每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

◎每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

對(duì)多數(shù)城市而言，救市政策只是解決了庫(kù)存壓力，但對(duì)深圳等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，卻可能成為改變市場(chǎng)平衡的一個(gè)變數(shù)。

自去年9月30日房貸新政出臺(tái)后，深圳房?jī)r(jià)率先反彈，此次二手房營(yíng)業(yè)稅年限縮短，提振了市場(chǎng)信心，令市場(chǎng)聯(lián)想到房?jī)r(jià)瘋漲的2009年。美聯(lián)地產(chǎn)全國(guó)研究中心主任何倩茹介紹，4月1日，營(yíng)業(yè)稅政策已落地深圳，100%的業(yè)主都在提價(jià)，只是上漲幅度略有不同。

部分買家快速成交

目前，利好樓市的政策已涉及土地供應(yīng)、商品房回購(gòu)、貸款利率、公積金、首付比例以及交易稅等諸多環(huán)節(jié)，這使得進(jìn)入3月后，各地樓市整體向好。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，盡管3月百城住宅均價(jià)仍小幅下跌，但跌幅均有所收窄。

日前，萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰在2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于比較關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)良好有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

的確，去年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)一跌再跌，今年2月甚至達(dá)到93.77，跌至近幾年歷史最低點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，2月份，在全國(guó)70個(gè)大中城市里，只有深圳的二手房市場(chǎng)呈上漲態(tài)勢(shì)。

3月30日，當(dāng)央行、國(guó)稅總局等部委出臺(tái)二套房首付比例降低、營(yíng)業(yè)稅年限縮短兩項(xiàng)政策后，雖然當(dāng)日該政策還未在深圳落地，但已有不少二手房賣家提價(jià)。美聯(lián)物業(yè)研究顯示，當(dāng)晚，大部分業(yè)主對(duì)放盤價(jià)進(jìn)行上調(diào)，普通住宅上調(diào)5%~10%，豪宅上調(diào)10%~15%。

次日，記者在福田、寶安、龍華等地中介了解到，不少業(yè)主已提高了掛單價(jià)格，租房市場(chǎng)的租金也水漲船高。Q房網(wǎng)中介稱，去年交易少，積壓太多需求，如今政策一變，買家買漲不買跌，所以會(huì)著急入市。

據(jù)何倩茹介紹，4月1日，營(yíng)業(yè)稅政策已落地深圳，100%的業(yè)主都在提價(jià)，只是上漲幅度略有不同，之前有意向的買家，有一部分快速成交。

在她看來(lái)，買賣雙方看中的不是稅費(fèi)，而是政策暖風(fēng)，畢竟有先例在前，2009年出臺(tái)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》后，市場(chǎng)從當(dāng)年初瘋漲到年末，這次出臺(tái)類似政策，市場(chǎng)認(rèn)為至少能達(dá)到2009年的一半漲幅。

預(yù)期四月交易量提升

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，包括深圳在內(nèi)的所有一線城市，二手房?jī)r(jià)格都在漲，就目前而言，漲幅尚屬于正常范疇，畢竟?jié)q幅低于收入增幅，符合中央穩(wěn)定消費(fèi)的要求。

不過(guò)，這一輪政策對(duì)房?jī)r(jià)的刺激，已明顯高于去年“9·30新政”和11月22日降息所帶來(lái)的影響。

世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管陳仲偉稱，去年針對(duì)首套房貸款和利率等方面的調(diào)整，受眾范圍和優(yōu)惠力度有限，因而剛進(jìn)入2015年住宅銷售便再次遇冷，2015年前兩個(gè)月全國(guó)商品住宅銷售同比下降17.8%，是3年來(lái)最低。

或因救市目的未達(dá)預(yù)期，政府再次出手，但此輪漲幅能持續(xù)多久，還要看市場(chǎng)博弈的情況。

何倩茹稱，目前可以肯定4、5月的交易量會(huì)有所提升，至于價(jià)格，要看買家是否有追漲意愿。

3月30日的政策有兩方面：一是大幅度降低二套房首付比例，從六至七成降至四成，給需求方加杠桿；二是降低一部分二手房（房期在2~5年）的交易成本，盤活存量。

但這兩方面的調(diào)整給市場(chǎng)帶來(lái)的影響顯然不一樣，相較于二手房市場(chǎng)提價(jià)惜售，各大房企則正在抓緊去化。

當(dāng)然，二手房交易的稅費(fèi)減免更為直接，是二手房市場(chǎng)漲幅高于新房市場(chǎng)的原因之一。以一套滿2年但未滿5年、市值200萬(wàn)元的二手房為例，新政出臺(tái)后，營(yíng)業(yè)稅減免達(dá)11.2萬(wàn)元，大幅降低了買房成本。

另外，相較首付比例的落地速度以及各地不同的執(zhí)行情況，營(yíng)業(yè)稅政策落地更快、執(zhí)行情況更好也是原因之一。

但是，除上述因素之外，市場(chǎng)的供需或許才是主因。對(duì)于這輪政策，萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，只能提振市場(chǎng)信心，已無(wú)法改變趨勢(shì)。

另外，陳仲偉稱，降低二套房首付比例，對(duì)信貸依賴較重的一二線市場(chǎng)更為敏感，但對(duì)于三四線城市，去庫(kù)存效果有待觀察，長(zhǎng)期來(lái)看還是依賴于產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程拉動(dòng)。但是，從目前供需情況來(lái)看，三四線城市的樓市才是危機(jī)所在。