◎嚴(yán)躍進(jìn)

從樓市實(shí)施限購限貸政策開始，市場(chǎng)對(duì)“剛需”的理解似乎是一成不變的。即便在目前各個(gè)地方政府救市的過程中，“剛需”的范疇也主要指“以自居為主，且屬于首套”的住房需求。其政策初衷是抑制投資投機(jī)需求、引導(dǎo)剛需購房者入市。

關(guān)于剛需購房者的支付能力，此前一直為政策界和學(xué)術(shù)界所忽視。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，剛需是受價(jià)格影響較小的需求，但住房市場(chǎng)有其特殊性。住房需求是剛性的，但房產(chǎn)和普通日常家庭生活用品不一樣，其價(jià)值量相當(dāng)高。所以，即便是剛需，如果缺乏支付能力，那么也應(yīng)該理解為“偽剛需”。正是對(duì)剛需的細(xì)分市場(chǎng)沒有甄別，所以在樓市調(diào)控中存在著各類政策盲點(diǎn)。

在大城市市中心，一家三口擁擠在30平方米的小閣樓里的現(xiàn)象很常見。此類住房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)很高、變現(xiàn)能力強(qiáng)。但是地方政府和房企礙于拆遷成本，在短期內(nèi)不會(huì)拆遷。同時(shí)，早期選擇小戶型住房的夫妻，隨著子女長大，對(duì)住房改善的需求變得很強(qiáng)烈。不過在限購政策下，此類群體不能將此類住房銷售，進(jìn)而換購郊區(qū)價(jià)格低、戶型大的住房。此類看似改善型的住房需求，實(shí)際上還是要?dú)w并為“剛需”范疇的。

另外，很多在大城市拼搏的年輕人（以25~35歲為主），在工作年限、婚姻狀況、社保公積金等條件上都符合限購條件，甚至工資收入也很高，但卻一時(shí)拿不出高額的首付款。所以即使跨過了限購政策的門檻，但買房的壓力依然很大。而部分年輕群體雖然有比較好的儲(chǔ)蓄額，但會(huì)發(fā)現(xiàn)最近的按揭貸款成本很高。加上近期房價(jià)出現(xiàn)下跌，所以購房的興趣大大下降。

以上兩類群體的共同特征就是：有比較好的支付能力，購房的目的也是自居，但卻無法入市。此類群體，或持有優(yōu)質(zhì)實(shí)體資產(chǎn)（市中心好地段的住房），或擁有持續(xù)性好的現(xiàn)金流（未來增長的工資收入），但是礙于目前政策和市場(chǎng)環(huán)境的影響，購房計(jì)劃被擱置。

隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，最近部分城市在戶籍制度、舊城改造等方面進(jìn)行了變革，已經(jīng)開始關(guān)注此類剛需群體的利益訴求。

部分城市在戶籍制度和購房政策上進(jìn)行改革。今年上海設(shè)立的20多年人才類“集體戶”制度將逐步退出歷史舞臺(tái)，取而代之的是屬地“社區(qū)公共戶”。廣州市《引進(jìn)人才入戶管理辦法實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)出爐，部分學(xué)歷、收入、職稱等方面占優(yōu)勢(shì)的群體將可以優(yōu)先落戶。安徽蕪湖對(duì)高校畢業(yè)生購房安家補(bǔ)助政策進(jìn)行調(diào)整，取消之前“就業(yè)滿3年”才可獲得購房補(bǔ)助的時(shí)間限制，這意味著剛畢業(yè)的大學(xué)生在蕪湖購房就可獲補(bǔ)助。此類戶籍制度和購房制度的改革，是針對(duì)此類未來支付能力強(qiáng)的購房群體而實(shí)施的。

而部分城市的舊城改造和城市復(fù)興力度在加大。從目前城市用地的政策導(dǎo)向看，存量用地盤活的力度將大于增量用地的出讓力度。在舊城改造下，城市市中心的老居民將獲得比較好的拆遷賠償，一般此類房產(chǎn)評(píng)估價(jià)都是郊區(qū)同戶型住房的兩倍以上。這顯然能極大地改善他們的郊區(qū)置業(yè)需求。而通過對(duì)城市中心小戶型住房需求的調(diào)查，也將能夠給予有針對(duì)性的住房政策，從而助力此類群體盡早搬進(jìn)新居。

此類部門“講政治”，自然值得鼓勵(lì)。相比來說，金融體系的動(dòng)作則比較緩慢。從最近的信貸政策看，商業(yè)銀行的動(dòng)作比較消極。此前商業(yè)銀行將所謂的8折房貸利率給了購房者，這批購房者最后都成了炒房客。如今在央行的監(jiān)督下，商業(yè)銀行承諾給購房者信貸優(yōu)惠，結(jié)果只是基準(zhǔn)利率。購房者甚至擔(dān)心：房價(jià)下跌的幅度可能還不及信貸上升帶來的成本高呢。

“沉睡”的公積金制度也亟待喚醒。很多購房者其實(shí)有一筆很大的公積金款項(xiàng)，但卻無法充當(dāng)首付款。在最近住房保障銀行籌建過程中，實(shí)際上也需要考慮對(duì)此類沉淀的公積金款項(xiàng)進(jìn)行盤活。一般來說，公積金款項(xiàng)繳納較高的群體，基本屬于收入穩(wěn)定、信用級(jí)別高的群體。此類群體未來的支付能力會(huì)比較好，完全可以用公積金來抵扣三成首付款。在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)，這樣一類改革是有操作空間的。

當(dāng)然，也不能忽視兩類沒有支付能力的剛需購房者。第一類是 “柜族”，即農(nóng)民工群體。目前農(nóng)民工的工資拖欠問題都很嚴(yán)重，哪能顧及所謂的公積金和社保？第二類是“蟻?zhàn)濉?，即群租房群體。此類群體最近似乎又需要搬家了，因?yàn)樗诔鞘写驌羧鹤獾牧Χ扔衷诩哟?。此類剛需群體的住房支付能力欠缺，難以享受所謂的住房政策。地方政府的政策需要更務(wù)實(shí)和精準(zhǔn)，否則也是治標(biāo)不治本。

從目前樓市現(xiàn)狀看，購房需求依然旺盛，只是以蟄伏的方式存在，這就要看政府如何用政策誘導(dǎo)其釋放出來。顯然，優(yōu)先關(guān)注的焦點(diǎn)應(yīng)該是有支付能力的剛需購房者。此類群體積極入市，利好樓市庫存去化，也能夠?yàn)槭袌?chǎng)注入有效的流動(dòng)資金。而對(duì)于地方政府來說，既沒有違背限購限貸政策的本意，也能夠有效地讓樓市需求釋放，進(jìn)而盤活城市住房資源。對(duì)過去籠統(tǒng)的“剛需”進(jìn)行再定義，是對(duì)剛需群體住房需求進(jìn)行的結(jié)構(gòu)性分解和排序。在“一戶一房”的住房分配思路下，落實(shí)這樣的住房配套政策顯然更務(wù)實(shí)。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）