去年下半年，各地樓市限購(gòu)繼續(xù)松綁，信貸政策持續(xù)松動(dòng)，房企為消化庫(kù)存普遍以價(jià)換量。以上因素共同推動(dòng)12月樓市回暖，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，新建商品房成交量再創(chuàng)新高，一線城市“量?jī)r(jià)齊升”。

年末翹尾因素會(huì)不會(huì)帶動(dòng)今年樓市繼續(xù)反彈，成為焦點(diǎn)。專家預(yù)測(cè)，進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)當(dāng)前寬松的政策環(huán)境，市場(chǎng)預(yù)期將繼續(xù)好轉(zhuǎn)，一季度價(jià)格下降城市數(shù)量或繼續(xù)減少。而樓市調(diào)控將進(jìn)一步弱化行政管控，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，最大限度地改善居民實(shí)際住房條件。

1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格情況顯示，去年12月，房?jī)r(jià)環(huán)比總體降幅繼續(xù)收窄，新建商品住宅成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高，其中一線城市成交量與價(jià)格全面回升。

2014年，隨著住房投資投機(jī)全面退潮，商品住宅首次進(jìn)入過(guò)剩局面，大中城市房?jī)r(jià)由全線上漲到普遍下跌。那么，年末翹尾是否預(yù)示著2015年樓市將全面回暖呢？

一問(wèn)去年年底樓市為何回暖

限購(gòu)政策退出，銀行信貸寬松，房企傾向以價(jià)換量

“受前期信貸政策調(diào)整、央行[微博]降息、年底開(kāi)發(fā)商為消化庫(kù)存加大推盤(pán)力度等多重因素影響，去年12月新建商品住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)近9%，再創(chuàng)年內(nèi)新高，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅也繼續(xù)收窄。”在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉看來(lái)，12月70個(gè)大中城市樓市最顯著的特征就是房?jī)r(jià)環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，一線城市成交活躍。

與11月相比，12月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格綜合平均降幅分別為0.2%和0.3%，均比11月份收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；降幅比上月收窄的城市分別有48個(gè)和36個(gè)，占比都超過(guò)了一半；環(huán)比上漲的城市分別有1個(gè)和8個(gè)，分別比11月份增加了1個(gè)和2個(gè)。

樓市回暖受益于第四季度樓市限購(gòu)松綁、銀行信貸松綁等眾多提振政策，更是房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存策略的結(jié)果。“12月，房企的推盤(pán)促銷心態(tài)依然不減，供應(yīng)量依然處于高峰。”鏈家地產(chǎn)[微博]研究部張旭分析，年末房企為完成年度銷售任務(wù)，以價(jià)換量還是主要策略，市場(chǎng)的整體走勢(shì)以平穩(wěn)為主。“高庫(kù)存下房企不具備調(diào)高售價(jià)的動(dòng)力。”

不過(guò)，樓市分化依然明顯。同一城市不同樓盤(pán)冷熱不均。以北京為例，12月，低端樓盤(pán)，特別是均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)，成交量明顯增加，約占純商品住宅成交的一半；而5萬(wàn)元以上的高端市場(chǎng)依然差強(qiáng)人意。

不同區(qū)域、不同城市也冷熱不均。12月，一線城市房?jī)r(jià)整體平均上漲，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅分別為0.1%和0.4%。4個(gè)一線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)均在15%以上，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。而二、三線城市房?jī)r(jià)仍然下降，只是降幅緩慢收窄。

“一線城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)自6月下跌以來(lái)的首次全部上漲，一線城市的價(jià)格止跌回升跡象明顯。”張旭表示，10月起，在房貸新政以及降息等各類政策的支撐下，一線城市開(kāi)始筑底，11至12月市場(chǎng)呈現(xiàn)出反彈跡象。年底在降息、公積金貸款調(diào)整等寬松化政策的支撐下，市場(chǎng)需求得到明顯釋放。在成交上漲的支撐下，價(jià)格下跌速度也明顯放緩，甚至止降。