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每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

互聯(lián)網(wǎng)金融的高速發(fā)展，催生更多新興融資渠道誕生。去年獲得雷軍1億元投資的YOU+國際青年社區(qū)于日前宣布與P2P公司懶投資達成合作，通過將YOU+未來獲得的租金現(xiàn)金流,轉(zhuǎn)化成固定收益項目賣給投資人的方式來募集資金。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，類似的“租金證券化”融資在國內(nèi)并非首例，在房地產(chǎn)領域，海印股份（000861.SZ）此前也曾通過變現(xiàn)未來租金的形式完成資產(chǎn)證券化。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，相對于海外發(fā)達國家，租金證券化在國內(nèi)可謂方興未艾，這是因為傳統(tǒng)的融資渠道更看重資產(chǎn)抵押。盡管互聯(lián)網(wǎng)金融的興起有望讓類似的融資模式成為新的潮流，但它對融資方獲取穩(wěn)定租金流的營運能力提出了更高要求。

用租金收益再融資

據(jù)介紹，YOU+國際青年社區(qū)與P2P理財公司懶投資合共推出6款金融產(chǎn)品，融資期限包含有1月、2月、3月、6月、9月、12月期，年化收益率分別為7.5~12.5%，融資采取等額本息方式還本付息。第一期3款產(chǎn)品在今天上線開售，五分鐘內(nèi)全線售磐。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，上述理財產(chǎn)品采用“租金證券化”的概念，以房屋租約產(chǎn)生的現(xiàn)金流為標的，將其變成若干個按月付息到期還本的固定收益產(chǎn)品，并賣給投資人來募集資金。

YOU+國際青年社區(qū)首席財務官沙涌向記者表示，由于YOU+在拿項目、改造房屋時需要沉淀巨大資金，前期開發(fā)不可能單純依賴股權(quán)融資。通過出讓租金收益權(quán)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，將募集的資金用于開發(fā)后續(xù)項目，是公司在開拓融資渠道的一次嘗試。

“目前信托的融資成本大概是15~20%，相對而言我們通過P2P融資的成本更低，還款方式也更加靈活”，沙涌向記者表示，此次推出的6款理財產(chǎn)品預計最高募資額約為340萬元（人民幣，下同），未來還會探索更多元化的融資模式，比如說面對租戶推出可以抵房租的理財產(chǎn)品。

項目運營能力是關(guān)鍵

隨著政策層面對資產(chǎn)證券化開“綠燈”,不動產(chǎn)證券化有望在未來數(shù)年內(nèi)迎來高速發(fā)展。相對于重資產(chǎn)開發(fā)商采用的Reits（房地產(chǎn)信托基金）而言，租金證券化為“二房東”營運商開拓了新的融資渠道。

將未來一段期間內(nèi)，租金收益權(quán)通過證券化融資，在國內(nèi)曾有先例。海印股份于2013年曾發(fā)布資產(chǎn)證券化計劃，以公司旗下管理的15家商業(yè)物業(yè)五年內(nèi)的租金收益權(quán)為基礎資產(chǎn)，公司作為融資方通過這部分未來收益提前獲得現(xiàn)金，而投資者則通過購買資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，以還本付息的形式獲得未來收益。

“將租金收益權(quán)進行資產(chǎn)證券化融資，在海外發(fā)達國家是很普遍的”，黃立沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于國內(nèi)物業(yè)價格過高，對于自持物業(yè)的開發(fā)商而言，通過資產(chǎn)抵押融資顯然更加劃算。隨著房企越來越傾向于采用輕資產(chǎn)的發(fā)展模式，加上互聯(lián)網(wǎng)金融的快速興起，類似的融資模式有望得到高速發(fā)展。

相對于抵押融資，由于“租金證券化”缺乏資產(chǎn)抵押物，風險把控至關(guān)重要。以YOU+此次發(fā)行的理財產(chǎn)品為例，據(jù)沙涌介紹，一方面，由于所有租客都已經(jīng)繳納2個月的房租押金，加上YOU+的所有已開業(yè)項目入住率達到100%，且存在大量輪候入住者，能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流；另一方面，擔保方負有連帶責任保證擔保，加上P2P平臺懶投資設定了風險備付金，能更好地保障投資者資金安全。

“租金證券化產(chǎn)品的成功發(fā)行，意味著房地產(chǎn)新的融資渠道被打通，對于其他房地產(chǎn)企業(yè)無疑具有極強的借鑒意義”，沙涌認為，但由于穩(wěn)定的預期現(xiàn)金流是該類型證券化產(chǎn)品的最佳基礎資產(chǎn)，只有出租率高、成本控制好、運營效率高的企業(yè)才能從中受益。