每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶    

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶

多年來(lái)疾馳在擴(kuò)張道路上的人和商業(yè)，眼下進(jìn)退兩難。

自從債務(wù)評(píng)級(jí)被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪再次下調(diào)后，其背后隱藏的諸多問(wèn)題就被媒體“挖”了出來(lái)：地下商城經(jīng)營(yíng)模式弊端凸顯、巨虧17億元引發(fā)債務(wù)危機(jī)，甚至連公司高管的私事也被抖了出來(lái)。

事實(shí)上，人和商業(yè)目前面臨的困境，既有公司自身經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)模式的原因，也與大環(huán)境變化息息相關(guān)。這些因素經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的積累和發(fā)酵，而不是臨時(shí)而生。因此，以它為樣本進(jìn)行一次客觀剖析，遠(yuǎn)比看熱鬧更有價(jià)值。

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》多位記者連續(xù)數(shù)日展開(kāi)實(shí)地調(diào)查，試圖探尋人和商業(yè)面臨困境的深層次原因，還原一個(gè)真實(shí)的人和商業(yè)。

曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的地下商城模式，如今在一些地方正走向沒(méi)落。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人和商業(yè)自2010年以來(lái)在建及已獲批文的38個(gè)項(xiàng)目中，正式投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目?jī)H8個(gè)，有超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)延緩及停滯。

自2008年在港交所上市后，人和商業(yè)的歷年?duì)I收數(shù)據(jù)曲線并不好看，從2009年的41.6億元人民幣，下降到了2013年的5.47億元人民幣。業(yè)績(jī)下滑與人和商業(yè)多個(gè)項(xiàng)目停滯之間，到底存在什么關(guān)系？商業(yè)環(huán)境變化后，人和商業(yè)原有的“地下城”模式能否挺??？人和商業(yè)未來(lái)將走向何處？

38個(gè)項(xiàng)目?jī)H建成8個(gè)/

翻閱人和商業(yè)歷年年報(bào)，幾乎都可以看到投資數(shù)億元的新項(xiàng)目頻繁上馬。財(cái)報(bào)顯示，2009年公司獲得了建筑面積共約133.48萬(wàn)平方米的6個(gè)項(xiàng)目的國(guó)家批文，包括河南洛陽(yáng)項(xiàng)目、河北邯鄲項(xiàng)目、云南昆明項(xiàng)目以及福建莆田等項(xiàng)目；同時(shí)還儲(chǔ)備了重慶巴南項(xiàng)目一期、重慶大渡口項(xiàng)目一期、武漢西北湖項(xiàng)目、江西贛州項(xiàng)目以及遼寧鞍山項(xiàng)目一期共計(jì)84萬(wàn)平方米項(xiàng)目資源；且在該年度內(nèi)啟動(dòng)了4個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。

2010年，人和商業(yè)又在12個(gè)城市獲得了13個(gè)新項(xiàng)目，并啟動(dòng)了9個(gè)新建項(xiàng)目；2011年，公司又獲得了貴陽(yáng)項(xiàng)目、天津西站南廣場(chǎng)項(xiàng)目、河北張家口項(xiàng)目等7個(gè)項(xiàng)目建設(shè)批文，新開(kāi)工項(xiàng)目達(dá)7個(gè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在2010年報(bào)中，人和商業(yè)表示，其堅(jiān)信自2010年起中國(guó)消費(fèi)行業(yè)和地下商場(chǎng)建設(shè)將進(jìn)入“黃金年度”，公司也將在這一過(guò)程中受益匪淺。

不過(guò)在2012年報(bào)中，人和商業(yè)卻表示，公司擴(kuò)張速度已放緩，在報(bào)告期內(nèi)并沒(méi)有開(kāi)展新的項(xiàng)目建設(shè)；在2013年報(bào)中，該表述又再次出現(xiàn)。事實(shí)上，除了放緩新建項(xiàng)目的擴(kuò)張步伐，其在建的多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度也出現(xiàn)停滯、大幅延期的情況。

2010年財(cái)報(bào)中，在建以及裝修中的項(xiàng)目包括河北邯鄲項(xiàng)目、福建莆田項(xiàng)目、哈爾濱項(xiàng)目六期、重慶巴南項(xiàng)目、重慶大渡口等項(xiàng)目；以及山東煙臺(tái)、河北秦皇島、江蘇無(wú)錫太湖廣場(chǎng)、云南昆明以及江西南昌八一大道等獲得了批文。

