主持人：各位嘉賓，大家下午好。馬上進(jìn)入我們下午的環(huán)節(jié)。
首先介紹的是今天下午參與演講及對(duì)話嘉賓，他們是：
新城控股高級(jí)副總裁                       歐陽(yáng)捷先生
卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁                         張  遠(yuǎn)先生
景瑞控股執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁             楊鐵軍先生
彩生活服務(wù)集團(tuán)總裁                       唐學(xué)斌先生
平安好房首席運(yùn)營(yíng)執(zhí)行官                   莊  諾先生
鉅派投資集團(tuán)創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理         蔣  競(jìng)先生
中?；鸸芾碛邢薰緫?zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理     曹  偉先生
金螳螂董事、副總經(jīng)理、董秘              羅承云先生
北京海科建集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理              陳忠岳先生
藍(lán)光地產(chǎn)產(chǎn)品策劃中心總經(jīng)理              高長(zhǎng)靖先生
國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)指數(shù)分級(jí)基金基金經(jīng)理      徐  皓先生
協(xié)信集團(tuán)品牌總監(jiān)                        孫  濤先生

我們下午的環(huán)節(jié)分為兩個(gè)模塊，分別是房地產(chǎn)金融化和大數(shù)據(jù)的能量， 2014年房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的交織日益加深，銀行、基金、證券不僅僅會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)新的融資渠道和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)也大大增強(qiáng)了他們的議價(jià)能力。而另一方面，房地產(chǎn)領(lǐng)域大數(shù)據(jù)的搜集整理是規(guī)避產(chǎn)能過(guò)剩的唯一辦法。通過(guò)前期詳細(xì)而系統(tǒng)地收集各種銷售和需求數(shù)據(jù)，開發(fā)商才有能力把握樓盤的銷售周期和具體投資收益。接下來(lái)我們開始第一個(gè)模塊的討論——房地產(chǎn)金融化。首先我們掌聲有請(qǐng)國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)指數(shù)分級(jí)基金基金經(jīng)理徐皓先生擔(dān)任本模塊的主旨演講嘉賓，為我們講述“房地產(chǎn)行業(yè)策略觀點(diǎn)及工具介紹” 。有請(qǐng)徐皓先生！

徐皓：各位來(lái)賓下午好，今天由我給大家介紹一下房地產(chǎn)行業(yè)的策略觀點(diǎn)及工具介紹。第一個(gè)股份有限公司上市可以一夜暴富，在相對(duì)來(lái)說(shuō)不景氣的情況下，通過(guò)上市公司可以達(dá)到兼并擴(kuò)大的作用。

這張圖是回顧了地產(chǎn)行業(yè)的指數(shù)的走勢(shì)，三月份的時(shí)候是溫總理的一個(gè)講話，在兩會(huì)期間就跌了4個(gè)點(diǎn)，隨后經(jīng)過(guò)兩次降存降息，達(dá)到了一個(gè)高峰。漲幅最明顯的是2013年的12月份，這個(gè)是李克強(qiáng)當(dāng)時(shí)對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)的表態(tài)，當(dāng)月地產(chǎn)指數(shù)是50%，隨后在溫總理退休之前推出了國(guó)五條，后續(xù)的像2013年3-4季度跌了這么多，已經(jīng)是對(duì)后期銷量的反應(yīng)，我們很清楚，雖然這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)這么多年來(lái)這種波動(dòng)不斷，但是我們?nèi)匀豢梢园l(fā)現(xiàn)，每年的時(shí)候都可以有3-4波下降的波動(dòng)，很多其他的行業(yè)很難得到波動(dòng)。

1月份為什么走的好呢？因?yàn)榇蠹覍?duì)流動(dòng)資金拐點(diǎn)的預(yù)期，這一波漲幅就是來(lái)源于政府調(diào)控的放松，短短一個(gè)月，我們的房地產(chǎn)就接近35%，這個(gè)工具是跟蹤50個(gè)上市公司股票的走勢(shì)，當(dāng)然了和B是相當(dāng)于一個(gè)杠桿基金，最后一天這個(gè)房產(chǎn)指數(shù)是平的，但是這個(gè)基金漲了5%，說(shuō)明資本市場(chǎng)尤其是投機(jī)者對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)的情緒在里面。

