在一二線城市商業(yè)地產(chǎn)已同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)且供應(yīng)過(guò)熱的大背景下，看似平靜的城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已暗流涌動(dòng)。

2月6日，嘉凱城（000918，SZ）國(guó)內(nèi)首個(gè)城市客廳項(xiàng)目在浙江店口鎮(zhèn)正式開(kāi)業(yè)，早在2013年底，嘉凱城從住宅開(kāi)發(fā)商悄然轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺(tái)，此后在長(zhǎng)三角多個(gè)城市拿地布局城市客廳，位于浙江店口的城市客廳項(xiàng)目也意味著其首個(gè)城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺(tái)正式運(yùn)營(yíng)。

嘉凱城集團(tuán)副總裁兼董秘李懷彬在接受媒體采訪時(shí)表示，與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同，城市客廳立足于城鎮(zhèn)商業(yè)，運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)和模式將發(fā)生較大變化，“未來(lái)嘉凱城商業(yè)資產(chǎn)要做REITs，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化?！?/p>

首個(gè)項(xiàng)目落地開(kāi)業(yè)

2月6日，作為浙江省國(guó)資委旗下的房產(chǎn)上市公司，嘉凱城集團(tuán)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的首個(gè)樣板項(xiàng)目——嘉凱城（店口）城市客廳在諸暨店口正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)，其依托該平臺(tái)構(gòu)建的線上商業(yè)模式也輪廓初現(xiàn)。

來(lái)自浙江省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，浙江全省實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)零售額5642億元，比上年增長(zhǎng)47.6%，新興業(yè)態(tài)分流傳統(tǒng)商貿(mào)消費(fèi)，據(jù)對(duì)杭州大廈、銀泰百貨、杭州解百和杭州百大四家在杭大型綜合零售企業(yè)的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2014年上述四家企業(yè)零售額比上年下降8.4%，比上年的增速回落9.5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，李懷彬在接受媒體記者采訪時(shí)表示，由嘉凱城開(kāi)發(fā)的城市客廳項(xiàng)目業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)模式與傳統(tǒng)商業(yè)不同，項(xiàng)目在對(duì)接豐富現(xiàn)代商業(yè)資源的同時(shí)，還引入了教育、文化、醫(yī)療、衛(wèi)生這些公共服務(wù)資源，從而打造出一個(gè)全面滿足城鎮(zhèn)居民生活需求的本地生活服務(wù)平臺(tái)。

嘉凱城相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴媒體，店口城市客廳從開(kāi)始建設(shè)到開(kāi)業(yè)，不到一年時(shí)間，招商率超過(guò)95%，60多家國(guó)內(nèi)外知名品牌、不同業(yè)態(tài)的商戶進(jìn)駐。而相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，店口城市客廳開(kāi)業(yè)前三天，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入620多萬(wàn)元，吸引客流量25萬(wàn)人次以上。

據(jù)東興證券研報(bào)稱，從人均GDP指標(biāo)來(lái)看，城市客廳項(xiàng)目所在鎮(zhèn)基本均處于商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展期，但這些鎮(zhèn)目前沒(méi)有成熟商業(yè)。據(jù)了解，每個(gè)城市客廳業(yè)態(tài)主要由三大部分組成：一是政府政務(wù)和公共服務(wù)配套；二是現(xiàn)代商業(yè)；三是當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)優(yōu)特以及具有地方特色的產(chǎn)品。

圖謀線上線下雙平臺(tái)

作為主營(yíng)業(yè)務(wù)立足于長(zhǎng)三角的龍頭房企，嘉凱城自2012年底開(kāi)始實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進(jìn)軍城鎮(zhèn)市場(chǎng)推出城鎮(zhèn)居民生活服務(wù)平臺(tái)——城市客廳，值得注意的是，在其城市客廳項(xiàng)目中提出應(yīng)用電商模式。

據(jù)李懷彬介紹，截至2014年底，嘉凱城已獲取的城市客廳項(xiàng)目一共有15個(gè)，其中已竣工的1個(gè)，開(kāi)工的14個(gè)，分布在杭州、紹興、桐鄉(xiāng)、平湖等地。預(yù)計(jì)到2017年，嘉凱城城市客廳將以“10%標(biāo)桿項(xiàng)目+90%合作項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)快速?gòu)?fù)制”的拓展模式。

李懷彬進(jìn)一步表示，嘉凱城計(jì)劃在三年內(nèi)完成以長(zhǎng)三角為中心的200家城市客廳的開(kāi)業(yè)，計(jì)劃覆蓋3500萬(wàn)至4000萬(wàn)的人口，之后嘉凱城將在珠三角、環(huán)渤海城市群復(fù)制。

“布局城市客廳的對(duì)象主要是未來(lái)有可能進(jìn)入小城市行列的試點(diǎn)鎮(zhèn)和重點(diǎn)鎮(zhèn)，嘉凱城會(huì)對(duì)這些城鎮(zhèn)人口規(guī)模、財(cái)政收入、GDP、消費(fèi)偏好等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。”李懷彬稱，未來(lái)嘉凱城商業(yè)資產(chǎn)要做REITs，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化?！?/p>

東興證券研報(bào)稱，城市客廳中納入政府政務(wù)和公共服務(wù)配套，資金方面又嘗試如與中再保合作設(shè)立城鎮(zhèn)化發(fā)展基金等方式，這一模式類(lèi)似于公用事業(yè)領(lǐng)域的PPP模式，既有利于政府降低地方債務(wù)，又能向地方民眾提供高品質(zhì)的公共服務(wù)。對(duì)于公司而言，又引入大量資金，也為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)豐富客流，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，嘉凱城線下平臺(tái)戰(zhàn)略的核心是抓住入口，目前受到資本市場(chǎng)熱捧的彩生活對(duì)應(yīng)的是社區(qū)入口，而嘉凱城則是城鎮(zhèn)服務(wù)平臺(tái)這個(gè)入口，輻射范圍相對(duì)更大，消費(fèi)意愿也更明顯，且同樣可以做線上開(kāi)發(fā)。

嘉凱城有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，以店口城市客廳為例，其城市客廳項(xiàng)目一方面將設(shè)立O2O專區(qū)提供商業(yè)空間為電商提供服務(wù)，促進(jìn)線上線下的進(jìn)一步融合；另一方面，還計(jì)劃在城鎮(zhèn)居民與電商及政府之間搭建一個(gè)線上服務(wù)平臺(tái)，從而構(gòu)建出線上線下雙平臺(tái)的格局，為提供增值服務(wù)和開(kāi)展大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造條件。 （市場(chǎng)資訊）