2011年財(cái)報(bào)中，人和商業(yè)在建及籌建項(xiàng)目中增加了遼寧撫順項(xiàng)目、遼寧鞍山項(xiàng)目二期、三期、江西鷹潭項(xiàng)目一期、二期、天津西站項(xiàng)目、河北張家口項(xiàng)目、山東煙臺(tái)項(xiàng)目二期、貴州貴陽(yáng)項(xiàng)目以及河北秦皇島項(xiàng)目二期。

照此計(jì)算，2010年以來(lái)人和商業(yè)擬建設(shè)項(xiàng)目共計(jì)38個(gè)，不過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2013年末，已建成投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目?jī)H8個(gè)。

項(xiàng)目建設(shè)資金需200億/

在2011年報(bào)中，人和商業(yè)表示重慶大渡口項(xiàng)目、重慶巴南項(xiàng)目、遼寧錦州項(xiàng)目、遼寧撫順項(xiàng)目、遼寧沈陽(yáng)項(xiàng)目二期、東莞虎門(mén)項(xiàng)目一期建成時(shí)間為2012年，山東煙臺(tái)項(xiàng)目、河北秦皇島項(xiàng)目、海南三亞項(xiàng)目、東莞虎門(mén)項(xiàng)目二期、遼寧鞍山項(xiàng)目二期和三期、江西鷹潭項(xiàng)目一期的建成時(shí)間為2013年；而在2012年報(bào)中，如期建成的僅有撫順和岳陽(yáng)兩個(gè)項(xiàng)目，其他項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間表均被延遲。在2013年報(bào)中，也僅有遼寧錦州項(xiàng)目成功投入運(yùn)營(yíng)，其余建設(shè)項(xiàng)目的建成日期被更改為2014年。

在人和商業(yè)繪出的地一大道版圖中，延緩、停滯已是多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展常態(tài)。比如天津市場(chǎng)，早在2011年人和商業(yè)就拿下了天津西站地區(qū)大型地下商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資10億元人民幣，計(jì)劃2013年建成。而如今，該項(xiàng)目卻還沒(méi)開(kāi)始建設(shè)。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致多個(gè)地一大道項(xiàng)目進(jìn)展停滯的原因在于緊張的資金鏈。事實(shí)上，人和商業(yè)在資金上的窘境在其歷年業(yè)績(jī)變化上也有所反映。

2009年公司營(yíng)收為41.6億元人民幣，2010年為11.4億元，2011年為22.4億元，2012年為6.88億元，2013年更是跌至5.47億元。同不斷下滑的營(yíng)收相比，人和商業(yè)資金需求卻非常龐大?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)公開(kāi)資料梳理發(fā)現(xiàn)，目前在建及已獲批文的建設(shè)項(xiàng)目所需資金高達(dá)200億元以上，遠(yuǎn)高于2009年以來(lái)所有營(yíng)業(yè)收入總和。

為了解決資金難題，2010年5月、9月、11月，人和商業(yè)分別發(fā)行了3億美元、2015年到期的優(yōu)先票據(jù)及6億美元、2016年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)13%。

“地下城”模式面臨挑戰(zhàn)/

縱觀人和商業(yè)的發(fā)展之路，其成功之道主要是對(duì)地下商場(chǎng)模式的開(kāi)拓，形成了獨(dú)特的發(fā)展模式，正所謂“一招鮮，吃遍天”。

與其他商業(yè)地產(chǎn)模式相比，“人和模式”的優(yōu)勢(shì)很明顯。利用人防工程開(kāi)發(fā)地下商城，并未被歸類(lèi)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也就不受房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的約束，無(wú)需支付土地出讓金及土地增值稅，開(kāi)發(fā)成本大大降低。

根據(jù)《新金融觀察》報(bào)道，人和商業(yè)模式初創(chuàng)時(shí)期，其地下商業(yè)設(shè)施的銷(xiāo)售和租賃價(jià)格通常只是周邊商場(chǎng)的1/2~1/4。1992年，人和商業(yè)在哈爾濱開(kāi)設(shè)了第一個(gè)項(xiàng)目“人和地下大道”，當(dāng)時(shí)入駐的大多是從事女裝批發(fā)及零售業(yè)務(wù)的租戶(hù)，市場(chǎng)表現(xiàn)非常不錯(cuò)，“人和模式”一炮走紅。隨后，這種模式開(kāi)始在全國(guó)各地“復(fù)制”。

