巴曙松：跟他批評(píng)的股評(píng)家講的是一樣的，有的地產(chǎn)商上行，有的地產(chǎn)商下行，至于是誰(shuí)還不肯定。

陳淮：我沒說(shuō)“有的”，我舉的家電的例子是“基本死光了”。

巴曙松：第一階段討論結(jié)束，馬上要轉(zhuǎn)到第二階段了，我們破例給現(xiàn)場(chǎng)一個(gè)提問(wèn)的機(jī)會(huì)，你最想問(wèn)誰(shuí)，可以站起來(lái)大聲問(wèn)一個(gè)試試。

巴曙松：剛才花了這么多精力討論形勢(shì)，得出的結(jié)論就是比去年差一些，但是未來(lái)是好的，目前的日子不是那么好過(guò)，大家承認(rèn)這么一個(gè)共識(shí)。形勢(shì)弄明白了，那么我們下一步怎么做？

朱中一：我在上午的發(fā)言稿中都提到了，目前有一個(gè)重要的問(wèn)題，就是在不少的地方消化總量是比較重要的問(wèn)題，不少地方確實(shí)面臨消化存量的壓力比較大。

巴曙松：什么地方的庫(kù)存壓力比較大？

朱中一：有不少城市都面臨這些問(wèn)題，主要是二三四線城市。在這種情況下，確實(shí)要把消化存量作為重要的任務(wù)?，F(xiàn)在這個(gè)時(shí)候就像吃東西吃多了一樣，等消化到差不多了，會(huì)繼續(xù)發(fā)展。

巴曙松：我有一個(gè)困惑，我們寫的文件老是沒有主語(yǔ)，說(shuō)要消化存量，究竟誰(shuí)來(lái)消化，怎么消化？

朱中一：我的發(fā)言稿里面都有主語(yǔ)的，今天上午我已經(jīng)講了，我不想再重復(fù)了。

巴曙松：我們會(huì)后把朱會(huì)長(zhǎng)的講話再學(xué)習(xí)一下。

賈康：要說(shuō)能做什么，首先還得看清楚管理當(dāng)局在思維上是有進(jìn)步的，在雙軌統(tǒng)籌的情況下，保障軌確實(shí)不是給完全的財(cái)產(chǎn)權(quán)，而是把廉租房、公租房作為托底，從棚戶區(qū)改造，然后建立在相對(duì)簡(jiǎn)潔清晰的概念上，讓大家有一個(gè)住所。

這個(gè)底如果托得差不多，水平提高了以后，另外給到的就是一般感覺所談到的房地產(chǎn)市場(chǎng)解決的事情，這個(gè)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)就會(huì)健康得多。現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)分化的階段，分化就是有升、有降，有不同的情況，對(duì)所有的相關(guān)主體，無(wú)論是提供有效供給的開發(fā)商，還是另外一側(cè)，不論是買房自住，還是買了以后出租，大家都必須在市場(chǎng)分化的新階段注意各自最關(guān)心的風(fēng)險(xiǎn)水平。

不同于原來(lái)幾年簡(jiǎn)單地感覺到這個(gè)市場(chǎng)就是一個(gè)單邊市場(chǎng)，一般來(lái)說(shuō)過(guò)一段時(shí)間就會(huì)有很好的收益，現(xiàn)在要注意風(fēng)險(xiǎn)怎么防范，要分好幾個(gè)不同的類型，比如說(shuō)首先得分線，習(xí)慣說(shuō)中國(guó)各個(gè)城市有一線、二線、三線，不同城市的表現(xiàn)情況不一樣。分線過(guò)后要分市，同樣是一條線上的，各個(gè)城市的表現(xiàn)也是不一樣的。

分線、分市完了以后，很重要的一個(gè)是分地段，同樣在北京，五環(huán)之內(nèi)和通州、大興方向就不一樣，不區(qū)分不同的地段，那么在判斷上就很難有效地防范風(fēng)險(xiǎn)。

