duì)比同類城市而言，還是偏大。所以進(jìn)行政策調(diào)控，防止后續(xù)因?yàn)橥恋毓?yīng)過(guò)于激進(jìn)而出現(xiàn)去庫(kù)存的壓力，成為目前溫州政府亟需解決的。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

不過(guò)，姜孟軍亦認(rèn)為，隨著溫州樓市新政出臺(tái)的刺激，其他城市會(huì)效仿。

附：【政策解讀】

一、科學(xué)編制規(guī)劃，把控土地供應(yīng)。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的區(qū)域，減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和９?yīng)；對(duì)住房供應(yīng)不足的區(qū)域，適度增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。在規(guī)范確定土地出讓起拍價(jià)的基礎(chǔ)上，取消土地招拍掛專家評(píng)估政府保留價(jià)。

加強(qiáng)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建項(xiàng)目用途規(guī)模過(guò)大的縣（市、區(qū)），研究制定未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途調(diào)整方案，調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，轉(zhuǎn)型用于國(guó)家支持的養(yǎng)老、文化、體育等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

嚴(yán)躍進(jìn)：此次土地供應(yīng)的一個(gè)開(kāi)源節(jié)流的做法，符合此前住建部和國(guó)土部提出的土地供應(yīng)規(guī)模管控的思路。對(duì)于溫州而言，此前庫(kù)存量較大。根據(jù)粗略測(cè)算，溫州在2015年3月份的新建商品住宅庫(kù)存量為523萬(wàn)平方米，去庫(kù)存周期為20.5個(gè)月，這反映了整個(gè)商品住宅的供應(yīng)規(guī)模較大。從時(shí)間趨勢(shì)看，溫州庫(kù)存最大的壓力期或已過(guò)去，因?yàn)樵?月份庫(kù)存量為542萬(wàn)平方米，去庫(kù)存周期為23.0個(gè)月，這反映了受全國(guó)政策寬松的影響，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始走出了持續(xù)低迷期。當(dāng)然，這樣一個(gè)去庫(kù)存壓力，對(duì)比同類城市而言，還是偏大。所以進(jìn)行政策調(diào)控，防止后續(xù)因?yàn)橥恋毓?yīng)過(guò)于激進(jìn)而出現(xiàn)去庫(kù)存的壓力，成為目前溫州政府亟需解決的。

二、創(chuàng)新政策措施，促進(jìn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。對(duì)未交付使用的在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。

投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)主體（除本市國(guó)有企業(yè)外），可自主選擇建筑施工企業(yè)，屬地政府不得擅自設(shè)置門檻或指定建筑施工企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

對(duì)于人防結(jié)建地下車位，在確保戰(zhàn)時(shí)人防功能前提下，允許投資收益權(quán)轉(zhuǎn)讓。

嚴(yán)躍進(jìn)：允許房企進(jìn)行套型結(jié)構(gòu)調(diào)整等規(guī)定，總體上符合此前住建部和國(guó)土部的政策調(diào)控思路，反映了溫州對(duì)于中央政策學(xué)習(xí)的到位。這一點(diǎn)會(huì)對(duì)后續(xù)溫州庫(kù)存的結(jié)構(gòu)狀況形成一個(gè)改善的動(dòng)力。

而對(duì)于房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的指令性條款的取消，會(huì)帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)壓力的釋放。能夠讓房企按照實(shí)際進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這對(duì)于提高房企的積極性，以及降低成本有利好。

三、打通“兩房”通道，加快庫(kù)存消化。鼓勵(lì)按照政府采購(gòu)方式，從市場(chǎng)上收購(gòu)合適的新建商品住房、司法拍賣住房或存量住房作為保障性住房房源，面向符合保障條件的家庭配租。在城中村改造安置中，鼓勵(lì)實(shí)施貨幣補(bǔ)償安置方式，對(duì)安置戶在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，用貨幣補(bǔ)償資金到市場(chǎng)上購(gòu)買商品房的，給予適當(dāng)補(bǔ)助。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將新建商品房房源用于出租。

