每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 實習記者 沈溦發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 實習記者 沈溦發(fā)自杭州

沉寂近半年的杭州余杭區(qū)住宅用地，終于推出新地塊。

杭州市國土資源局余杭區(qū)分局近日的公告顯示，余政儲出［2014］39號地塊將于下個月中旬進行出讓，但對出讓條件進行了嚴格規(guī)定：“該項目地上總建筑面積的10%可預售，其余建成后可現(xiàn)房銷售。”這也意味著，該項目90%的房源要現(xiàn)房銷售。同時該地塊出讓起價為63120萬元，保證金為31560萬元，達到起價的50%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在出讓條件嚴苛的同時，該地塊的樓面價相較以往有大幅度縮水，相比今年1月份出讓的同屬杭州未來科技城地塊的樓面價為6899.34元/平方米，此次地塊樓面價為4773元/平方米，下跌30.81%。

浙江工業(yè)大學經(jīng)貿(mào)管理學院院長虞曉芬認為，為出讓土地設(shè)立嚴格的轉(zhuǎn)讓條件，旨在引入高質(zhì)量的開發(fā)商，控制爛尾房、質(zhì)量糾紛的風險。“現(xiàn)房銷售”規(guī)定的提出，也是在一定程度上減緩了庫存積壓的速度。

優(yōu)質(zhì)土地低價出讓

資料顯示，余政儲出［2014］39號地塊為杭州未來科技城83號出讓地塊，出讓面積60114為平方米，容積率為2.0~2.2，起價為63120萬元，折合樓面價4773元/平方米。據(jù)悉，該地塊于近日掛牌，結(jié)束了半年的余杭區(qū)宅地空窗期。如果不出意外，該地塊將于10月15日正式出讓。

記者了解到，此宗土地所處的未來科技城位于西溪濕地和五常濕地輻射核心區(qū)域，臨近杭州交通主干道文一西路，距離規(guī)劃地鐵5號線常二路站僅400米。毗鄰阿里巴巴淘寶城、浙江理工大學科藝學院及海創(chuàng)園等項目，區(qū)域位置和生態(tài)環(huán)境都具有相當優(yōu)勢，正是目前熱點板塊。

近期，未來科技城出讓的唯一一塊住宅用地為今年1月17日成交的余政儲出［2013］87號，競得者為合景泰富，成交價格為73400萬元，樓面價為6899.34元/平方米。

相比之下，余政儲出［2014］39號地塊折合樓面價4773元/平方米的價格可謂相當?shù)土?。虞曉芬認為，伴隨著杭州房價的下調(diào)，肯定會影響地價調(diào)整。同時，該地塊保證金上漲、現(xiàn)房銷售等條件，加大開發(fā)商資金占有的成本，如果土地出讓價格依然居高，開發(fā)商的盈利水平就會大大下降。

“現(xiàn)房銷售”利于減緩庫存積壓

根據(jù)公告，余政儲出［2014］39號地塊的出讓起價為63120萬元，保證金為31560萬元，達到起價的50%。按照合同約定，拿下這塊地的業(yè)主，如果要退地，保證金就要被沒收。該地塊出讓價款分兩期交納，“第一期為一個月內(nèi)交清出讓價款的95%（含保證金），第二期為12個月內(nèi)交清出讓價款的100%”。

但由于地塊目前尚未達到凈地交付的標準，所以真正的土地交付時間，要等到2015年10月30日。此外，按照合同規(guī)定，“該項目地上總建筑面積的10%可預售，其余建成后可現(xiàn)房銷售”。

對于上述規(guī)定，杭州市國土局余杭分局相關(guān)負責人在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“該項目出讓條件根據(jù)杭州未來科技城管委會書面來函要求，由我局提交區(qū)政府地價評定會議討論通過后，再行公告出讓。目前‘現(xiàn)房銷售’的要求只針對該項目，而50%的保證金比例是根據(jù)不同項目來設(shè)定的，主要是依據(jù)項目所在地政府在招商過程中視情況而定。”

虞曉芬認為，嚴格規(guī)定的制定，顯示出政府風險防范意識的提高，“設(shè)立高額保證金，防止開發(fā)商盲目擴張，甚至超出自己資金能力的拿地，讓有實力的開發(fā)商進入，從源頭上控制開發(fā)的風險。”同時，90%現(xiàn)房銷售，針對的是眼下“房鬧”現(xiàn)象多發(fā)的問題。“避免預售房帶來的糾紛，也為開發(fā)單位提出了更高的要求，樓盤質(zhì)量要經(jīng)得起市場考驗。”

有專業(yè)人士指出，假設(shè)按照底價成交，按4500元/平方米的開發(fā)成本，兩年的開發(fā)周期，15%的融資成本算，等到開盤的時間節(jié)點，這個項目的成本將會達到約16億元，單價成本在12000元/平方米以上。

據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，該地塊周邊正在出售的項目成交均價約為16094元/平方米。

虞曉芬認為，“現(xiàn)房銷售”規(guī)定的提出，也在一定程度上減緩了庫存積壓的速度。“現(xiàn)房銷售的好處是從拿地到銷售周轉(zhuǎn)時間的增加，而期房銷售只需要1年甚至更短的時間進入市場，對于依舊存在高庫存的壓力的杭州樓市來說是好事。”