每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

小米科技創(chuàng)始人雷軍與格力電器董事長董明珠的10億元 “賭約”再度發(fā)酵。董明珠日前表示，由于小米現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)，所以自己與雷軍之間的10億元賭約宣告作廢。雷軍隨即在接受央視采訪時表示，小米并未涉足房地產(chǎn)業(yè)，也沒有做房地產(chǎn)的計劃。

不管雷軍最終是否會成為攪局者，他在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的一些布局已經(jīng)引發(fā)地產(chǎn)商們的高度關(guān)注，其中最受關(guān)注的莫過于YOU+國際青年社區(qū)。自邦地產(chǎn)于去年11月末獨家報道了雷軍斥資1億元入股YOU+國際青年社區(qū)后，這個以打造年輕人線下社區(qū)為定位的長租公寓引發(fā)了市場極大的反響。

2月10日，在廣州恒大御景半島酒店舉辦的YOU+創(chuàng)始人劉洋交流會上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、雅居樂、奧園地產(chǎn)、星河地產(chǎn)、美好置業(yè)等多家知名房企管理者、房企高管面對面與劉洋交流。一家房企的營銷總監(jiān)坦言，就是要從雷軍投資的首個房地產(chǎn)項目吸取經(jīng)驗：為未來征服90后的市場做好準(zhǔn)備。

互聯(lián)網(wǎng)的顛覆是杞人憂天/

“大家都擔(dān)心雷軍會來顛覆房地產(chǎn)，但我覺得這是杞人憂天?！币晃粎⑴c交流會的華東某大型房企高層在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，相對于房地產(chǎn)，雷軍所處的科技類行業(yè)其實更容易被技術(shù)革新所顛覆，因此他更迫切地需要能切入傳統(tǒng)行業(yè)以尋求更大更穩(wěn)定的發(fā)展空間，比如房地產(chǎn)行業(yè)。對于地產(chǎn)商而言，也需要新思維改進(jìn)營運(yùn)模式，因此兩者之間不存在誰顛覆誰的問題，合作共贏也許才是大的方向。

“我前一段時間與萬科、富力等房企的高層曾經(jīng)有過交流，發(fā)現(xiàn)他們釋放了同一個信號：從今年開始房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時代，很難再回到以往的高額利潤的日子?！痹诮涣鲿希瑒⒀蟊硎?，在新的時代下，地產(chǎn)商必須要轉(zhuǎn)變思維，舍棄眼前的利潤堅決轉(zhuǎn)型。只要做好成本核算，在一定程度上讓出利潤回饋消費(fèi)者，當(dāng)用戶黏性產(chǎn)生，戰(zhàn)略調(diào)整完成，新的利潤源泉便會產(chǎn)生。

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)“拿地-賣房-銷售”的模式不同，YOU+國際青年社區(qū)通過租下一些位置不佳的樓宇，改造成公寓對外出租。劉洋介紹，YOU+目前的商業(yè)模式是，在收取不高于市價的租金水平下，為租客提供遠(yuǎn)優(yōu)于周邊的環(huán)境與服務(wù)，并通過組織各種社交活動讓這些在外地打拼的年輕人聚集起來，形成一個有溫情的線下社區(qū)，為漂泊的年輕人提供一個溫暖的家。

這樣的市場到底有多大？根據(jù)《中國人才發(fā)展報告（2010）》的數(shù)據(jù)，保守估計北京地區(qū)，那些收入不高、居住面積很小又辛勤打拼的“蟻族”有10萬人，全國的“蟻族”已達(dá)上百萬，而且還在逐年遞增。隨著房價的不斷攀升，在北上廣漂泊的年輕人將面對越來越嚴(yán)峻的居住問題。

一方面是巨大的市場潛力，但另一方面是難以令人滿意的回報率。新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，目前國內(nèi)公寓類物業(yè)的租賃回報率約為3%，回報率甚至比不上貸款利息。在這樣的情況下開發(fā)商如果選擇自持物業(yè)，通過租金模式的成本回收期高達(dá)30年以上，因此鮮有企業(yè)愿意“轉(zhuǎn)售為租”。

劉洋也坦言，無論是他還是雷軍，均認(rèn)為YOU+現(xiàn)在還不是考慮賺錢的時候，目前最重要的是做好產(chǎn)品，通過積累用戶做“粉絲”的生意。當(dāng)平臺搭建好后，用戶數(shù)量積累到一定的階段，YOU+便可以往里面添加各種增值服務(wù)，從而探索盈利模式。

