張江高科：順應上海自貿(mào)區(qū)擴容，加速園區(qū)高能級二次開發(fā)

研究機構(gòu)：海通證券   日期：2015-1-5

事件：

2015年1月5日，公司公告稱根據(jù)歷年一手房銷售項目土地增值稅清算稅負測算，自2014年10月1日起公司擬將此前對一手房銷售按銷售收入2%預征率計提并預交土地增值稅進行會計變更。公司預計這將計提土地增值稅稅額在2.4億至3.2億區(qū)間，將減少2014年度當期凈利1.7億至2.4億區(qū)間。公司表示將通過經(jīng)營努力，預計2014年凈利潤仍將保持平穩(wěn)。此外，此次會計估計的變更采用未來適用法進行會計處理，無需對已披露的財務報告追溯調(diào)整。

2015年1月5日，公司公告稱，公司、新區(qū)發(fā)改委、張江集團簽署《張江技術創(chuàng)新區(qū)建設與租用補充協(xié)議》，將原《建設與租用協(xié)議》中約定的租賃期限由二十年變更為自1999年起至2014年12月31日止。為此，公司自2015年1月1日起至2018年12月31日止的每年度給予新區(qū)發(fā)改委的租金補償為2166.8萬元。

2015年1月5日，公司公告稱，公司以2.29億元的價格出售坐落于上海市浦東新區(qū)松濤路647弄“四期孵化樓項目”中在幢號為7-16的四幢房屋(具體幢號為:7-8 ,9-11,12-13,14-16)之房地產(chǎn)權(quán)。該項目建筑面積為1.27萬平。該交易分兩期各50%支付（即1.15億元），第一筆在2014年12月31日前，第二筆在2015年 6 月 30 日前。

2015年1月5日，公司公告稱，公司以1.70億元的價格出售坐落于上海市浦東新區(qū)盛夏路58弄（“天之驕子”）3號之房地產(chǎn)權(quán)，該交易標的建筑總面積為10624.14平米，分兩期各50%支付（即8499萬元），第一筆在2014年12月31日前`，第二筆在2015年12月31日前。

投資建議：

會計原則變更大勢所趨，有利企業(yè)長治久安。公司將過去土地增值稅預提不充分部分更充分清算。以上清算將減少2014年度當期凈利1.7億至2.4億區(qū)間。公司同時表示將通過經(jīng)營努力，預計2014年凈利潤仍將保持平穩(wěn)。采取更符合行業(yè)標準的土地增值稅會計原則不僅有利長治久安，也體現(xiàn)新一屆管理層在公司治理上更加符合現(xiàn)代企業(yè)標準，有利公司透明度提升。

公司收回張江技術創(chuàng)新區(qū)內(nèi)部分土地房產(chǎn)，更高產(chǎn)業(yè)能級的二次開發(fā)陸續(xù)正式啟動。研報認為，此次《補充協(xié)議》是為了落實國家有關土地節(jié)約集約利用的重要決策，其實質(zhì)在于加速推進張江園區(qū) “二次開發(fā)”，提升張江園區(qū)的產(chǎn)業(yè)能級、產(chǎn)城融合及城市化配套水平。其次，該項目租賃協(xié)議提前終止，將有利于張江技術創(chuàng)新區(qū)承載更為前沿的高新技術和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，有利于促使該區(qū)域成為上海構(gòu)建具有全球影響力科技創(chuàng)新中心之重點集聚區(qū)域。第三，自2015年1月1日起，原新區(qū)發(fā)改委租賃范圍內(nèi)的土地房屋資產(chǎn)將由公司收回進行開發(fā)運營。研報認為，隨著張江技術創(chuàng)新區(qū)“二次開發(fā)”，除按《補充協(xié)議》約定需支付租金補償外，公司將充分享受該土地房產(chǎn)未來增值和發(fā)展收益。本次提前回收是公司在“二次開發(fā)”問題上的有益嘗試。考慮張江從1996年建園已接近20年，未來加速區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級和“二次開發(fā)”將是大勢所趨。

上海自貿(mào)區(qū)正式擴區(qū)至張江等園區(qū)，公司做為張江園區(qū)唯一上市開發(fā)主體將充分受益。上海自貿(mào)區(qū)擴區(qū)是對自貿(mào)區(qū)制度紅利的進一步釋放，政府職能轉(zhuǎn)變試驗的監(jiān)管空間也將進一步擴大。其次，擴區(qū)后的上海自貿(mào)區(qū)分成兩種區(qū)域類型，即原先的28.78平方公里特殊監(jiān)管區(qū)和后面新增的包括張江園區(qū)在內(nèi)的91.94平方公里非特殊監(jiān)管區(qū)。盡管兩類區(qū)域在保稅業(yè)務、保稅企業(yè)的設立運作上有差異，但在投資管理、貿(mào)易監(jiān)管、政府監(jiān)管全過程上將具有共性。第三，受益于擴區(qū)后的張江園區(qū)將在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、金融創(chuàng)新進行探索，并具體落實到園區(qū)內(nèi)的政府職能轉(zhuǎn)變、創(chuàng)新制度復制、空間載體升級、企業(yè)集聚和功能拓展上。

投資建議：受益上海自貿(mào)區(qū)擴區(qū)，調(diào)高至“買入”評級。公司實施以科技房產(chǎn)開發(fā)運營、高科技產(chǎn)業(yè)投資和專業(yè)化集成服務戰(zhàn)略。隨著園區(qū)獲得“新三板”首批試點，以及上海自貿(mào)區(qū)擴區(qū)的推動，公司有望在PE項目投資、物業(yè)增值和園區(qū)服務等方面持續(xù)獲益。近期公司加快梳理股權(quán)投資項目、加速園區(qū)現(xiàn)有土地“二次開發(fā)”和完善PE投資鏈，以上行為不僅有利回籠資金也提升業(yè)績，也有利園區(qū)租售穩(wěn)健且逐步提升工業(yè)用效力。研報預計公司2014、2015年EPS分別是0.26和0.47元。截至12月31日，公司收盤于13.32元，對應2014、2015年PE分別為50.96倍和28.12倍。考慮到公司上海自貿(mào)區(qū)擴大至張江園區(qū)后公司將直接受益，參考上海自貿(mào)區(qū)受益標的外高橋、陸家嘴和浦東金橋PE估值均值，給予公司2015年39倍PE估值，對應股價18.33元，調(diào)高至“買入”評級。