每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

“平均每臺手機上安裝的應用達到21個，但是每個星期打開的只有7個，如何躋身這7個應用？”這是一位新媒體研究者提出的疑問。而上述問題，同樣也存在于社區(qū)端口。

蘭德咨詢總裁宋延慶認為，社區(qū)端口之爭，其實也是用戶習慣之爭。區(qū)別只在于，社區(qū)端口爭奪的方式更為五花八門。除了手機上的各種應用，小區(qū)內(nèi)的生鮮保險箱、會所、店鋪、食堂，也是購房者最常使用的社區(qū)端口。而家居智能系統(tǒng)的使用成為業(yè)主另一個必須使用的社區(qū)端口。

在這些端口中，哪一類端口最能黏住消費者，并成功培養(yǎng)起用戶的習慣，那么這類端口的商業(yè)價值和資本價值就會很高。

社區(qū)入口五花八門

“實惠”是易居中國推出的圍繞社區(qū)O2O業(yè)務發(fā)展的一款APP，但它的核心功能只有一個，就是為社區(qū)居民送外賣。易居中國主席周忻認為，唯有送外賣是最為必需的功能，所以這款APP才能借此建立消費者的使用習慣，成功地黏住業(yè)主。為了實現(xiàn)這一目的，易居中國招聘了1000多人的 “地推部隊”，以便能夠快捷地送外賣。

信義房屋在其開發(fā)的第一個住宅樓項目中，提出了社區(qū)營造第一品牌的概念。根據(jù)信義房屋相關(guān)人士介紹，未來信義開發(fā)的住宅小區(qū)內(nèi)將會劃出一部分商業(yè)面積，用于提供給小區(qū)業(yè)主創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的平臺。讓那些暫時因為要照顧孩子無法上班的家庭主婦，可以在小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)半就業(yè)，以兼顧照看孩子和就業(yè)的需求。

萬科“五菜一湯”的小區(qū)公共配套設(shè)置，也顯示出了較強的黏性。在萬科杭州的良渚項目里，“五菜一湯”的社區(qū)生活配置，是業(yè)主每一天必然要使用的。

與上述社區(qū)端口相比，景瑞和海爾合作開發(fā)的智能化家居系統(tǒng)，也許是業(yè)主必不可少的。因為從房間的家電智能控制，到門禁的開鎖，業(yè)主每一項日常生活，都會用到這些設(shè)施，它可能因此成為各種社區(qū)用戶端口中黏度最高的一項。

宋延慶對《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，除此以外，有一種社區(qū)的生鮮速遞箱，也很有希望成為業(yè)主必須使用的設(shè)備之一。雙職工家庭通過生鮮電商購買的生鮮食品，都可以借助速遞箱運送到家中，也是一個和用戶連接的商業(yè)端口。

相比之下，以萬達、寶龍、嘉凱城為代表的商業(yè)地產(chǎn)電商O2O，雖然覆蓋的范圍比上述幾類模式更廣，但在用戶習慣的培養(yǎng)方面稍弱。

端口壽命和投入成正比

和產(chǎn)品一樣，社區(qū)消費的接入端口也是有壽命的。

相比而言，叮咚小區(qū)、速遞易、實惠之類的社區(qū)020，在進入每一個小區(qū)時，所需要付出的端口費用是比較低廉的。在上海，進入一個小區(qū)的成本也就兩三千元。但問題是，和這些社區(qū)020簽署協(xié)議的小區(qū)管理部門權(quán)限較低。

一些業(yè)內(nèi)人士說，和上述社區(qū)020簽署協(xié)議的，通常是開發(fā)商的物業(yè)管理部門。由于物業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)最不賺錢的部門，地位比較低，當開發(fā)商有自己的業(yè)務需要，比如為旗下商業(yè)地產(chǎn)建立電商運營平臺時，已經(jīng)建立的小區(qū)消費端口有可能被開發(fā)商關(guān)閉。

相比社區(qū)020，在社區(qū)內(nèi)開店或運營會所，投入要高一些，壽命也會久一些。由于這些店鋪或社區(qū)運營場所直接面向居民，除非租金合同到期，端口一般可以長期使用，但不足之處是黏度不一定強。

除此之外，另一種在小區(qū)建立消費端口的模式是像花樣年那樣，直接通過物業(yè)管理接觸業(yè)主，以實實在在的基礎(chǔ)服務建立起小區(qū)的消費平臺。但是，它的壽命同樣取決于物業(yè)管理公司管理小區(qū)的合約時限，一旦合約結(jié)束，小區(qū)內(nèi)的消費端口接入也就自動作廢。

相比之下，智能家居的建設(shè)成本可能是幾種端口建立模式中最高的，但它的實際使用壽命也會是最長的。

未來方向：業(yè)主平臺自營

宋延慶認為，開發(fā)商在社區(qū)消費端口扮演的角色應該是建立平臺，而不是自己提供服務解決業(yè)主的各種需要。

信義房屋方面也認為，社區(qū)的商業(yè)配套應該成為帶動整個社區(qū)經(jīng)濟的平臺。他們提出，可以讓社區(qū)店鋪成為一個業(yè)主就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的平臺。

據(jù)介紹，在臺灣，有一位“故事媽媽”生意很紅火，通過給雙職工家庭的孩子講故事，解決這些家庭照看子女的需求，從而產(chǎn)生商業(yè)價值。在臺灣還有不少由業(yè)主自我經(jīng)營、滿足業(yè)主需求的案例。和這一思路類似，上海錢生輝投資咨詢有限公司負責人錢生輝說，目前進入最終申報審批環(huán)節(jié)的上海首個合作建房項目中，未來的社區(qū)商業(yè)將環(huán)繞在社區(qū)內(nèi)部，不對外經(jīng)營。他認為，這樣就能為業(yè)主搭建一個創(chuàng)業(yè)、就業(yè)平臺，讓業(yè)主根據(jù)鄰里生活的需要，自發(fā)調(diào)整和引進社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容，使社區(qū)商業(yè)的利用率和活躍度大幅提升。