每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

從東部沿海到西部邊陲，大型商業(yè)綜合體已成為一個個城市耀眼的名片。但在巨量開發(fā)之下，市場供需有失衡的跡象。

按照萊坊國際的統(tǒng)計，至2014年底，國內(nèi)主要城市綜合體存量面積（不含住宅部分）將達到3.3億平方米，較2013年增長17.8%，2014年，主要城市的商業(yè)綜合體規(guī)模將突破平均1000萬平方米。

別說商業(yè)持有，即便是銷售，也成為當前各大房企的一大頭疼事。為此，各種營銷噱頭粉墨登場。但不少業(yè)內(nèi)人士認為，這解決不了商業(yè)地產(chǎn)的根本問題。商業(yè)地產(chǎn)到底該如何突破這種發(fā)展困境？

在前不久舉行的 “2014成都商業(yè)地產(chǎn)年度峰會”圓桌論壇上，圍繞商業(yè)生態(tài)鏈，多位嘉賓均表示，商業(yè)地產(chǎn)“定制化”應回歸以消費者和商家為核心，商業(yè)生態(tài)鏈各方須找準定位，協(xié)同發(fā)展。

商業(yè)生態(tài)鏈反向思維

萊坊國際的統(tǒng)計顯示，目前國內(nèi)主要商業(yè)綜合體存量面積在1000萬平方米以下的城市有12個，主要集中在三線城市，1000萬~1500萬平方米之間的有9個城市，分布在一線及二線城市中，1500萬~2000萬平方米的有5個城市，而2000萬平方米以上的城市有4個（北京、沈陽、成都以及重慶）。

按照上述機構(gòu)的研究結(jié)論，一個城市的城市發(fā)展綜合指數(shù)與商業(yè)綜合體開發(fā)規(guī)模存在十分明顯的相關(guān)性，結(jié)合前述統(tǒng)計，大部分城市存在過量開發(fā)的風險，主要都是1.5線與二線城市中經(jīng)濟發(fā)展較好的城市。

以成都樓市為例，面對商業(yè)地產(chǎn)的白熱化競爭，綠地集團今年下半年以來推出了“定制化”整售模式，讓成都房企為之眼前一亮。實際上，因為去年底的熱播電影《私人訂制》上映，“訂制”話題一時風靡全國。

對于定制化的理解，綠地集團成都公司總經(jīng)理李光輝表示，“對企業(yè)負責，也對產(chǎn)品本身負責，所以‘訂制’對于我們意義重大，我們還會繼續(xù)走下去。目前來看，成都有幾個比較成功的案例，一個是北邊的合資項目，我們從設(shè)計階段已將定制融入進去，為以后合作奠定了好的基礎(chǔ)。”

作為商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性，在黃金灣投資集團董事長申威看來，當前中國房企恰恰缺乏 “訂制”概念，該集團之前跟澳洲房企交流時，澳方認為商業(yè)是商業(yè)，地產(chǎn)是地產(chǎn)，很多項目都是定制化，從拿地之前就該考慮運營，包括運營資本，資金從哪里來，運營周期多久。

以“消費者思維”貫穿定制化

但如今，“定制化”似乎有一種“被嚼爛”的味道。在20世紀德國美學家本雅明筆下的 《機械復制時代的藝術(shù)作品》中，傳統(tǒng)藝術(shù)內(nèi)嵌的神秘“光韻”因為批量生產(chǎn)而消失殆盡。

在機械復制時代，大眾心理其實更期待獲取那些與眾不同的定制化產(chǎn)品。全動科技集團董事長兼總經(jīng)理吳坤表示，“定制化應是一個‘個性化’商業(yè)生態(tài)鏈的消費者思維，最核心的幾個詞就是互聯(lián)網(wǎng)、個性化、消費者本身的訴求?！?/p>

上海三益建筑設(shè)計有限公司院長助理、副總建筑師袁威提出這樣的問題:“我們應該以什么身份做一個商業(yè)項目？是從業(yè)者還是消費者？”他說，訂制需要更多地站在消費者角度考慮問題。

那么，商業(yè)地產(chǎn)操盤手應如何以消費者思維參與項目定制化？袁威解釋說，消費者思維中很大的比重屬于體驗式消費，除了消費者，商家也是體驗的一部分，其體驗的是運營方對商家資源的匹配能力。3年以內(nèi)發(fā)展最迅速的是一站式家庭型消費，寄望把一家老少的消費都抓住，關(guān)鍵就是孩子。

不過，上海童夢集團董事長印嵐并不完全認同袁威的觀點。在她看來，兒童只是帶動家庭消費的引子，所以不能成為最核心的產(chǎn)業(yè)?！坝喼撇荒苁浅u，肯定跟你所在區(qū)域的消費習慣、消費人群有關(guān)聯(lián)。所以這條路會很長，欣慰的是大家都看到了這一機會，企業(yè)可以用少量體驗式業(yè)態(tài)帶動人口流量，它是一個流量入口?！?/p>

在數(shù)據(jù)化商業(yè)時代，技術(shù)如何融入體驗消費？吳坤認為，這只是錦上添花，回到核心還是如何把線上的流量導入線下。