每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

在拿地一年多以后，農(nóng)展館“地王”項(xiàng)目以均價(jià)16萬(wàn)元/平方米獲得審批，達(dá)到北京商品房預(yù)售價(jià)格審批最高限，引發(fā)北京頂級(jí)豪宅市場(chǎng)瞬間升溫。

農(nóng)展館項(xiàng)目領(lǐng)證的速度出乎了業(yè)內(nèi)預(yù)料，因?yàn)楫?dāng)下屬于傳統(tǒng)豪宅銷售的淡季，大部分項(xiàng)目并不會(huì)選擇在此時(shí)入市?！绊?xiàng)目成本就超過(guò)10萬(wàn)元，這得有一個(gè)讓客戶認(rèn)同市場(chǎng)行情的過(guò)程。”在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)。

此外，還有一大批打算以現(xiàn)房銷售從而繞過(guò)預(yù)售審批的 “地王”們，都把進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間鎖定在了明年。據(jù)《紅地產(chǎn)》雜志報(bào)道，算上二手市場(chǎng)的老牌豪宅，北京單價(jià)在10萬(wàn)~20萬(wàn)元的頂級(jí)項(xiàng)目至少在40個(gè)以上。

為產(chǎn)品力代言？/

上周末，北京市住建委官網(wǎng)掛出消息稱，融創(chuàng)中國(guó)觀瀾嘉苑項(xiàng)目一期房源于12月13日獲得預(yù)售許可證，其中35套住宅、16套商業(yè)。住宅均價(jià)16.5萬(wàn)元/平方米，預(yù)售單價(jià)最高達(dá)19萬(wàn)元/平方米，總價(jià)超過(guò)7000萬(wàn)元，最低的總價(jià)也接近4000萬(wàn)元。

如果不是項(xiàng)目地點(diǎn)暴露身份，外界似乎很難想到這一項(xiàng)目便是北京目前的單價(jià)“地王”?！坝^瀾嘉苑這個(gè)名字并不具備頂級(jí)豪宅的感覺(jué)，應(yīng)該還會(huì)有其他的推廣名，但可能由于拿證比較匆忙，還沒(méi)有確定最終的推廣名。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，該項(xiàng)目在今年10月左右開(kāi)始組建銷售團(tuán)隊(duì)。

“這個(gè)項(xiàng)目肯定是逐步做高價(jià)值的操盤(pán)策略，一期取證項(xiàng)目的位置在整盤(pán)中較差就印證了這一點(diǎn)?！鄙鲜鋈耸糠Q，一期的定價(jià)不會(huì)太高，會(huì)考慮先走量回籠資金，緩解財(cái)務(wù)壓力，然后慢慢推出升級(jí)型產(chǎn)品，以提高售價(jià)拉升利潤(rùn)。

對(duì)于該項(xiàng)目目前的進(jìn)展以及入市計(jì)劃，融創(chuàng)中國(guó)方面并未對(duì)外透露。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，農(nóng)展館項(xiàng)目對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)有重要意義。首先，這將是融創(chuàng)在北京甚至目前所有產(chǎn)品線中最頂級(jí)的一個(gè)項(xiàng)目；其次，在與綠城“掐架”中，產(chǎn)品力被視為是融創(chuàng)的硬傷，農(nóng)展館地王能否為其產(chǎn)品力加分，備受業(yè)界關(guān)注。

梳理目前融創(chuàng)在北京的在售項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，從西山壹號(hào)院到紫禁壹號(hào)院，一直延續(xù)了高端路線?！拔魃揭继?hào)院項(xiàng)目還是印證了融創(chuàng)的產(chǎn)品力和銷售力?！惫阏f(shuō)，融創(chuàng)的營(yíng)銷能力以及狼性文化早已被業(yè)內(nèi)所熟悉，這一點(diǎn)在接手綠城的數(shù)個(gè)項(xiàng)目后也得以體現(xiàn)，即便是高端項(xiàng)目也能夠快速去化?？硕鸫饲鞍l(fā)布的《2013年北京房企商品住宅銷售額TOP10》顯示，2013年融創(chuàng)西山壹號(hào)院以60億元的銷售金額奪得當(dāng)年北京普通商品住宅銷售冠軍。

上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，從農(nóng)展館項(xiàng)目來(lái)看，融創(chuàng)依然會(huì)堅(jiān)持走快周轉(zhuǎn)的路線，其中一個(gè)重要原因便是該項(xiàng)目的資金成本。據(jù)媒體報(bào)道，融創(chuàng)為該項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)一筆巨額融資，付出的利息高達(dá)15%。

在去年拿地后接受記者采訪時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌直言，如果項(xiàng)目只賣到15萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)會(huì)很低。

北京迎來(lái)“地王年”/

不夸張地說(shuō)，明年可以稱之為“地王年”。香河園3號(hào)、保利東壩地王、中糧瑞府、龍湖西局地塊、夏家胡同等高價(jià)地塊都將在明年陸續(xù)入市。

記者從該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人處獲悉，中糧瑞府項(xiàng)目共有116套別墅，單套總價(jià)高達(dá)五六千萬(wàn)，預(yù)期售價(jià)不低于10萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年5月入市。這一售價(jià)也有望超越目前區(qū)域內(nèi)在售的泰禾及龍湖的項(xiàng)目。

明年北京西局區(qū)域也是豪宅云集。今年2月，泰禾、龍湖先后進(jìn)入西局時(shí)，樓面價(jià)已經(jīng)突破6萬(wàn)，面粉價(jià)格已接近面包，接近該區(qū)域的紫辰院項(xiàng)目目前的銷售均價(jià)在67000元/平方米。負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的嘉源置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)張大東對(duì)記者表示，后期樓王級(jí)的產(chǎn)品入市后，區(qū)域價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步抬高。

此外，北京“地王”版圖上最不容忽視的萬(wàn)柳“地王”也即將入市。據(jù)知情人士透露，萬(wàn)柳“地王”項(xiàng)目的均價(jià)將位于13萬(wàn)~16萬(wàn)/平方米。“萬(wàn)柳書(shū)院取證的時(shí)候正值行政干預(yù)最嚴(yán)的時(shí)間，因此一直未獲審批，最終選擇了以現(xiàn)房入市?！鄙鲜鲋槿耸空f(shuō)。

據(jù)《紅地產(chǎn)》報(bào)道，如果算上二手市場(chǎng)的老牌豪宅，北京單價(jià)在10萬(wàn)~20萬(wàn)元的頂級(jí)項(xiàng)目至少在40個(gè)以上。

加入“十萬(wàn)元俱樂(lè)部”的項(xiàng)目越來(lái)越多，但究竟有多少項(xiàng)目能分到蛋糕？據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，2011~2014年，北京均價(jià)10萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，年成交量只有20多套，其中2011年最高時(shí)也只有28套，而2014年截至目前只成交21套。

郭毅表示，如果以3000萬(wàn)元總價(jià)為門(mén)檻來(lái)統(tǒng)計(jì)，截至2014年12月16日，北京總計(jì)成交155套，成交均價(jià)72330元/平方米，成交總價(jià)79.16億元。而回顧過(guò)去5年，2010年成交數(shù)量最多，為252套，均價(jià)為59708元/平方米，成交總價(jià)119.09億元。

“此前豪宅拼的是產(chǎn)品+服務(wù)+價(jià)格，但如果各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格都是剛性的，那就只能在提高產(chǎn)品和服務(wù)上做文章了?！痹诠憧磥?lái)，2015年北京高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將異常殘酷。