每經編輯 每經記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

“優(yōu)質公司為保證自身產品具備更大優(yōu)勢，或者更大程度挖掘客戶剩余價值，開始向產業(yè)上下游的建筑業(yè)、民營醫(yī)院和學校、銀行和券商、影院等領域擴張?！边@是海通證券房地產行業(yè)首席分析師涂力磊在陽光城進入到醫(yī)療行業(yè)后，對整個房地產行業(yè)的趨勢判斷。

《每日經濟新聞》記者注意到，此前，他和海通證券的其他地產分析師一起，完成了題為“房地產價值鏈重構”的行業(yè)研究報告，提出房地產企業(yè)的多元化只有沿著地產產業(yè)鏈布局能獲得綜合競爭優(yōu)勢，得到持續(xù)的發(fā)展?jié)摿?。習慣于靠土地和資產掙錢的開發(fā)商，將不得不面對一個新的趨勢：修房子不賺錢，服務才能賺錢。

“加法時代”正在來臨

上述研究報告指出，盡管部分城市的土地成交單價不斷創(chuàng)新高，但事實上過去幾年土地的增值幅度已經低于同期的中長期銀行貸款利率。

根據(jù)海通證券的測算，2010~2013年期間，我國地價和房價復合增速僅分別為5.84％和5.16％。長期大量持有土地等待價值提升的時代已經逐步過去。中長期看，房價漲幅應該略高于通脹。美國自1975年到2013年的38年間，CPI上漲4.42倍，年均復合增速為3.99%；同期房價上漲5.54倍，年均復合增速為4.61%。2011~2013年，國內地價、房價和CPI的復合年均增速分別為5.84％、5.16％和3.02％，已呈相互趨近態(tài)勢。

上述研究報告稱，未來五年的房地產市場供求缺口非常小，只有3.23億平方米，房地產行業(yè)已經從緊缺時代，轉向于供求平衡。在這個大背景下，房地產傳統(tǒng)的靠土地增值模式已告終結，堅持原來的單一化經營，必然會給房地產企業(yè)經營帶來巨大的風險，多元化經營幾乎是必然的趨勢。

涂力磊由此提出了“加法時代”的概念。他認為，在樓市的上半場，房地產企業(yè)應該做減法，但是到了下半場，開發(fā)商必須做加法。不僅要豐富自己的產品線，還要由房地產轉向地產行業(yè)以外。

行業(yè)內部的跨界機會

這個被稱為“加法時代”的多元化延伸內容范圍非常廣闊，既有房地產服務領域的咨詢、投資顧問、租賃管理等內容，也有上下游產業(yè)鏈、養(yǎng)老和物流領域，還有工業(yè)地產以及房地產金融等領域的業(yè)務機會。

《每日經濟新聞》記者注意到，從成熟國家實際經驗看，房地產金融和房地產服務產業(yè)鏈有望成為地產價值創(chuàng)造鏈新環(huán)節(jié)。截至今年6月2日，美國傳統(tǒng)的房地產開發(fā)公司只有36家，卻有244家REITS在美國上市，其中最大的REITS西蒙地產市值達517.25億美元，是最大開發(fā)商市值的六倍多。地產服務商世邦魏理仕的市值甚至超過西蒙地產。

按照美國2010年上市REITS的規(guī)模，預測我國的REITS發(fā)展前景，最終規(guī)模有希望達到7.72萬億元，能夠解決房地產開發(fā)16.34%的資金來源。

房地產企業(yè)發(fā)展的空間并不僅僅局限于REITS，還有服務領域。

2012年，美國房地產開發(fā)、房地產其他服務和房地產經紀業(yè)務收入占比分別為38％、42％和20％；我國對應的這組數(shù)據(jù)分別是87％、11％和2％。這意味著我國開發(fā)商在房地產服務領域還有很大成長空間。根據(jù)預測，5年后我國14個大城市資產管理和服務費收入為705.65億元。

除了上述REITS和房地產服務領域的跨界，開發(fā)商還可以在工業(yè)地產領域重點布局獲取其土地增值的機會。根據(jù)海通證券的測算，我國工業(yè)用地供應在建設用地中的占比不斷走低，并且我國工業(yè)用地的利用效率偏低。例如，我國用地的容積率平均僅為0.3~0.6，這大大低于發(fā)達國家的1.0以上水平。

跨界核心：更優(yōu)質的產品

事實上，房地產行業(yè)跨界的真正價值在于——通過跨界整合服務，來實現(xiàn)更優(yōu)質的產品。

此前世茂集團副總裁蔡雪梅在二季度地產金融形勢發(fā)布會上有一個明確的觀點：90后不會在一個城市終老，價值觀行為方式都會發(fā)生根本的轉變，所以如果還做完全同樣的房子，只是面積、戶型做一些改變，肯定沒有活路，因此要給客戶全然不同的產品和服務。世茂選擇給房子增加配套服務，來增加對客戶的吸引力。比如通過跨界引入醫(yī)療、教育、服務等企業(yè)。

但是，當競爭對手也引入了這部分資源，自家的樓盤又拿出什么特色來吸引消費者購買？

涂力磊給出的辦法，跨行業(yè)投資，進入到與地產有關的服務領域。他認為，開發(fā)商應該進入到住宅配套服務領域，以提升產品的競爭優(yōu)勢。目前的房地產跨業(yè)經營方向，顯然仍然需要圍繞房地產的核心業(yè)務，否則幾乎很難成功。