每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石今年初拋出的一句“樓市不妙”，驚醒了不少夢(mèng)中人。

多年來(lái)，限購(gòu)、限價(jià)等行政化色彩濃厚的調(diào)控手段密集出臺(tái)，卻讓房?jī)r(jià)陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈。十八屆三中全會(huì)確定的中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革方向，明確提出發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，意味著將更多地發(fā)揮市場(chǎng)“無(wú)形之手”的作用，減少政策“有形之手”的干預(yù)。

實(shí)際上，新一屆政府對(duì)樓市調(diào)控的“雙軌”思路已較為明顯，即保障房歸政府，商品房歸市場(chǎng)。在分類調(diào)控的指揮棒下，樓市積壓多時(shí)的供需矛盾浮出水面，部分房企開(kāi)始陷入資金鏈困局。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，70個(gè)大中城市中的新建商品住宅價(jià)格僅有“個(gè)位數(shù)”環(huán)比下跌，但自5月以來(lái)，樓市形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，當(dāng)月環(huán)比價(jià)格下降城市已占半，到6月則已高達(dá)55個(gè)。

作為全國(guó)新房供應(yīng)和成交量名列前茅的典型城市，成都曾讓不少品牌房企賺得盆滿缽滿，但今年上半年，這些房企業(yè)績(jī)普降，未能躲過(guò)樓市這輪低迷周期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪樓市洗牌效應(yīng)在所難免，不過(guò)仍會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)或是“黑馬”攪局等局面。各大房企應(yīng)該練好內(nèi)功，提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，而不是坐地升值或幻想購(gòu)房者排隊(duì)搶購(gòu)場(chǎng)面再次出現(xiàn)。

房企業(yè)績(jī)整體低迷

按照成都市透明房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年大成都TOP20房企的備案面積共計(jì)約438.4萬(wàn)平方米，同比下降10%；銷(xiāo)售金額共計(jì)約360.2億元，同比下降13%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)比較上述機(jī)構(gòu)發(fā)布的今年上半年TOP20榜單與去年底發(fā)布的TOP20年度榜單發(fā)現(xiàn)，即便是去年銷(xiāo)售很生猛的幾家房企巨頭，今年業(yè)績(jī)也不如去年，這也進(jìn)一步印證了當(dāng)前成都房企整體業(yè)績(jī)低迷的事實(shí)。

以成都樓市“一哥”藍(lán)光地產(chǎn)為例，去年備案金額接近113億元，雖然今年上半年仍然是銷(xiāo)冠，但僅斬獲了41.7億元；去年備案面積125萬(wàn)平方米，而今年上半年僅完成了47.6萬(wàn)平方米。

敢與藍(lán)光地產(chǎn)爭(zhēng)奪成都樓市“銷(xiāo)冠”的央企巨頭保利地產(chǎn)也未能成功躲過(guò)這輪低迷周期。去年，成都保利備案金額104.6億元，但今年上半年攬金不及38.4億元；去年，成都保利實(shí)現(xiàn)備案面積130.8萬(wàn)平方米，今年上半年僅為46.7萬(wàn)平方米。

對(duì)此，保利地產(chǎn)成都公司董事長(zhǎng)吳章焰前不久在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示，保利不會(huì)主動(dòng)調(diào)價(jià)去“以價(jià)換量”，更多是根據(jù)市場(chǎng)的整體情況“順勢(shì)而為”。

對(duì)于上半年成都房企業(yè)績(jī)低迷的形勢(shì)，房聯(lián)地產(chǎn)研究院相關(guān)專家進(jìn)一步指出，受信貸政策收緊的影響，房貸門(mén)檻提高，貸款購(gòu)房成本增加，購(gòu)房者“持幣”觀望情緒變濃。雖然5月中旬央行要求各銀行保障首套房貸款需求，但落地較難，按揭政策依然偏緊，并未能刺激成都樓市交易。

與業(yè)績(jī)普降相對(duì)應(yīng)的是，成都新房開(kāi)工量也出現(xiàn)縮量。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從成都市建委最新簡(jiǎn)報(bào)了解到，今年1~6月，全市商品住宅項(xiàng)目開(kāi)工342個(gè)，比去年同期減少66個(gè)；開(kāi)工面積2350.4萬(wàn)平方米，同比下降約16.5%；工程造價(jià)483.7億元，同比下降18.4%。

正合地產(chǎn)董事長(zhǎng)毛勇表示，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商在較大現(xiàn)金流壓力下，一方面積極去庫(kù)存；另一方面慢開(kāi)工。因此，市場(chǎng)成交雖然萎縮，但開(kāi)工量也在下滑、供應(yīng)減少，供求正在重新尋找平衡點(diǎn)。