嚴(yán)躍進(jìn)：對(duì)“兩房”通道的打通，本質(zhì)上符合目前整個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存結(jié)構(gòu)改善的趨勢(shì)和要求。這背后勢(shì)必帶來(lái)新的動(dòng)力。另外，相比別的城市，溫州的部分司法拍賣住房可能會(huì)比較多，此類住房通過(guò)政府收購(gòu)，能夠化解對(duì)此類物業(yè)的去庫(kù)存。否則簡(jiǎn)單地交由投資者來(lái)購(gòu)置，可能市場(chǎng)認(rèn)可度不高。總體上，這些政策會(huì)帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)壓力的減少，并實(shí)現(xiàn)普通商品住宅庫(kù)存壓力轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏抗?yīng)的動(dòng)力。

四、落實(shí)稅收優(yōu)惠，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。落實(shí)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局政策，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。

從文件發(fā)布之日起到今年12月31日，對(duì)首次購(gòu)買新建普通商品住房的購(gòu)房戶，在取得房屋所有權(quán)證時(shí)，政府給予一定補(bǔ)助。

嚴(yán)躍進(jìn)：對(duì)于此類政策，一方面是相應(yīng)此前財(cái)政部的通知，使得住房拋售的成本降低。這對(duì)于此類住房背后的改善性需求釋放有積極作用。尤其能夠讓溫州部分被套的購(gòu)房者積極釋放壓力，帶來(lái)市場(chǎng)信心的提振。

另一方面，此類政策的最大亮點(diǎn)或者最為勁爆的顯然是政府補(bǔ)貼這一做法。這一做法是目前各城市中救市力度最大的一個(gè)內(nèi)容。說(shuō)明政府會(huì)采取財(cái)政補(bǔ)貼方式來(lái)為部分購(gòu)房困難群體進(jìn)行資金補(bǔ)給。這樣一個(gè)效果可能會(huì)超過(guò)此前金融層面的救市做法，并帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期的改變。意味著政府鼓勵(lì)買房的思路已經(jīng)形成，說(shuō)明溫州政府對(duì)于樓市的呵護(hù)力度比較大。

五、優(yōu)化金融服務(wù)，支持合理消費(fèi)。積極開(kāi)展住房公積金擴(kuò)面工作，推進(jìn)機(jī)關(guān)事業(yè)單位編外聘用的合同制在崗職工，行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)團(tuán)體、新社會(huì)組織職工和規(guī)模以上企業(yè)職工建立住房公積金。

加大住房公積金貸款力度，連續(xù)繳存滿6個(gè)月后，即可申請(qǐng)貸款。繳存職工使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。在住房公積金放貸額度不足的情況下，實(shí)行個(gè)人住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貸款貼息。

嚴(yán)躍進(jìn)：對(duì)于住房公積金制度的改革，顯然是新常態(tài)樓市下的一個(gè)重要特征。從這個(gè)角度看，勢(shì)必帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)走向趨于健康化。溫州此次強(qiáng)調(diào)對(duì)一些機(jī)構(gòu)和團(tuán)體繳納住房公積金，本質(zhì)上說(shuō)明對(duì)于住房公積金的供應(yīng)層面，即繳納層面也進(jìn)行了規(guī)范，這對(duì)于目前整個(gè)樓市態(tài)勢(shì)的良好發(fā)展有利好。而對(duì)于公積金購(gòu)房政策的落實(shí)，符合政策導(dǎo)向，也滿足整個(gè)市場(chǎng)剛需和改善型購(gòu)房需求的釋放。

六、規(guī)范估價(jià)行為，穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)抵押估價(jià)由商業(yè)銀行委托，估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，不得以迎合高估或低估要求，惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)。

嚴(yán)躍進(jìn)：對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定，顯然是目前溫州住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)必要手段。尤其是在目前部分爛尾項(xiàng)目的背后，如果讓此類項(xiàng)目的價(jià)值得到公正評(píng)估，是促使住房資源加快流動(dòng)的必要保障。這對(duì)于住房交易市場(chǎng)的規(guī)范也是有利好的。

七、加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

八、推進(jìn)信息公開(kāi)，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。

嚴(yán)躍進(jìn)：對(duì)于這兩個(gè)內(nèi)容的規(guī)定，說(shuō)明后續(xù)政府管理的強(qiáng)化還會(huì)繼續(xù)，但主要是從聯(lián)動(dòng)監(jiān)管和輿論引導(dǎo)兩方面進(jìn)行規(guī)范。這也是后續(xù)溫州樓市新常態(tài)發(fā)展的一個(gè)必要條件。