不過(guò)，“人和模式”的弊端也逐漸暴露。人防工程的擁有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開(kāi)的，人和商業(yè)并沒(méi)有項(xiàng)目的土地使用權(quán)。其結(jié)果是，人和商業(yè)無(wú)法像普通開(kāi)發(fā)商那樣通過(guò)抵押土地獲得開(kāi)發(fā)貸款，融資渠道被大大縮窄。承讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的商戶(hù)因?yàn)闆](méi)有土地使用權(quán)，也無(wú)法獲得商業(yè)貸款。轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)還意味著人和商業(yè)必須不斷地開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，來(lái)保證持續(xù)有商鋪可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t就沒(méi)有收入。

此外，商業(yè)模式曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限，但未必適合所有城市和區(qū)域。中國(guó)市場(chǎng)學(xué)學(xué)會(huì)理事、重慶市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與策劃學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)廖成林認(rèn)為，重慶目前的地下商場(chǎng)整體檔次較低、缺乏特色、很難形成固定的顧客群，在大多數(shù)消費(fèi)者的觀念里，“重慶地下商圈的氛圍還不夠濃厚”。

近日，記者在重慶走訪了三峽廣場(chǎng)地下商業(yè)街、麗島春天等重慶知名地下商場(chǎng)時(shí)也發(fā)現(xiàn)，大多人流量不大、轉(zhuǎn)租告示多。對(duì)于我國(guó)內(nèi)地的地下商場(chǎng)，藍(lán)光嘉寶商業(yè)副總經(jīng)理邵家楨認(rèn)為，除了東北地區(qū)因氣候原因運(yùn)作較好外，其他地區(qū)成功的案例并不多。“簡(jiǎn)單的模式復(fù)制，沒(méi)有深刻理解南北文化差異及消費(fèi)習(xí)慣，所以運(yùn)作難以成功。”

邵家楨表示，成都地一大道陷入困境的一個(gè)原因是對(duì)成都本地文化及商業(yè)環(huán)境缺乏基本的了解。“我記得他們當(dāng)時(shí)有上百人的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，但是幾乎是照搬哈爾濱的模式，而且出售后也沒(méi)有做有效的運(yùn)營(yíng)，失敗并不奇怪。”

他認(rèn)為，“地下商業(yè)只能起輔助作用，是地上商業(yè)無(wú)法承載情況下，向地下的自然延伸，這就是東京、香港地下商場(chǎng)成功的原因。但成都CBD地上與地下的商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出完全不同的環(huán)境，甚至是對(duì)立的，因而運(yùn)作起來(lái)更加困難。”

另外，外來(lái)壓力的增大使地下城模式面臨挑戰(zhàn)。地下商場(chǎng)的業(yè)態(tài)主要為百貨、餐飲、服務(wù)等為主，品類(lèi)多、規(guī)模小、品種多。在多名觀察界人士看來(lái)，地下商場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品品類(lèi)及消費(fèi)區(qū)間正好與互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)重合。重慶大學(xué)公共管理學(xué)院教授曾國(guó)平表示，地下商場(chǎng)同互聯(lián)網(wǎng)商貿(mào)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)存在一定難度。

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項(xiàng)目調(diào)查1

虎門(mén)百億項(xiàng)目停擺 人和商業(yè)被指拖欠工程款

每經(jīng)記者 金喆 東莞虎門(mén)攝影報(bào)道

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，并從廣東東莞、虎門(mén)多位政府官員處證實(shí)，號(hào)稱(chēng)投資近百億元、高調(diào)進(jìn)入東莞虎門(mén)的人和商業(yè)地一大道項(xiàng)目，由于出現(xiàn)資金缺口，如今均陷入停滯狀態(tài)。

作為承建方之一的湖北南楚建筑工程有限公司工作人員向記者透露，人和商業(yè)拖欠了較大一筆工程款，但不清楚具體細(xì)節(jié)。

現(xiàn)場(chǎng)目擊：未見(jiàn)施工/

人和商業(yè)官網(wǎng)資料顯示，虎門(mén)地一大道項(xiàng)目一期位于濱海大道地下，規(guī)劃總建筑面積約423890平方米（以下簡(jiǎn)稱(chēng)濱海大道項(xiàng)目）；二期位于東莞市八達(dá)大道、太平廣場(chǎng)、文廣中心、人民中路地下，規(guī)劃總建筑面積約228000平方米 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)太平廣場(chǎng)項(xiàng)目）。