樓市格局加速調(diào)整

前幾輪樓市調(diào)控的 “負(fù)能量”使房企似乎形成了一種路徑依賴，以前往往是想著法子如何應(yīng)對(duì)調(diào)控政策。不過(guò)，新一屆政府執(zhí)政以來(lái)，則是以市場(chǎng)之手逐步引導(dǎo)樓市。

這讓各大房企如夢(mèng)初醒，意識(shí)到只有“去庫(kù)存”方能生存?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科、藍(lán)光、綠地、保利、中鐵建等品牌房企前兩年頻頻儲(chǔ)備土地，但今年以來(lái)較少看到他們有拿地行動(dòng)，取而代之的是發(fā)力營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)，加速跑量。

從今年上半年前述TOP20強(qiáng)榜單來(lái)看，成都萬(wàn)科的表現(xiàn)最為突出，今年上半年備案金額斬獲超過(guò)25億元，排名第三，而去年備案金額39.8億元，排名第7位。

前不久，成都萬(wàn)科總經(jīng)理張晉元在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)科從來(lái)不講具體的銷(xiāo)售計(jì)劃，而是更關(guān)注經(jīng)營(yíng)上如何周轉(zhuǎn)得快一些，更關(guān)注怎樣為客戶提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)。

記者注意到，按照成都萬(wàn)科年初制定的部署，今年有15個(gè)全產(chǎn)品線項(xiàng)目集中入市，也是萬(wàn)科進(jìn)入成都15年來(lái)，在售項(xiàng)目最多的一年。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，像中海地產(chǎn)、合能地產(chǎn)、中德世紀(jì)、會(huì)展集團(tuán)、人居置業(yè)、中鐵八局去年均是入圍TOP20銷(xiāo)售額榜單的明星房企，但在今年上半年TOP20銷(xiāo)售額榜單中卻難覓蹤影。

不過(guò)，像藍(lán)潤(rùn)集團(tuán)、鴻展集團(tuán)、光貿(mào)集團(tuán)、世茂集團(tuán)卻成為成都樓市今年上半年TOP20銷(xiāo)售額榜單的“黑馬”。

記者還注意到，成都本土的置信集團(tuán)在去年較好業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)上節(jié)節(jié)攀升，尤其是今年上半年已銷(xiāo)售面積約39.4萬(wàn)平方米，而去年全年為64.8萬(wàn)平方米。

另一方面，前述提及的諸如中海地產(chǎn)、合能地產(chǎn)等掉隊(duì)者卻值得業(yè)內(nèi)深思。比如，成都中海2011年與2012年憑借中海城南一號(hào)等幾個(gè)經(jīng)典項(xiàng)目連續(xù)取得銷(xiāo)售額逾60億元，尤其是2012年銷(xiāo)售額達(dá)70億元，僅次于北京中海，位列整個(gè)集團(tuán)第二。但近幾年來(lái)，中海地產(chǎn)堅(jiān)守 “中高端”產(chǎn)品定位，在剛需占主流的成都樓市卻漸趨失利。

截至2013年底，成都中海的現(xiàn)有土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)面積98.9萬(wàn)平方米，在中海地產(chǎn)大區(qū)域戰(zhàn)略中，西部土地儲(chǔ)備占集團(tuán)13.9%，僅次于北方、華東和華南。

如果聚焦到西部戰(zhàn)略，成都中海的土地儲(chǔ)備雖高于昆明中海，但遠(yuǎn)不及后發(fā)的重慶中海和西安中海。

不久前，成都中海首次大規(guī)模“換血”，包括掌舵公司多年的周應(yīng)杰也宣布辭職，繼任者為原成都中建的掌舵人雷越姝，此人在成都業(yè)內(nèi)號(hào)稱“價(jià)格殺手”。

在樓市洗牌面前，成都中海能否沖殺進(jìn)一線陣營(yíng)？在 “規(guī)模即存在”的樓市叢林法則面前，這是考驗(yàn)后繼者的一道難題。

此外，一直在郊區(qū)縣深耕的成都恒大，今年卻撥轉(zhuǎn)方向盤(pán)回攻主城，巨資拿下曹家巷舊改地塊，讓業(yè)內(nèi)為之一驚。

對(duì)此，恒大地產(chǎn)成都公司主要負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)解釋說(shuō)，最近1~2年來(lái)，公司產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行了調(diào)整，以前主要布局三、四線城市，現(xiàn)在更多選擇一、二線城市，尤其是核心區(qū)，“成都恒大回歸主城，也符合集團(tuán)大的戰(zhàn)略布局。”

