每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 牟璇    

每經(jīng)記者 牟璇

一塊尚未修建的土地，該如何估值？這本來不是一個難題，但在航天通信（600677，收盤價11.51元）的運作之下，開創(chuàng)了一個奇跡——依據(jù)設計圖紙，將尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的土地，連同計劃要建設的房屋，一起做了巨額增值的價值評估！而且還據(jù)此做了資本運作！還據(jù)此做了業(yè)績預告！

這是位于杭州蕭山區(qū)一棟未開工修建的大樓，其圖紙設計修建28000平方米的辦公樓和140個地下車位，卻被評估出了4.35億元的價值，這使得航天通信在2013年11月剛出資2800萬元設立的項目公司，在一個月后將股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去時 “瞬間”獲得了2.75億元現(xiàn)金。2800萬元變?yōu)?.75億元，這筆交易就是因為這一神奇的評估！

一棟還停留在圖紙上的大樓，是否能夠“畫”出數(shù)億價值呢？

空中樓閣評估增值882%/

2013年12月31日，航天通信發(fā)布公告，航天通信與其全資子公司杭州中匯共同持有的天澤房地產(chǎn)對應45%股權(quán)價值評估為3.54億元，增值額3.18億元，增值率882.41%。

這份由銀信資產(chǎn)評估有限公司出具的評估報告顯示，評估范圍為該部分股權(quán)對應的天澤房地產(chǎn)部分未來房地產(chǎn)及應付土地款差價，具體為辦公樓面積28000平方米，建筑層數(shù)22層，主樓層高3.8米，設計一層為大廳及商業(yè)用房、二層商業(yè)用房、三層及以上為寫字樓。主樓每層平均1159平方米，設計電梯5臺，每層設公共衛(wèi)生間一處。地下室為二層，并和其他樓群地下室成整體。該幢樓裝修標準按甲級寫字樓裝修，項目公司股東會決議約定裝修費用2100元/平方米。評估基準日為2013年11月30日。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，從報告來看，本次評估采用市場法按評估基準日可比實例交易價格經(jīng)修正后的價值確定委估對象對應的房地產(chǎn)價值最終評估結(jié)果。

因此，對于天澤房地產(chǎn)45%股權(quán)的評估，銀信資產(chǎn)評估有限公司給予的評估為，28000平方米辦公樓的評估單價為15000元，評估值4.20億元；地下車位140個，評估單價11萬元，評估值1540萬元；應付土地款差價為-8183.02萬元；因此，航天通信及全資子公司杭州中匯持有的對應天澤房地產(chǎn)45%股權(quán)評估值為3.54億元。因此此次航天通信轉(zhuǎn)讓的35%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為2.75億元，而天澤房地產(chǎn)2013年11月成立時航天通信35%股權(quán)只出資了2800萬元。

未蓋房產(chǎn)評出數(shù)億天價/

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這其中存在著兩個重大疑點：一、此次評估產(chǎn)權(quán)依據(jù)的其中之一為土地使用權(quán)證書復印件，可是天澤房地產(chǎn)截至評估基準日都還未辦結(jié)土地權(quán)證；二、本次評估對應的房地產(chǎn)尚未開發(fā)，對于一幢尚處于“圖紙中”的大樓，如何能夠評估其存在的價值。

一方面，根據(jù)評估報告書，此次評估的產(chǎn)權(quán)依據(jù)為：項目公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、驗資報告；土地使用權(quán)證書復印件；項目公司提供的各類資產(chǎn)清查評估申報明細表；其他有關產(chǎn)權(quán)證明。

其中重要的一項是土地使用權(quán)證書復印件。

然而根據(jù)航天通信2013年12月31日發(fā)布的 《關于合作建房事宜進展情況的公告》顯示，2013年11月14日，項目公司杭州天澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊成立；2013年12月11日，項目公司天澤房產(chǎn)供地手續(xù)履行完畢并辦結(jié)土地權(quán)證。