2012年~2013年，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾多次前往施工現(xiàn)場(chǎng)一探究竟，均未見(jiàn)到施工跡象。去年5月，記者又以客戶(hù)身份咨詢(xún)，當(dāng)時(shí)一位營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，太平廣場(chǎng)項(xiàng)目將在2013年底開(kāi)業(yè)，濱海大道項(xiàng)目將在2014年開(kāi)業(yè)。

今年5月14日，記者再次來(lái)到虎門(mén)。站在虎門(mén)公園，眼前的土地上一片荒涼。這片土地下面，正是人和商業(yè)濱海大道項(xiàng)目的起始之處。因?yàn)殚L(zhǎng)期經(jīng)受陽(yáng)光暴曬和雨水沖刷，用來(lái)圍擋地下出口的廣告牌已經(jīng)有些破損。

透過(guò)廣告牌的縫隙往下看，與地下商場(chǎng)連接的低洼處已有一灘積水，旁邊堆放著一些生銹的鐵網(wǎng)?；㈤T(mén)公園一旁臨時(shí)筑起的施工板房周?chē)L(zhǎng)滿雜草，房?jī)?nèi)空無(wú)一人。

一棟兩層的橙色樓房，是該項(xiàng)目為數(shù)不多的地面配套項(xiàng)目。這棟“小洋樓”的玻璃幕墻和窗戶(hù)有多處窟窿，面朝馬路的入口處只有門(mén)框雛形，通往二樓的樓梯也沒(méi)有修繕護(hù)欄，原本用來(lái)圍擋的廣告牌散落在門(mén)外。據(jù)了解，這棟樓以后可能作為地一大道的辦公樓。

在虎門(mén)公園附近多位居民的印象里，地一大道是一個(gè)存在已久并已經(jīng)停工的項(xiàng)目。

“項(xiàng)目還沒(méi)弄好，已經(jīng)很久沒(méi)有人了。”虎門(mén)公園一位保安向記者表示。

隨后，記者來(lái)到與虎門(mén)鎮(zhèn)政府一路之隔的太平廣場(chǎng)項(xiàng)目。原來(lái)由于施工被挖開(kāi)的大坑已被填平，很難找到施工的痕跡。

廣場(chǎng)一側(cè)的招商中心大門(mén)虛掩，記者走了進(jìn)去，里面沒(méi)有銷(xiāo)售人員，幾名保安和水電工在閑談，房間中間的項(xiàng)目沙盤(pán)被一層塑料布蓋住。一位北方口音的保安對(duì)記者表示，“前幾天下雨，施工好像停了，以前每天都在下面挖”。他拒絕了記者到地下查看工程進(jìn)度的要求。

銷(xiāo)售經(jīng)理：虎門(mén)項(xiàng)目進(jìn)展比較慢/

實(shí)際上，人和商業(yè)虎門(mén)項(xiàng)目是以人防工程名義建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目之一，在2011年3月就已啟動(dòng)。

東莞市人民防空辦公室相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，經(jīng)國(guó)家人防辦、省人防辦和市政府同意，于虎門(mén)鎮(zhèn)濱海大道及虎門(mén)大道路面以下建設(shè)虎門(mén)濱海大道地下公共人防工程，總建筑面積約71萬(wàn)平方米，分兩期建設(shè)，濱海大道項(xiàng)目是一期，太平廣場(chǎng)項(xiàng)目是二期。

在當(dāng)?shù)厝说闹敢?，記者找到了地一大道招商中心，記者以客?hù)身份向一位銷(xiāo)售經(jīng)理表達(dá)投資意向，該客戶(hù)經(jīng)理卻推薦記者去其他項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。“虎門(mén)項(xiàng)目進(jìn)展比較慢，如果比較急，可以去對(duì)面的富民看看，或者到我們的廣州二期項(xiàng)目看。”

這位客戶(hù)經(jīng)理說(shuō)，“我們這邊是負(fù)責(zé)招商的，具體開(kāi)業(yè)時(shí)間要看工程進(jìn)度?，F(xiàn)在主體工程已完成，正在進(jìn)行內(nèi)部裝修。”

另一位銷(xiāo)售經(jīng)理表示，“因?yàn)槿ツ晡覀冮_(kāi)始進(jìn)行廣州二期項(xiàng)目擴(kuò)張，公司要把那邊（廣州）做好再過(guò)來(lái)做這邊（虎門(mén)）。所以今年虎門(mén)項(xiàng)目要延后，可能要到明、后年。”另一個(gè)原因是，現(xiàn)在濱海大道附近的地鐵還在修，人和項(xiàng)目的進(jìn)度是跟著地鐵走的。不過(guò)，太平廣場(chǎng)項(xiàng)目的進(jìn)度快一些，爭(zhēng)取9月1日開(kāi)業(yè)。

