每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 沙斐    

每經(jīng)記者 杜冉樂 沙斐

當(dāng)前樓市似乎已陷入迷霧期。前不久，坊間傳言說具有海外背景的嘉實(shí)地產(chǎn)基金選擇要撤離中國樓市，一時令輿論震驚。不過，近來卻有海外資本組團(tuán)借機(jī)潛入樓市。

7月10日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從重慶龍湖官方微博上了解到，龍湖地產(chǎn)牽手渣打銀行等財團(tuán)要共同打造旗下重慶一個商業(yè)項目。隨后，重慶龍湖方面進(jìn)一步證實(shí)了這一消息。

從具體投資安排來看，渣打財團(tuán)等機(jī)構(gòu)總出資1.24億美元，占項目總資本49%，龍湖占51%。龍湖地產(chǎn)品牌總監(jiān)許桐琿表示，這是公司上市以來首次與境外基金合作。相關(guān)人士指出，與一線城市相比，重慶等西部城市核心區(qū)商業(yè)資產(chǎn)價格較低，且租金呈現(xiàn)出上漲趨勢，勢必會引起資本青睞和投資。

首次借力境外基金

根據(jù)合作各方簽訂的協(xié)議，在觀音橋龍湖新壹街項目中，龍湖擁有51%的權(quán)益，渣打銀行牽頭的基金計劃投資等值7.56億元，取得該項目28%的權(quán)益，而余下21%的權(quán)益由另一家海外基金投資5.67億元持有。

在合作項目上，許桐琿透露，渣打財團(tuán)作為出資方，不會干涉項目的開發(fā)方案，具體建設(shè)與運(yùn)營環(huán)節(jié)將由龍湖地產(chǎn)定奪。

在當(dāng)前樓市下行的敏感期，對于龍湖上市以來首次與境外基金合作，徐桐輝稱，龍湖不存在資金問題。

“在樓市波動期尋求資金合作，一方面是為了共擔(dān)風(fēng)險、分享利益，提高自有資金的利用率，另一方面是在拓寬融資渠道和方法上的一次創(chuàng)新嘗試。”許桐琿表示。

據(jù)了解，觀音橋·龍湖新壹街項目位于重慶觀音橋中心商圈的鷂子丘地商業(yè)地塊。2013年12月，龍湖地產(chǎn)以25億元底價競得，占地面積約6萬平方米，地上建筑面積約31萬平方米，樓面地價約8033元/平方米。其中，商業(yè)用地占比將近90%。

在重慶中原地產(chǎn)市場總監(jiān)孫剛看來，觀音橋商圈是重慶規(guī)模最大的商圈，經(jīng)過十年打磨，已成為第二個重慶百億級商圈，輻射整個大北部區(qū)域，其成熟度和人氣不言而喻。隨著重慶城市區(qū)域中心的北移，該地區(qū)的人口和消費(fèi)力還將持續(xù)上漲。

商業(yè)租金上漲引資本狂舞

根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在2014年第一季度，重慶迎來了一個寫字樓租賃的高峰期，租戶的大量擴(kuò)張和搬遷需求，導(dǎo)致了整體租金的持續(xù)上漲，達(dá)到每平方米每月97.8元，上漲了7.2%。

孫剛表示，在重慶核心區(qū)域，如江北區(qū)出現(xiàn)了租金大幅增長，在來自國內(nèi)企業(yè)和本地企業(yè)強(qiáng)勁的需求下，江北區(qū)觀音橋的平均租金上漲了11.2%。不過，渝中區(qū)依舊保持著全市最高的租金，環(huán)比增長5.6%，達(dá)到每平方米每月103元。

“到今年第二季度，重慶甲級寫字樓市場租金上浮4.1%，達(dá)到了每月每平方米105.1元。”第一太平戴維斯華西區(qū)高級助理董事羅元均向記者透露。

今年5月底，亞太商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇在重慶舉行，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者當(dāng)時從會議現(xiàn)場了解到，包括中城投資、永盟基金、美橋資本、歌斐資產(chǎn)與和美商地等知名的私募資本巨頭先后路演，都強(qiáng)調(diào)了重慶等西部核心城市商業(yè)地產(chǎn)潛藏投資價值。

一個月后，光大控股旗下的光大安石地產(chǎn)私募基金斥資17.6億港元入股新加坡上市的重慶房企英利國際置業(yè)，并成為其第二大股東。光大控股相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時透露，未來將尋求合適時機(jī)把英利國際的寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)項目打包成REITs在新加坡上市。實(shí)際上，光大安石這家地產(chǎn)私募管理機(jī)構(gòu)的較大部分股權(quán)持有人正是具有英國背景的安石投資（AshoreInvestment）。

對于境內(nèi)外資本豪擲巨資投資重慶商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，羅元均解釋說，“在機(jī)構(gòu)看來，當(dāng)前重慶寫字樓供應(yīng)是偏多的，不太看好其前景。但對于私募資本來說，他們獲得多少回報，并不看市場好壞。市場越差，賣方越想尋找合作，資本拿到的優(yōu)惠條款也越多。”

羅元均還強(qiáng)調(diào)說，在成熟市場，甲級寫字樓資本回報率在5%~8%，私募資本進(jìn)入時會考慮兩個因素，也就是市場風(fēng)險度較高與資產(chǎn)被低估。

房企融資成本明顯提高

今年隨著房地產(chǎn)市場行情回落，內(nèi)地房企的融資難度明顯大于往年。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，市場不好的情況下，開發(fā)商的融資成本和融資難度都提高了不少，越來越多的開發(fā)商將注意力轉(zhuǎn)移到了海外，其中不乏通過股權(quán)融資等方式為項目開發(fā)籌集資金。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟指出，股權(quán)融資資金供求雙方聯(lián)系緊密，有利于資金快速合理配置和使用效益的提高。陳晟同時稱，相對而言，股權(quán)融資的資金成本也相對較高。

據(jù)記者統(tǒng)計，去年房地產(chǎn)信托的平均融資成本約在8%~9%左右，但今年房信的融資成本基本在12%~13%，融資成本上升約30%左右。

薛建雄告訴記者，目前海外銀行的開發(fā)貸成本在3.5%~5%左右。但目前外資參與國內(nèi)房地產(chǎn)項目開發(fā)一般是通過信托的方式進(jìn)入，其融資成本約在8%~12%之間；如果是通過股權(quán)的方式參與房地產(chǎn)項目開發(fā)，則成本一般在16%左右。

在境內(nèi)融資渠道收窄的情況下，盡管融資成本價格不菲，依然有企業(yè)愿意選擇海外資金，但這并不意味著獲得海外資金很容易。

“只有百億規(guī)模以上的房企，才有可能吸引到海外資金。”薛建雄說，低于百億規(guī)模的企業(yè)，除非有很好的土地資產(chǎn)作為抵押，但融資成本也不低。

“對龍湖來說，引入渣打財團(tuán)是對資金的有效補(bǔ)充。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟指出，對于房企來說，最理想的融資渠道仍然是銀行貸款。

（實(shí)習(xí)生丁舟洋對本文亦有貢獻(xiàn)）