每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇

有著“秋褲樓”之稱的蘇州東方之門(mén)項(xiàng)目，因開(kāi)發(fā)商乾寧置業(yè)的資金鏈問(wèn)題，建了10年仍未建成。有業(yè)內(nèi)人士戲稱，蘇州人民想了10年的“秋褲”都沒(méi)有穿上身。

不過(guò)，“秋褲樓”昨日（12月29日）迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，金鷹商貿(mào)集團(tuán)（03308，HK）公布，公司全資附屬公司金鷹（中國(guó)）將以12.86億元購(gòu)入蘇州乾寧置業(yè)51%股權(quán)。這也意味著，備受關(guān)注的“秋褲樓”正式易主。

對(duì)于收購(gòu)東方之門(mén)項(xiàng)目，金鷹商貿(mào)集團(tuán)表示，賣(mài)方的70億元銷(xiāo)售收益擔(dān)保，保障了東方之門(mén)項(xiàng)目公司的現(xiàn)金，也實(shí)現(xiàn)了其希望靠低成本拓展城市商業(yè)物業(yè)的目的。

項(xiàng)目屢次推遲交付

據(jù)了解，東方之門(mén)項(xiàng)目位于蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)中央商務(wù)區(qū)，總建筑面積約45.5萬(wàn)平方米，為大型商業(yè)綜合體物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

公開(kāi)資料顯示，作為東方之門(mén)的開(kāi)發(fā)商，乾寧置業(yè)在2004年2月以約4億元競(jìng)得東方之門(mén)所在地塊，折合1104萬(wàn)元/畝，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓單價(jià)紀(jì)錄。

2004年?yáng)|方之門(mén)舉行完奠基儀式后，直到2008年才真正開(kāi)工，截至目前仍沒(méi)有建成。項(xiàng)目交付時(shí)間幾經(jīng)推遲，最新規(guī)劃是2015年初交付，項(xiàng)目也一度成為關(guān)注焦點(diǎn)。

對(duì)于屢次推遲交付時(shí)間，乾寧置業(yè)稱，一是由于東方之門(mén)的建筑設(shè)計(jì)及施工難度大，國(guó)內(nèi)外均無(wú)同類(lèi)建筑可以借鑒，為保證安全可靠，還需要進(jìn)行多輪次、多專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家研討與評(píng)審；二是由于東方之門(mén)地處蘇州工業(yè)園區(qū)CBD核心區(qū)域，周邊配套項(xiàng)目及市政工程多，相互之間關(guān)系密切，必須協(xié)調(diào)同步，在道路交通、施工場(chǎng)地、材料設(shè)備運(yùn)輸、市政管線接入等多方面對(duì)東方之門(mén)的工程建設(shè)產(chǎn)生了重大影響。

但據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，項(xiàng)目建設(shè)10年都沒(méi)完成，一個(gè)重要原因是開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。2003年至2008年期間，乾寧置業(yè)股權(quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)碌耐顿Y方不斷入股又撤出，顯示公司資金層面遇到考驗(yàn)。

乾寧置業(yè)成立之初的注冊(cè)資本為1億元，公司發(fā)起人為南京天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、南京東方投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱南京東方）、蘇州太湖之星開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司以及蘇州東方之星置業(yè)有限公司，分別持有公司35%、30%、30%以及5%股份。4家股東公司的法定代表人均為楊休。

項(xiàng)目拿地就花費(fèi)了4億元，建設(shè)資金需要45億元，這對(duì)于注冊(cè)資本僅1億元的乾寧置業(yè)來(lái)說(shuō)，難度可想而知。

乾寧置業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，截至2012年底，乾寧置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86%，2013年11月底升至89%。“出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題是不可避免的，開(kāi)發(fā)商拿地之初就應(yīng)該想到會(huì)有資金的問(wèn)題。”張建初說(shuō)。

賣(mài)方擔(dān)保項(xiàng)目收益70億

昨日金鷹商貿(mào)集團(tuán)發(fā)布的公告稱，此次出售乾寧置業(yè)51%股權(quán)的賣(mài)方，正是楊休、胡玉玲以及楊休控制的南京東方及江蘇天地實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱江蘇天地）。

按照協(xié)議，金鷹（中國(guó)）將協(xié)助乾寧置業(yè)獲得30億元的新銀行融資，以償付其于2014年11月30日約23.67億元的現(xiàn)有債務(wù)以及向賣(mài)方解除北京融普唐投資中心持有的已抵押的乾寧置業(yè)50%股權(quán)。

據(jù)了解，乾寧置業(yè)目前的股東結(jié)構(gòu)為北京融普唐投資中心持股50%，楊休、胡玉玲以及楊休控制的南京東方及江蘇天地共持股50%。楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地負(fù)責(zé)將乾寧置業(yè)注冊(cè)資本從12億元減少至6億元后，再將其51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給金鷹（中國(guó)）。交易完成后，金鷹（中國(guó)）將擁有乾寧置業(yè)51%權(quán)益，并委任4名董事加入董事會(huì)，并會(huì)以權(quán)益法將其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?nèi)胭~，不會(huì)與集團(tuán)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)綜合入賬。

金鷹商貿(mào)集團(tuán)接手東方之門(mén)，還為保證項(xiàng)目的現(xiàn)金流設(shè)了道保障墻。根據(jù)協(xié)議擔(dān)保要求，楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地作為賣(mài)方，保證東方之門(mén)出售可銷(xiāo)售面積約20萬(wàn)平方米的收益不低于70億元，反之賣(mài)方將補(bǔ)償收益，于2020年1月31日前完成差額補(bǔ)足。

據(jù)記者了解，東方之門(mén)的總建筑面積約45.5萬(wàn)平方米，包括住宅公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)及設(shè)施、酒店以及1880個(gè)停車(chē)位。其中可銷(xiāo)售面積20萬(wàn)平方米的組成包括住宅及公寓約14.1萬(wàn)平方米、寫(xiě)字樓約2.6萬(wàn)平方米以及商業(yè)及設(shè)施約3.3萬(wàn)平方米。按照70億元銷(xiāo)售收益計(jì)算，東方之門(mén)整體銷(xiāo)售均價(jià)必須達(dá)到35000元/平方米。

此外，賣(mài)方還進(jìn)一步保證，在2015年1月1日至2018年6月30日期間，東方之門(mén)的銷(xiāo)售面積將不少于10.9萬(wàn)平方米且銷(xiāo)售收益不低于40億元。如未達(dá)預(yù)期，賣(mài)方將補(bǔ)償收益于2018年7月31日前完成差額補(bǔ)足。

這也意味著，金鷹商貿(mào)集團(tuán)收購(gòu)東方之門(mén)51%股權(quán)后，并不為其銷(xiāo)售收益買(mǎi)單，僅持有除銷(xiāo)售部分外的25.5萬(wàn)平方米物業(yè)，包括10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心、約5萬(wàn)平方米的酒店及1880個(gè)停車(chē)位用作自有物業(yè)經(jīng)營(yíng)。

對(duì)此，張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“此次轉(zhuǎn)讓51%的股權(quán)后，金鷹商貿(mào)集團(tuán)解除了乾寧置業(yè)的債務(wù)問(wèn)題，同時(shí)也解決了后續(xù)的開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題，這也意味著‘秋褲樓’將很快重新動(dòng)工。”