記者多次試圖聯(lián)系原虎門(mén)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)，其電話一直為關(guān)機(jī)狀態(tài)。人和商業(yè)官網(wǎng)提供的400招商熱線亦無(wú)法接通。而人和商業(yè)哈爾濱總部及北京公司均不愿接受記者采訪。

5月19日，記者再次以客戶(hù)身份撥打了廣州地一大道招商中心電話。一位銷(xiāo)售經(jīng)理稱(chēng)，“虎門(mén)項(xiàng)目涉及與政府合作，情況復(fù)雜，不清楚更多細(xì)節(jié)。”

人防辦人士：最初計(jì)劃工期僅半年/

如今，虎門(mén)項(xiàng)目再三延期，是否因?yàn)槿撕蜕虡I(yè)資金緊張？

湖北南楚建筑工程有限公司工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，人和商業(yè)至今還未結(jié)清大部分工程款。

記者輾轉(zhuǎn)找到東莞市人民防空辦公室，一位參與項(xiàng)目監(jiān)督的工程科工作人員向記者介紹，人和商業(yè)改造的虎門(mén)地下公共人防工程共分為十個(gè)標(biāo)段，現(xiàn)在只有一個(gè)標(biāo)段正常進(jìn)行施工，濱海大道項(xiàng)目主體工程完成90%，已經(jīng)可以作為人行過(guò)路、停車(chē)場(chǎng)使用。不過(guò)他強(qiáng)調(diào)，“我們說(shuō)的主體工程是按人防工程標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)的，現(xiàn)在里面就是個(gè)鋼筋水泥平臺(tái)，后期商用需要?jiǎng)澐置娣e的墻壁、裝修都還沒(méi)弄。”

他進(jìn)一步表示，“每個(gè)工程都是有錢(qián)就順利、能按進(jìn)度來(lái)。我們?cè)诮?jīng)濟(jì)上管不了人和商業(yè)，又沒(méi)有跟他們簽任何合同，總不能給錢(qián)催他們開(kāi)工，只是監(jiān)督他們按照人防規(guī)范施工。”

另一位人防辦工作人員則表示，人和商業(yè)最初計(jì)劃只有半年工期，但虎門(mén)地下結(jié)構(gòu)、地質(zhì)條件比較差。后來(lái)這幾年公司股票跌得厲害，從銀行貸不到款。

曾與人和商業(yè)接觸的虎門(mén)鎮(zhèn)政府官員王明（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回憶道，“2010年，虎門(mén)政府通過(guò)招標(biāo)形式確定人和商業(yè)為人防工程的中標(biāo)單位，不久后開(kāi)始大規(guī)模施工。”但令眾人始料未及的是，這場(chǎng)規(guī)模浩大的項(xiàng)目卻因資金壓力最終未能完工。王明坦言，虎門(mén)政府在2012年下半年左右發(fā)現(xiàn)虎門(mén)地下工程進(jìn)度緩慢，只能要求人和商業(yè)恢復(fù)地面工程，不影響市民正常出行。

“他們這種停工的狀態(tài)，我們也沒(méi)辦法。當(dāng)初領(lǐng)導(dǎo)想著這樣大手筆的投資可以帶動(dòng)虎門(mén)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在老吳 （原東莞虎門(mén)鎮(zhèn)委書(shū)記吳湛輝，現(xiàn)已落馬）出事了，原來(lái)那批領(lǐng)導(dǎo)也換屆了。”王明說(shuō)。

記者試圖聯(lián)系虎門(mén)鎮(zhèn)宣傳部門(mén)、重點(diǎn)工程建設(shè)辦、建筑安全監(jiān)督站等相關(guān)部門(mén)追蹤虎門(mén)項(xiàng)目停擺原因，得到的結(jié)果都是“不清楚情況”。

盡管外界質(zhì)疑公司資金和商業(yè)模式的報(bào)道已鋪天蓋地，人和商業(yè)依然不接受任何媒體采訪。

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項(xiàng)目調(diào)查2

成都“地一大道”轉(zhuǎn)讓價(jià)縮水 “買(mǎi)方”與資本大佬歐亞平同名

每經(jīng)記者 謝振宇 楊珺 發(fā)自成都

3年前，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)“擠破頭”；如今，大多鋪面“門(mén)可羅雀”。曾經(jīng)，10萬(wàn)元/平方米都很搶手；現(xiàn)在，“金鋪”卻成了“雞肋”。這就是成都“地一大道”的現(xiàn)狀。