比如說(shuō)五環(huán)之內(nèi)，這個(gè)地段總體算是差不多的，但是再往下就得細(xì)分。分線、分市、分地段之后還要分類，在北京的學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也有很大的差異。還要分型，以后市場(chǎng)細(xì)分之后，開發(fā)商提供出來(lái)的那些在競(jìng)爭(zhēng)中要讓人愿意買下來(lái)的成品，要適應(yīng)不同的需要，但是在具體對(duì)應(yīng)的方面，哪個(gè)對(duì)應(yīng)好，哪個(gè)不對(duì)應(yīng)好，這就要更加注意考慮。

有的人買房子他就愿意買高層的，在南方很多人都愿意買高層，但是在北京很多人都愿意買底層，可能價(jià)格低一點(diǎn)，而且還不需要電梯。有的人需要住在商業(yè)街，有人喜歡住在有田園環(huán)境的地方。以后這些不同的需求，細(xì)分的分型的要求，在競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)越來(lái)越形成大家勝出的相關(guān)因素，也就是相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避問(wèn)題，和怎么樣在波動(dòng)的市場(chǎng)里面走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。我覺得這就是大家要學(xué)習(xí)市場(chǎng)和適應(yīng)市場(chǎng)、尊重市場(chǎng)資源配置決定性作用必須注意的地方。

巴曙松：接下來(lái)請(qǐng)對(duì)金融方面有研究的房地產(chǎn)專家談?wù)劇?/p>

陳淮：如果說(shuō)一句話的話，就是八個(gè)字，“優(yōu)勝劣汰、適者生存”。再進(jìn)一步說(shuō)就是努力在金融創(chuàng)新上多下工夫，和改革相結(jié)合，擺脫對(duì)銀行的過(guò)度依賴，這是企業(yè)和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)治久安之計(jì)。

30%到40%資金來(lái)源于銀行，是我們最核心的問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急的改革就是擺脫對(duì)間接融資的依賴。

巴曙松：這一輪凡是遠(yuǎn)離銀行的開發(fā)商，風(fēng)險(xiǎn)越大。

陳淮：別以為離了銀行都不行，項(xiàng)目債足以替代銀行，而且風(fēng)險(xiǎn)是由投資者承擔(dān)，不是開發(fā)商承擔(dān)的，別拿這個(gè)嚇唬開發(fā)商，金融專家經(jīng)常講一些外行話給我們。

巴曙松：這么資深的房地產(chǎn)專家說(shuō)這樣的話，我都覺得說(shuō)不出話了。你去發(fā)債試試看，看任何一個(gè)發(fā)過(guò)債的人情況怎么樣。投資者真的承擔(dān)嗎？投資者會(huì)坐在你的辦公室門前，把橫幅一拉，標(biāo)簽一打，你以為都像銀行那樣？所以凡是跟銀行團(tuán)結(jié)得好的開發(fā)商，都是這一輪調(diào)整中毫發(fā)無(wú)損的開發(fā)商，凡是離銀行遠(yuǎn)的開發(fā)商，這次的壓力都非常大。

劉曉光：一是很多城市解除了限購(gòu)，關(guān)鍵還有限貸的影響。二是現(xiàn)在很多的信息出來(lái)，又沒有實(shí)施，比如說(shuō)房產(chǎn)稅，市場(chǎng)上有很多的聲音，但是國(guó)家到底什么時(shí)點(diǎn)出這個(gè)政策，是不是出了，得澄清，不然弄得市場(chǎng)的信息很亂，最后一點(diǎn)是企業(yè)要在市場(chǎng)中尋求向上的力量。

陳啟宗：今天早上我提到空置的問(wèn)題，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)比較平穩(wěn)的這段時(shí)期里面，是不是可以看看怎么解決空置的問(wèn)題。

關(guān)于陳淮先生說(shuō)到發(fā)債的問(wèn)題，我也做過(guò)這樣的事情，發(fā)債不僅是為了發(fā)展商好而已，主要是為了減輕房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行可能造成的沖擊，把風(fēng)險(xiǎn)分散到投資者身上。