在成都樓市，恒大去年并未進(jìn)入TOP20強(qiáng)榜單，巨頭爭(zhēng)霸也似乎與其關(guān)系不大，而恒大此次成都主城拿地是否釋放出了一個(gè)挑戰(zhàn)成都地產(chǎn)霸主的信號(hào)？結(jié)論仍有待樓市進(jìn)一步演化。

地產(chǎn)股權(quán)并購(gòu)升溫

7月底，有成都媒體爆料稱，廣西房企巨頭江宇集團(tuán)在成都開(kāi)發(fā)的城南大盤(pán)江宇天府城項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，接盤(pán)者擬為一家美國(guó)基金公司。

在成都業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，地產(chǎn)股權(quán)交易在資本市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易所本來(lái)是一件很正常的事情，不過(guò)當(dāng)前樓市遇到持續(xù)低迷，多數(shù)中小房企資金鏈備受考驗(yàn)，此時(shí)頻繁并購(gòu)別有一番滋味。

自去年底以來(lái)，尤其是今年，融創(chuàng)中國(guó)并購(gòu)杭州綠城集團(tuán)之后，房企并購(gòu)備受熱議。放眼成都樓市，記者注意到，已出現(xiàn)多起地產(chǎn)股權(quán)并購(gòu)案例，出手者既有行業(yè)大佬，也有房企“黑馬”，甚至還有地產(chǎn)私募巨頭或第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)。

“樓市不確定性大，并購(gòu)交易漸多。”近日，卓創(chuàng)投資管理（成都）有限公司董事總經(jīng)理向?qū)庍h(yuǎn)向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

去年底，中糧地產(chǎn)公告稱，公司及關(guān)聯(lián)方擬全部收購(gòu)基匯資本旗下成都房企碩泰麗都100%股權(quán)。其中，中糧地產(chǎn)持股61.45%，按照股東出資比例，向標(biāo)的公司提供近2億元借款。

今年初，泰合集團(tuán)、明宇集團(tuán)要收購(gòu)成都索菲特萬(wàn)達(dá)大飯店的消息不脛而走?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從成都廣安商會(huì)官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，今年3月份，泰合集團(tuán)作為該商會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位，正是上述飯店的收購(gòu)方，但官網(wǎng)未透露出資額。

與此同時(shí)，另一家港資房企瑞安建業(yè)（00983，HK）布局成都的瑞安·城中匯項(xiàng)目也引發(fā)關(guān)注。3月12日，瑞安建業(yè)一舉回購(gòu)了領(lǐng)盛亞洲機(jī)會(huì)基金III附屬公司持有開(kāi)發(fā)瑞安·城中匯的雅泉公司49%股權(quán)，但隨后3個(gè)月里，瑞安建業(yè)歷經(jīng)融資波折，直至6月底才向輝順取得借款近3.8億港元，代價(jià)為讓渡雅泉公司19%股權(quán)。

富力地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理蔡達(dá)新告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前地產(chǎn)項(xiàng)目公司并購(gòu)或更低級(jí)的土地置換交易更多一些，通過(guò)這種方式緩解資金困境等，如果市場(chǎng)繼續(xù)嚴(yán)峻下去，前面這些途徑還解決不了，就會(huì)有更高層次的地產(chǎn)集團(tuán)公司之間的并購(gòu)。

去年至今，海內(nèi)外地產(chǎn)私募頻繁出沒(méi)成都樓市。在蔡達(dá)新看來(lái)，他們處于一個(gè)相對(duì)困難的時(shí)期，其實(shí)是受到影子銀行的影響，基金項(xiàng)目銷(xiāo)售不好，退出也難，風(fēng)險(xiǎn)很高。

“畢竟他們追求很高的回報(bào)率，多少企業(yè)能承受這種利息？它有個(gè)邊際成本計(jì)算，比如企業(yè)一年利潤(rùn)率20%，如果利息率20%，房企肯定不賺錢(qián)，如果借3個(gè)月，年化邊際成本6%，還能承受得了。一般而言，PE投資5年左右比較合理，首先符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)，人家對(duì)這個(gè)周期是認(rèn)可的。”蔡達(dá)新補(bǔ)充說(shuō)。