天府廣場(chǎng)、鹽市口、順城大街……這些耳熟能詳?shù)某啥嫉貥?biāo)或商業(yè)中心，為什么沒(méi)有給成都“地下一大道”帶來(lái)繁榮？人和商業(yè)所開(kāi)啟的“防空洞”商業(yè)模式在成都遭遇了“水土不服”。

2010年，人和商業(yè)整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)，當(dāng)時(shí)賣(mài)出了23.72億港元的不菲價(jià)格；如今，這一價(jià)格“縮水”了近4.5億港元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這出劇情跌宕起伏的“大戲”，人和或早已不是 “主角”。一直未曾露面的神秘“買(mǎi)方”是誰(shuí)？旗下?lián)碛邪偈诉_(dá)控股等多家上市公司的資本大佬 “歐亞平”疑似現(xiàn)身其中。不過(guò)，這尚未能從百仕達(dá)方面獲得證實(shí)。記者查詢(xún)到百仕達(dá)控股2010、2011年報(bào)，亦未見(jiàn)成都地下商城項(xiàng)目的“身影”。為了進(jìn)一步了解詳情，近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者到成都人和辦公現(xiàn)場(chǎng)，以及兩次致電公司一位文姓主要負(fù)責(zé)人，對(duì)方均婉拒了采訪要求。

成都“地一大道”多數(shù)商鋪關(guān)門(mén)

時(shí)近中午12點(diǎn)，主要賣(mài)糖果、餅干等食品的王麗（化名）方才開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。

王麗的店鋪，地處成都市中心區(qū)域，在鹽市口、東御街、順城大街的地下商城“成都地一大道”的某段。她的店鋪尚在營(yíng)業(yè)，不過(guò)旁邊數(shù)十米長(zhǎng)的走廊兩側(cè)，一間間商鋪大門(mén)緊鎖。

“都不開(kāi)門(mén)，更難吸引到人流。”“4月份總共賣(mài)了3000元~4000元，10多平方米的鋪?zhàn)铀阆聛?lái)房租都得4000多元，好在目前還沒(méi)開(kāi)始交房租。”王麗說(shuō)。

5月16日中午時(shí)分，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪發(fā)現(xiàn)，成都地一大道中，僅臨近鹽市口區(qū)域的商鋪營(yíng)業(yè)率較高，往順城大街方向，店鋪營(yíng)業(yè)率急劇下降。

原在春熙路附近做服裝生意的張明（化名），是獲得了經(jīng)營(yíng)權(quán)的地一大道256名商戶(hù)之一。據(jù)他回憶，2011年底開(kāi)業(yè)時(shí)，率先營(yíng)業(yè)的鹽市口和東御街部分段，商家開(kāi)業(yè)率也曾達(dá)到80%，但很快便急轉(zhuǎn)直下，到目前，最早開(kāi)業(yè)的“可能只剩兩成”。

2010年下半年，成都地一大道開(kāi)盤(pán)，“當(dāng)時(shí)有不少炒家出現(xiàn)，不少人愿意加價(jià)買(mǎi)，一個(gè)鋪面可能加價(jià)到十萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)元。”這讓張明感受到了巨大的落差。

公開(kāi)信息顯示，成都地一大道總建筑面積為90500平方米，分為地下一層和負(fù)二層。地下一層的鹽市口到東御街段，開(kāi)業(yè)正式運(yùn)營(yíng)于2011年底。到目前，負(fù)二層仍未開(kāi)業(yè)。

運(yùn)營(yíng)狀況越來(lái)越差被商戶(hù)質(zhì)疑

緣何成都地一大道未現(xiàn)人和商業(yè)在哈爾濱等城市的經(jīng)營(yíng)火爆場(chǎng)面？一些商戶(hù)認(rèn)為，是成都人和經(jīng)營(yíng)管理不善且不愿投入更多資金來(lái)運(yùn)營(yíng)。“地一大道在還沒(méi)有完工的情況下，于2011年12月23日在鹽市口區(qū)域倉(cāng)促開(kāi)業(yè)，但運(yùn)營(yíng)狀況越來(lái)越差，而其余地區(qū)至今未完全運(yùn)作起來(lái)”，商戶(hù)們指出。