從發(fā)展商角度來(lái)看，絕對(duì)沒有減輕壓力，因?yàn)檎毅y行貸款，銀行會(huì)要你還款，你發(fā)債，投資者也會(huì)找你要錢。

最后一點(diǎn)，要說(shuō)現(xiàn)在的量很大，速度很快的發(fā)展時(shí)期過(guò)去的話，也就是說(shuō)房地產(chǎn)暴利的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，從目前的情況來(lái)看應(yīng)該是好事，特別是好多優(yōu)秀的人才不要都進(jìn)到房地產(chǎn)領(lǐng)域，在其它行業(yè)里的商界朋友，也不要來(lái)做房地產(chǎn)。

好多其它行業(yè)的專家，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有暴利的可能性，都往這邊跑，長(zhǎng)遠(yuǎn)對(duì)社會(huì)，對(duì)國(guó)家，對(duì)經(jīng)濟(jì)不一定是好事。借著這個(gè)機(jī)會(huì)，減少一些進(jìn)到這個(gè)領(lǐng)域的人，也是一件不錯(cuò)的事。

當(dāng)然有人可能會(huì)說(shuō)，你是擔(dān)心別人爭(zhēng)你的飯碗，少一點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)，有這方面的因素，但還是希望大家客觀來(lái)考慮，這是一個(gè)好事，不要有太多的錢進(jìn)入一個(gè)希望暴利的行業(yè)，要使我們的經(jīng)濟(jì)有比較平穩(wěn)的發(fā)展。

單偉豹：政府應(yīng)該做什么有自己的主意，企業(yè)如果現(xiàn)金還可以，對(duì)那些資金比較緊張的，是可以與他們合作的。比如說(shuō)人家做到一半，資金鏈要么斷掉，要么欠錢沒辦法做了，那時(shí)候進(jìn)去是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。合理價(jià)格的土地，在一線城市的話還是值得去拿的。我僅僅從企業(yè)的角度出發(fā)，我覺得現(xiàn)在是合作的好時(shí)機(jī)，也是在一線城市拿土地的好時(shí)機(jī)。

任志強(qiáng)：減少庫(kù)存有很多做法，當(dāng)供應(yīng)量不足的時(shí)候，可以加大首付的比例，減少買房子的杠桿率，現(xiàn)在要去庫(kù)存，可以降低首付，為什么不這樣做呢？所以說(shuō)看來(lái)沒有到下行的地步，也沒有把消化庫(kù)存當(dāng)成很危險(xiǎn)的情況。

最主要是房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)，銷售不影響經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在開發(fā)商最好應(yīng)該干什么？就干政府給錢的活，比如說(shuō)申請(qǐng)棚改項(xiàng)目。

連平：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整并不是什么壞事，一是市場(chǎng)可以擠掉一些泡沫；二是可以借這次機(jī)會(huì)把市場(chǎng)重組；第三，開發(fā)商要做的就是如何理性投資，合理的、理性的定價(jià)。

政府要做的事確實(shí)挺多的，政策需要梳理，有些方面的政策需要加以清晰。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，應(yīng)該考慮如何更好地為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)，但并不是說(shuō)就一定是盲目地加大信貸，也有一個(gè)合理的控制風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中間，大約30%是銀行，按揭占11%，開發(fā)貸占19%。我認(rèn)為在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間這個(gè)比例還會(huì)上升。作為商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，即使未來(lái)房地產(chǎn)這方面的需求不是十分強(qiáng)烈，銀行也會(huì)想盡辦法放貸款。

巴曙松：感謝各位專家第二輪的發(fā)言，我發(fā)現(xiàn)每一個(gè)都提得非常有見地，大家好好整理整理，總結(jié)總結(jié)。

感謝各位專家，也感謝各位參加這個(gè)環(huán)節(jié)，到現(xiàn)在會(huì)場(chǎng)還座無(wú)虛席，有這么多人參與，房地產(chǎn)市場(chǎng)不管是上行通道還是下行通道都沒關(guān)系。大家都在思考、總結(jié)、提高，所以這個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行就會(huì)越來(lái)越健康，謝謝各位的參加。