地產(chǎn)新兵豪賭后市

與那些趨于穩(wěn)健的地產(chǎn) “老兵”相比，地產(chǎn)新軍們卻渾身散發(fā)著“激進(jìn)”的氣息，這更多地是一種急于登上 “樓市之巔”的樂(lè)觀。其中，川派房企藍(lán)潤(rùn)集團(tuán)無(wú)疑是當(dāng)前搶盡成都樓市風(fēng)頭的最大“黑馬”。

成都透明房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，原本名不見(jiàn)經(jīng)傳的藍(lán)潤(rùn)集團(tuán)首次進(jìn)入成都樓市銷(xiāo)售榜TOP20強(qiáng)，其中備案金額10.46億元，名列第16位；備案面積16.89萬(wàn)平方米，名列第12位。

入蓉之初，這家川派“黑馬”房企以“首置剛需”為客群定位，從拿地到推盤(pán)，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期僅約半年，在成都樓市掀起勁銷(xiāo)風(fēng)暴。

近日，成都銳馳地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司總經(jīng)理馮玨在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，今年以來(lái)，四川二線城市房企集中進(jìn)入成都非常明顯，他們以前已有比較好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，也完成了資本積累，包括擁有低成本的龐大土地儲(chǔ)備，可以抵押融資獲取現(xiàn)金，但是僅依靠原來(lái)的區(qū)域已無(wú)法滿足企業(yè)擴(kuò)張，且那些區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)劇增，進(jìn)入成都可滿足其現(xiàn)金流需要，再返回大本營(yíng)開(kāi)發(fā)高利潤(rùn)項(xiàng)目。

不過(guò)，藍(lán)潤(rùn)集團(tuán)自去年以來(lái)數(shù)次高溢價(jià)拿地卻令業(yè)內(nèi)多了幾分擔(dān)憂。去年4月，藍(lán)潤(rùn)以51%的溢價(jià)率，豪擲4.24億元拿下華陽(yáng)-西航港板塊優(yōu)質(zhì)地塊。去年8月、12月，藍(lán)潤(rùn)力克眾品牌房企拿地，溢價(jià)率均在70%以上。

按照藍(lán)潤(rùn)去年成都拿地計(jì)劃，原本拿地預(yù)算投入20億元，但實(shí)際上當(dāng)年連續(xù)拿了9幅地塊，土地支付款近50億元。

今年4月18日，藍(lán)潤(rùn)集團(tuán)在成都高調(diào)發(fā)布品牌戰(zhàn)略，其董事長(zhǎng)戴學(xué)斌公開(kāi)表示，公司計(jì)劃今年在成都、北京各投資50億元用于拿地，其西南區(qū)域短期目標(biāo)計(jì)劃突破百億，未來(lái)三年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)85%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)成都市國(guó)土局了解到，今年初至8月6日，藍(lán)潤(rùn)集團(tuán)6次拿地耗資14.7億元。另?yè)?jù)坊間流傳的藍(lán)潤(rùn)集團(tuán)財(cái)務(wù)資料顯示，截至2012年底，藍(lán)潤(rùn)集團(tuán)負(fù)債率不及40%，但去年9月下旬時(shí)，未結(jié)清金融機(jī)構(gòu)債務(wù)9372萬(wàn)元。不過(guò)，前述資料并未獲得官方進(jìn)一步證實(shí)。

在“規(guī)模即存在”的叢林法則之下，藍(lán)潤(rùn)集團(tuán)僅僅是當(dāng)前區(qū)域中小房企沖刺一、二線品牌房企的一個(gè)縮影。

發(fā)跡于華南，但今年迂回成都布局的川派房企領(lǐng)地集團(tuán)，以今年3月下旬的品牌戰(zhàn)略高調(diào)亮相成都，將集中推售環(huán)球金融中心等4個(gè)項(xiàng)目。領(lǐng)地集團(tuán)執(zhí)行總裁李濤表示，今年公司目標(biāo)是產(chǎn)值突破100億元與躋身百?gòu)?qiáng)房企，到2016年銷(xiāo)售額突破400億元。

即便是那些外來(lái)的新銳房企，在成都的表現(xiàn)也同樣很激進(jìn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，東原地產(chǎn)今年要在成都撈金30億元，而去年備案數(shù)據(jù)僅有4.27億元。

東原地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理王琴在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，東原地產(chǎn)將會(huì)押注“高周轉(zhuǎn)”的模式，要完成全年目標(biāo)，下半年需要以高于市場(chǎng)2倍的速度出貨。

此外，像泰豐集團(tuán)、泰合集團(tuán)、新鷗鵬集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、東原地產(chǎn)等房企也在成都初露鋒芒，但即使遭遇樓市下行，其擴(kuò)張速度也毫無(wú)放緩之勢(shì)。