每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

1994年我國出臺(tái)《城市房地產(chǎn)管理法》，建立商品房預(yù)售許可制度，這項(xiàng)制度距今已實(shí)施近20年。盡管屢有存廢之爭(zhēng)，各地也一直在提高房屋預(yù)售的門檻，但并沒有改革或取消這一制度。然而，上海5月30日出讓的一幅位于城市核心位置的地塊，卻讓業(yè)界看到了未來國家變革這項(xiàng)制度的可能性。

德佑地產(chǎn)提供給 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的上述地塊的預(yù)出讓合同顯示，地塊內(nèi)建成房屋未來不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售。世聯(lián)行華東區(qū)域總經(jīng)理袁鴻昌說，期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售，反映了行業(yè)未來的發(fā)展方向，不僅會(huì)令房屋質(zhì)量變得更有保證，也將進(jìn)一步汰弱留強(qiáng)，使市場(chǎng)份額更為集中。

首次規(guī)定全裝修現(xiàn)房銷售/

被要求以全裝修現(xiàn)房銷售的這一地塊位于上海市中心黃浦區(qū)的原世博會(huì)浦西場(chǎng)館附近，南面緊鄰黃浦江濱江綠化帶，名為“黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗地塊”，出讓面積6885.2平方米，容積率1.4，出讓底價(jià)3.55億元，為純宅地地塊，起始樓板價(jià)高達(dá)3.68萬元/平方米。

除了規(guī)定住宅面積必須100％全裝修，且現(xiàn)房銷售外，這一地塊還規(guī)定要按照該建設(shè)項(xiàng)目住宅建筑總面積30％的比例配建保障性住房。

這些規(guī)定，在一定程度上增加了企業(yè)的開發(fā)成本。德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟說，附近區(qū)域的新房目前銷售價(jià)格在7萬元/平方米左右。這一地塊如果加工程造價(jià)、融資成本、稅費(fèi)以及配建30％保障房的成本，可能就要與周邊的房價(jià)接近。

根據(jù)土地預(yù)出讓合同，這一地塊在正式交付一年內(nèi)要開工，開工后三年內(nèi)要竣工。這意味著上述現(xiàn)房的最晚銷售時(shí)間會(huì)是在4年后。

袁鴻昌說，這將對(duì)開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生比較大的影響。根據(jù)世聯(lián)行此前的調(diào)查，商品房的預(yù)售款要占整個(gè)開發(fā)資金來源的45％，銀行貸款則占46％，地產(chǎn)信托、基金等只占開發(fā)資金的9％。在這個(gè)背景下，可以預(yù)見開發(fā)商的資金壓力。

也許正是因?yàn)樯鲜鲈?，上海才選擇在這樣一幅小面積的迷你地塊上“試水”商品住宅現(xiàn)房銷售。陸騎麟說，上述地塊面積較目前出讓的很多住宅地塊都要小，而且總價(jià)也不高，對(duì)開發(fā)商的自有資金占用有限。

根據(jù)上海業(yè)界人士的介紹，掛牌出讓的商品住宅用地，規(guī)定必須以現(xiàn)房銷售，這還是第一次。

提高門檻還是政策信號(hào)？/

盡管僅是個(gè)案，但多位房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，這可能會(huì)成為商品房預(yù)售改革的趨勢(shì)。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄說，實(shí)施新房的現(xiàn)房銷售是和歐美接軌，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來說是福音。之前在開發(fā)商比較弱的情況下，為了促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，政府允許預(yù)售。開發(fā)商在房子沒建好的情況下就銷售房屋，房屋的質(zhì)量保障和安全完全靠政府監(jiān)管，實(shí)際上是把風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給地方政府。在未來，這部分責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)將重新由開發(fā)商承擔(dān)。

袁鴻昌進(jìn)一步指出，現(xiàn)房銷售將成為未來趨勢(shì)。它不僅能夠最大限度地規(guī)避“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)，也使得更多的開發(fā)商為了多賣房子提升房屋質(zhì)量。由于現(xiàn)房銷售將加大開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)壓力，會(huì)使得行業(yè)的洗牌加速。那種只賺不賠的時(shí)代會(huì)就此結(jié)束。只有能提供更高質(zhì)量產(chǎn)品的企業(yè)，才有可能贏得未來。

不過，也有人不贊同這種直接取消商品房預(yù)售的改革思路。對(duì)海外房地產(chǎn)有深入研究的房地產(chǎn)專家蔡為民就認(rèn)為，應(yīng)該效仿歐美的商品房預(yù)售規(guī)定，在合同簽署時(shí)，同意購房者按照房屋的施工進(jìn)度支付購房款。

據(jù) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，歐美等國規(guī)定的購房款支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)多達(dá)十三個(gè)，購房者在這十三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上如果對(duì)房屋的施工質(zhì)量不滿意，都可以按照合同規(guī)定要求退還購房款。蔡為民認(rèn)為，由于購房按揭貸款要到正式交付后才會(huì)發(fā)放，保障了購房者的權(quán)力，同時(shí)也令開發(fā)商更為安心地蓋好房子。

浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍認(rèn)為，期房取消銷售的可能性不大。因?yàn)檫@樣會(huì)使供應(yīng)量變小，老百姓更買不起房子。長期研究房地產(chǎn)政策，并為有關(guān)部門制定政策提供建議的上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，商品房預(yù)售政策，中央不會(huì)變化，上海也不會(huì)率先變化?？硕鹕虾C(jī)構(gòu)總經(jīng)理李振宇則表示，這幅地塊的現(xiàn)房銷售規(guī)定，應(yīng)該更多是為了提高門檻。