這個(gè)基金的2季報(bào)，大概的意思是說(shuō)房地產(chǎn)一個(gè)月大概漲了35%，但是很多基金經(jīng)理并不是特別的看好，當(dāng)然了這個(gè)房地產(chǎn)的基金本身的季報(bào)還是看好的，主要的觀點(diǎn)有這么兩塊，一個(gè)經(jīng)過(guò)上半年的消化，正面的情緒和政府刺激有一定的積累，那么經(jīng)過(guò)半年的調(diào)整，向上的合力正在積聚，還有地產(chǎn)板塊在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都是宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

后期對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的展望，短期內(nèi)來(lái)講，就是說(shuō)沒有明顯的下行風(fēng)險(xiǎn)的觸發(fā)因素，可能是慢慢的是一種緩慢的，但是很重大的下行因素講是短期沒有的，或者這種情緒，當(dāng)這種情緒和預(yù)期很樂觀的時(shí)候，相對(duì)來(lái)說(shuō)一些問(wèn)題就不是問(wèn)題，第二個(gè)就是最近的政府的表態(tài)，讓很多的投資機(jī)構(gòu)在想，是不是我們又在走老路了，也是在走投資這一塊，或者是刺激的這條路，我們是走老路還是有新刺激這個(gè)不得而知實(shí)際也無(wú)所謂，我們拿城鎮(zhèn)化講還是干房地產(chǎn)，我們這個(gè)城鎮(zhèn)化是結(jié)合人的城鎮(zhèn)  ，結(jié)合教育一系列，還有網(wǎng)絡(luò)等等的一些，也就是說(shuō)我們有新的組織形式來(lái)講，可以起到一個(gè)提升效益的作用，近期做了哪些事情呢？第一個(gè)商品房回購(gòu)，這個(gè)相當(dāng)于一個(gè)回儲(chǔ)的概念，另外一個(gè)就是降低融資成本，就是前一段政府的一個(gè)表態(tài)，還有PSL，還有住建部表態(tài)，一系列的政策講實(shí)際上都是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的呵護(hù)，在這種政策互動(dòng)的情況下，每天隔一天兩天有這樣一個(gè)利好。

還有土地方面的投資，比如說(shuō)滬港通，再融資，集中度提升，股權(quán)增持，京津冀一體化，QFII額度增加，地產(chǎn)+X，種種這種因素對(duì)地產(chǎn)來(lái)講是很有利好的就此這個(gè)情況下講，其他的比如說(shuō)銷量下滑，資金鏈不再是問(wèn)題。

那我覺得第一波主要是預(yù)期改善，第二波銷量改善，但是發(fā)現(xiàn)每年的行情之后，這個(gè)可能是這種剛需經(jīng)過(guò)一年以后的折回積攢，還有其他方面的需求。第三波動(dòng)量+情緒，所以我認(rèn)為這波地產(chǎn)的行情僅僅剛剛開始，另外今天看了新聞，十年間三次買房機(jī)會(huì)，第二個(gè)機(jī)會(huì)是2008年的3月份，以北京上海為代表，第三波是2012年的年初，也就是那個(gè)時(shí)候信貸、包括降息的刺激，大家想想，現(xiàn)在會(huì)是第四次機(jī)會(huì)嗎？

然后另外來(lái)講，我說(shuō)在座的各位都是整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈的大佬和專家，跟上市公司的高官聊，你看好房地產(chǎn)嗎？看好，那你怎么投資呢？他說(shuō)我投資自己的股票講就是需要信息披露，一旦價(jià)格不高的話也想賣，如果買其他上市公司的股票，這個(gè)道理也說(shuō)不清，怎么辦呢？既然大家有對(duì)房地產(chǎn)判斷的能力，我們覺得資本市場(chǎng)提供了這樣的工具，他不需要你做任何的披露，而且效率比較高。

如何依靠自己的能力賺錢？基金管理人提供的是工具，讓您賺錢的是您的判斷。實(shí)體投資、信托投資、二級(jí)市場(chǎng)證券投資。
 
二級(jí)市場(chǎng)投資的優(yōu)勢(shì)就是很好的流動(dòng)性、領(lǐng)先性、簡(jiǎn)單高效、信用風(fēng)險(xiǎn)小。

下面介紹一下對(duì)于這個(gè)現(xiàn)在市場(chǎng)上的投資工具，第一類是股票、房地產(chǎn)指數(shù)分級(jí)基金、QDII、REITS。還有私募股權(quán)、信托項(xiàng)目，個(gè)股期權(quán)。
 