也就是說，天澤房地產(chǎn)供地手續(xù)履行完畢并辦結(jié)土地權(quán)證時是晚于此次評估基準日2013年11月30日的。那么，在評估基準日，天澤房地產(chǎn)的供地手續(xù)和土地權(quán)證并沒有辦理完畢。在這樣的情況下，“產(chǎn)權(quán)依據(jù)”里怎么會出現(xiàn)一份還沒有拿到手上的土地使用權(quán)證書復印件？

另一方面，在評估報告中“評估程序?qū)嵤┻^程和情況”中提到，本公司接受資產(chǎn)評估委托后，選派評估人員，組成項目評估小組開展評估工作。其中現(xiàn)場調(diào)查一欄特別提到：“根據(jù)評估業(yè)務的具體情況對評估對象進行必要的勘查，包括對不動產(chǎn)和其他實物資產(chǎn)進行必要的現(xiàn)場勘查，了解資產(chǎn)的使用狀況及性能”。

然而，眾多方面證明，作為最重要的不動產(chǎn)之一的辦公大樓，尚未動工，更不可能進行現(xiàn)場勘查了。

銀信資產(chǎn)評估有限公司還在這份評估報告中的特別事項說明：“截止至評估基準日，由于該項目剛?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)，尚未進行初步設計。”同時，在評估方法的選擇里，報告再次指出：“本次評估對象對應的房地產(chǎn)尚未開發(fā)”。與此同時，天澤房地產(chǎn)2013年12月11日才辦結(jié)土地權(quán)證，而此次評估基準日早于其辦結(jié)土地權(quán)證之前，更不可能對這塊土地進行開發(fā)。因此，多方證明，截至評估基準日，這棟辦公大樓還存在于“圖紙中”。然而，這棟“紙面”的辦公大樓、加上這塊評估基準日時還未辦結(jié)土地權(quán)證的土地，竟然仍被評出了3.54億元的“天價”。

注冊評估師稱不符合評估準則/

《每日經(jīng)濟新聞》記者咨詢數(shù)位資深注冊評估師，他們均表示這并不符合評估準則。一位成都地區(qū)楊姓注冊評估師向記者表示，雖然不知道別的評估公司是如何做評估的，但是我們做評估的一個基本原則是，有證可依。具體來說，就是如果要評估土地，我們要看到土地的土地證，要評估房產(chǎn)，我們要看到房產(chǎn)證，如果只有一塊土地，我們就只能對土地價值進行評估，當然如果土地上面有正在修建的房產(chǎn)，但尚未完工，這部分可能按在建工程進行評估，但是如果房產(chǎn)都還沒開始修建，是不可能對房產(chǎn)進行評估的。在評估基準日，我們會對所有的評估對象現(xiàn)場勘查并且拍照，不可能說圖紙上的東西就來進行評估。如果對圖紙設計進行評估，假設一個極端的現(xiàn)象，我們進行了評估后，這個房產(chǎn)遲遲未建，或者沒錢了不修了，那么數(shù)年后這里都只有土地價值，沒有房產(chǎn)價值，那這是完全違反規(guī)則的。

與此同時，記者通過公開電話咨詢國內(nèi)大型評估機構(gòu)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團，其相關負責人員表示按照當時的評估基準日的狀況進行評估，評估基準日時有土地，就能評估土地價值，有房產(chǎn)，就能評估房產(chǎn)價值，如果房子還沒修建是不能評估的，要等房子修好后才能進行評估。

而另一位張姓資深注冊評估師也表示，被評估物不存在的評估，實際案例中還沒見過，這違反了評估準則。

對此，記者也多次致電航天通信董秘徐宏偉尋求解答，但他表示公告已經(jīng)說清楚所有事情，未予解答便掛掉了記者電話。航天通信如此大費周章進行“另類”評估，其背后邏輯何在？《每日經(jīng)濟新聞》將繼續(xù)關注。