張明透露，此前商戶(hù)們懷疑管理方資金不足，曾與其多次協(xié)商，表示可由商戶(hù)出資，改造商場(chǎng)硬件、導(dǎo)引指示牌、做廣告投入，將臺(tái)階改為電梯等，但管理方均未采納上述意見(jiàn)。

“地一大道運(yùn)作失敗與管理團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定有一定關(guān)系，我知道它的總經(jīng)理都換了好幾任。”四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

冉立春認(rèn)為，成都地一大道的失敗，還與其“地鐵牌”的食言有關(guān)。“以前打地鐵牌，如果實(shí)現(xiàn)，往來(lái)人流會(huì)多一些，但是現(xiàn)在根本沒(méi)有連通。”不過(guò)，藍(lán)光嘉寶商業(yè)副總經(jīng)理邵家楨表示，人流量不一定能夠轉(zhuǎn)化成客流。“人們過(guò)路時(shí)間比較緊，目的性很強(qiáng)，人流來(lái)了也不一定會(huì)帶來(lái)消費(fèi)。”

在一份書(shū)面材料中，成都人和表示，“任何商場(chǎng)都有開(kāi)發(fā)前期、培育期、運(yùn)營(yíng)期和盈利期幾個(gè)階段，目前我商場(chǎng)正處于培育期，對(duì)于發(fā)展中的問(wèn)題我們也在積極地解決。”

成都地一大道商戶(hù)們普遍稱(chēng)，經(jīng)營(yíng)困難的深層次原因，或與人和商業(yè)2010年整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)快速“抽身”有關(guān)。人和商業(yè)雖目前還負(fù)責(zé)成都地一大道的管理和運(yùn)營(yíng)，但其或早已不是“主角”。

成都項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)縮水4.5億港元

在2010年的年報(bào)中，人和商業(yè)表示，“通過(guò)出售五間全資擁有的英屬維爾京群島附屬公司的全部股本間接轉(zhuǎn)讓5個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)，這5個(gè)項(xiàng)目分別為成都、濰坊、大連、大慶、鞍山一期項(xiàng)目。”其中，成都項(xiàng)目協(xié)議價(jià)格23.72億港元。

2010年4月，人和商業(yè)斥資人民幣2.89億元收購(gòu)了成都項(xiàng)目中總建筑面積為4.01萬(wàn)平方米的經(jīng)營(yíng)權(quán)。僅幾個(gè)月后的這次轉(zhuǎn)讓?zhuān)o人和帶來(lái)了不菲的收益。人和商業(yè)2010年報(bào)顯示，成都項(xiàng)目出售錄得當(dāng)期所得收益為人民幣12.9億元。

但成都項(xiàng)目尾款的收回并不順利，轉(zhuǎn)讓總價(jià)款遭遇了4.48億港元的“縮水”。今年3月6日，人和商業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，集團(tuán)與買(mǎi)方簽訂成都契據(jù)、鞍山契據(jù)，買(mǎi)方已同意向集團(tuán)支付1.90億港元（原數(shù)字為6.38億港元）和1.27億港元以結(jié)清成都和鞍山項(xiàng)目尾款。

對(duì)于這種處理方式，人和商業(yè)表示，有關(guān)成都項(xiàng)目和鞍山項(xiàng)目的未付款已拖欠了一段時(shí)間，考慮到采取法律行動(dòng)可能既昂貴而又費(fèi)時(shí)，簽訂成都契據(jù)及鞍山契據(jù)將有助取回未付款，并讓集團(tuán)維持與買(mǎi)方的業(yè)務(wù)關(guān)系，有助改善集團(tuán)的現(xiàn)金流狀況。

此“歐亞平”或系彼“歐亞平”

不惜以23億港元的高價(jià)接手，神秘的接盤(pán)方是誰(shuí)？人和商業(yè)幾年來(lái)一直未公布“買(mǎi)方”身份。

作為成都地一大道開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方，成都人和成立于2008年9月，注冊(cè)資本為3.6億元。成都人和唯一股東為可高投資有限公司，2007年在香港注冊(cè)成立。記者獲得的權(quán)威資料顯示，在成都人和最早的公司高管架構(gòu)中，人和商業(yè)創(chuàng)始人戴永革出任公司監(jiān)事。不過(guò)，全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)登記的信息顯示，成都人和目前公司高管名單中，“歐亞平”和“劉士華”分別為公司董事和董事長(zhǎng)。