然后另外一直討論來(lái)說(shuō)未來(lái)的十年到底是房地產(chǎn)公司的黃金十年還是白銀十年？我覺得還是一個(gè)價(jià)值的十年，只要我們地產(chǎn)的價(jià)值鏈或者是和資本結(jié)合有這種財(cái)富效益，不管是實(shí)際的還是虛擬的都有這樣的可能。我可以通過(guò)我們附加的服務(wù)提升投資屬性和價(jià)值，另外來(lái)講，未來(lái)我們房地產(chǎn)行業(yè)講是一個(gè)制造業(yè)還是服務(wù)業(yè)？這個(gè)對(duì)資本市場(chǎng)還是爭(zhēng)議比較大的，部分的地產(chǎn)公司開始走向了地產(chǎn)+X等等一些，也就是說(shuō)剛剛也講了這10年間有這種3次的買房機(jī)會(huì)，實(shí)際上也是給了上市公司三次喘息的機(jī)會(huì)，那如果這次是第四次的話，會(huì)不會(huì)有第五次？我覺得上市公司需要做的就是時(shí)不我待，抓緊時(shí)候做戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，我覺得未來(lái)來(lái)講的話更多的是一個(gè)存量的博弈。
 
另外就市值管理講，我覺得在如下幾個(gè)方面可以提升上市公司的價(jià)值，1：良好的公司治理、激勵(lì)機(jī)制、管理團(tuán)隊(duì)，2：企業(yè)家精神，品牌與信譽(yù)。3：戰(zhàn)略投資與投資者關(guān)系管理，常態(tài)+透明+參與感。4：給市場(chǎng)預(yù)期、有講故事能力。5：多一些波動(dòng)或事件。6：吸引和建立一個(gè)認(rèn)同自身經(jīng)營(yíng)哲學(xué)和價(jià)值理念的股東群，并且向股票市場(chǎng)明確傳達(dá)公司價(jià)值取向信號(hào)。   
 
舉個(gè)例子就是因?yàn)橄挛绲恼n題是跟地產(chǎn)和金融和社區(qū)有關(guān)系的，中午跟很多的地產(chǎn)大佬聊天，我們知道這個(gè)FACEBOOK是通過(guò)社交網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)生價(jià)值，現(xiàn)在市值很高，但是大家有沒有想象從社區(qū)入手形成社區(qū)的一個(gè)溝通網(wǎng)絡(luò)，尤其對(duì)于高等社區(qū)，首先有一定的消費(fèi)能力，還有跟商業(yè)地產(chǎn)不一樣，因?yàn)榇蟛糠秩嘶鹃L(zhǎng)時(shí)間生活在這個(gè)社區(qū)，所以說(shuō)我覺得而且就是我們作為小區(qū)，大家自發(fā)通過(guò)QQ群微信群形成這樣的溝通的群體，而且里面的管理員很有威信，這個(gè)說(shuō)明什么呢？這個(gè)社區(qū)有一個(gè)社交這一塊的需求，我覺得地產(chǎn)和金融是兩個(gè)平臺(tái)，它絕對(duì)不是安裝APP的概念，是兩個(gè)平臺(tái)之間的融合，地產(chǎn)也好金融也好都掌握了大量的客戶信息，而且起到了信息對(duì)稱的作用。
 
很多小區(qū)也有醫(yī)療機(jī)構(gòu)教育機(jī)構(gòu)，大家有沒有想象，比如說(shuō)萬(wàn)科的樓盤，全國(guó)的樓盤都聚集在一個(gè)電商或者網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，這樣提供了平臺(tái)又提供了入口，比如說(shuō)以后我出差啊，可能不會(huì)選擇去一個(gè)飯店了，如果住在萬(wàn)科的樓盤，如果萬(wàn)科有一個(gè)樓盤的話，正好這一塊有房子，我就租他的房子，這個(gè)房子的主權(quán)又會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，形成了這一塊的社交網(wǎng)絡(luò)，另外來(lái)講，我覺得物業(yè)不只是這種保安或者是一個(gè)收快遞的職能，如果能成為一個(gè)管家，比如說(shuō)全部交給物業(yè)管就可以了，房子壞了物業(yè)就修，如果物業(yè)成為管家了，地產(chǎn)從以前的重視開發(fā)到后面的管理會(huì)有更多的這種附加值，另外形成了平臺(tái)以后，很多企業(yè)就會(huì)跟它整合在一起。
 
謝謝，這是我今天的演講，謝謝！