這樣的商業(yè)模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)大相徑庭，更接近于互聯(lián)網(wǎng)模式。以小米為例，它正是通過向市場提供高性價比的手機(jī)產(chǎn)品，依靠價格優(yōu)勢和口碑營銷建立品牌，并快速擴(kuò)充市場份額。雷軍曾表示小米在3~5年內(nèi)不盈利，未來盈利模式是類似美國最大的會員制連鎖零售商Costco的會員費(fèi)模式，即一頭抓住具有吸引力的商品，另一頭則是不斷增加高黏性會員帶來的會員年費(fèi)。但不可否認(rèn)的是，無論是小米還是YOU+，至今都沒有找到清晰的盈利模式。

“YOU+的模式是很新穎的，比如說它的線下社區(qū)做法，但是目前它更強(qiáng)調(diào)情懷，商業(yè)模式模糊，盈利點也不清晰”，上述房企高層向記者表示，以一套30平方米的LOFT約2000元的月租金計算，扣除各項成本后能維持現(xiàn)金流平衡已經(jīng)不容易，如何支撐其在全國大面積擴(kuò)張更是疑問，一旦后續(xù)融資跟不上，資金鏈便有斷裂的危機(jī)。

關(guān)注重點：怎樣讓90后買房子/

從2014年春節(jié)后，90后馬佳佳做客萬科總部，給萬科高管上課，讓他們了解90后置業(yè)需求的信息；到邦地產(chǎn)YOU+公寓創(chuàng)始人劉洋“粉絲”見面會的受熱捧，這些事件所傳遞出的一個共同信號是：90后正在成為新房市場的購房主力。而關(guān)于他們的資料和數(shù)據(jù)，開發(fā)商掌握得非常少。

所以，盡管在不少地產(chǎn)商的眼里，YOU+更像是一個異類，但這不妨礙大佬們開始審視YOU+所代表的新模式?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，包括萬科、綠城在內(nèi)的大型房企正計劃發(fā)展租賃型青年公寓，部分房企已與YOU+展開合作層面的探討。

龍頭房企萬科的轉(zhuǎn)型步伐最為迅速。記者了解到，萬科曾于今年1月中旬邀請劉洋到位于深圳大梅沙的萬科總部參加2014年萬科營銷系統(tǒng)大會，為萬科的全國營銷團(tuán)隊介紹如何運(yùn)營線下社區(qū)。萬科廣州公司的一位內(nèi)部人士更向記者透露，今年廣州萬科將推出租賃型極小公寓，主要是租給剛畢業(yè)的年輕人，萬科還計劃推出“租金抵房款”的營銷方式，即等待這些年輕人以后有足夠資金考慮在萬科買房，就可以拿前期繳納的租金去抵扣房款。

“雖然大家都知道租賃型公寓回報率比較低，但這些大型房企之所以也想嘗試，還是因為轉(zhuǎn)型的需要”，上述房企高層向記者表示，住宅市場的天花板越來越明顯，大型房企都知道現(xiàn)有的模式看上去還挺賺錢，但前景黯淡，因此它們也希望在主營業(yè)務(wù)仍處于強(qiáng)勢階段之時，多嘗試全新的經(jīng)營模式。YOU+的模式能否成功現(xiàn)在還遠(yuǎn)沒有定論，但是誰也不敢保證馬佳佳所說的“90后不買房”情況會不會出現(xiàn)。

“YOU+所做的并不是顛覆房地產(chǎn)，我們更希望能與地產(chǎn)商展開合作”，劉洋在交流會上表示，年輕人住房是一個很大的痛點，YOU+希望能攜手更多產(chǎn)業(yè)鏈上的伙伴一起合作，比如說引入信托基金注資，由地產(chǎn)商負(fù)責(zé)開發(fā)項目，YOU+負(fù)責(zé)社區(qū)管理，通過輕資產(chǎn)的營運(yùn)模式降低資本投入并提高回報率。

此外，政策層面也在鼓勵租賃型住宅的發(fā)展。1月14日，住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》指出，通過建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺，積極培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

“其實類似YOU+這種青年公寓能很好地解決年輕人的住房難題，某種程度而言減輕了政府在住房保障上的壓力，如果國家政策層面能在稅費(fèi)或土地出讓等方面給予支持，加上我國無風(fēng)險利率的下降，類似YOU+這樣的公寓租金回報率達(dá)到理想的水平并非不可能”，上述房企高層告訴記者。

更重要的是，一旦YOU+培養(yǎng)出一個個具有用戶黏性的線下社區(qū)，未來能延展的區(qū)域會很多，比如與房子相關(guān)的服務(wù)和上下游，像年輕、單身的房客所喜歡的一切（旅游、音樂、交友）都可以產(chǎn)生出商業(yè)機(jī)會。彩生活估值之所以遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)地產(chǎn)商，恰恰是因為它的社區(qū)營運(yùn)概念，這或許也是雷軍最看重YOU+的地方。