上述有關(guān)成都人和的權(quán)威資料顯示，在2010年底，劉、歐兩人始“現(xiàn)身”于公司高管名單中，主要高管亦“大換血”，人和商業(yè)老板戴永革不再擔(dān)任公司監(jiān)事。

搜索國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界，主要在深圳做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、香港實(shí)現(xiàn)上市的百仕達(dá)控股老板亦名為歐亞平。從業(yè)務(wù)來(lái)看，歐亞平的產(chǎn)業(yè)雖涉及多個(gè)產(chǎn)業(yè)，但地產(chǎn)板塊功不可沒(méi)。目前，歐亞平轉(zhuǎn)到幕后，仍出任百仕達(dá)控股的非執(zhí)行董事。今年初，歐亞平還曾出任眾安在線董事長(zhǎng)。

在百仕達(dá)老板歐亞平的 “朋友圈”中，其同學(xué)亦名為劉士華，后者于1995年加入百仕達(dá)集團(tuán)，還曾出任百仕達(dá)地產(chǎn)總經(jīng)理。

通過(guò)查詢(xún)與百仕達(dá)關(guān)聯(lián)的劉、歐兩人的公開(kāi)信息，記者與在成都人和中出現(xiàn)的“身影”信息比對(duì)發(fā)現(xiàn)，兩者相似度極高。（按采訪對(duì)象要求，文中部分名字為化名）

（實(shí)習(xí)生黃麗對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

《《《

項(xiàng)目調(diào)查3

人和商業(yè)兩項(xiàng)目停滯 重慶100億計(jì)劃恐難成行

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶

對(duì)于重慶大渡口區(qū)大多數(shù)居民而言，2009年人和商業(yè)將斥資4億元建設(shè)面積超過(guò)4萬(wàn)平方米地下商場(chǎng)的消息，一度讓他們興奮不已。

不過(guò)，地下商場(chǎng)如今留下的只是鐵皮圈圍著的垃圾，以及人行道被占道后的不方便。

“當(dāng)初招商時(shí)，對(duì)這個(gè)公司我們也進(jìn)行了深入了解，它在地下商場(chǎng)開(kāi)發(fā)方面有較大的優(yōu)勢(shì)，資本金也比較充足，沒(méi)想到會(huì)出現(xiàn)資金上的問(wèn)題。”重慶市大渡口區(qū)相關(guān)部門(mén)人士表示。

開(kāi)業(yè)時(shí)間表未兌現(xiàn)

大渡口區(qū)地一大道項(xiàng)目位于松青路、錦霞街、湖榕路地下，總商業(yè)體量近4萬(wàn)平方米，計(jì)劃打造地下購(gòu)物中心，并設(shè)計(jì)了22個(gè)出入口。

5月15日，記者在錦霞街、松青路一帶看到，馬路兩旁每隔20米左右便有一小塊地被破舊鐵皮板圈起來(lái)，鐵皮板上有關(guān)“地一大道”的招商宣傳資料已顯斑駁。錦霞街竹簽烤肉店老板娘章霞 （化名）說(shuō)，自2010年錦霞街便修建地一大道，但工程一直未竣工。

隨后記者撥打該宣傳板上的招商電話，一個(gè)號(hào)碼一直無(wú)人接聽(tīng)，另一個(gè)號(hào)碼撥通后，對(duì)方表示已經(jīng)更換使用者。“有很多人都打電話過(guò)來(lái)問(wèn)地一大道的事情，我從去年就開(kāi)始用這個(gè)號(hào)碼了。”該名接聽(tīng)者表示。

人和商業(yè)在重慶的另一項(xiàng)目——巴南地一大道的建設(shè)情況也差不多。

在巴南地一大道項(xiàng)目所在地巴縣大道、新市街、魚(yú)輕路一帶，記者看到馬路沿線有不少通往地下的出入口，但鐵門(mén)緊閉，地上則堆滿了垃圾和厚厚的青苔，一股腐爛的味道撲鼻而來(lái)。

相比眼下的落寞景象，此前地一大道在重慶的形象則頗為“高大上”。2010年初，重慶多家媒體報(bào)道稱(chēng)，地一大道進(jìn)駐大渡口、巴南將對(duì)該區(qū)域的商業(yè)格局帶來(lái)革命性改變。《重慶商報(bào)》報(bào)道還稱(chēng)，大渡口地一大道將于2011年底開(kāi)業(yè)。不過(guò)這一開(kāi)業(yè)時(shí)間表最終落空。

對(duì)于眼下地一大道重慶兩個(gè)項(xiàng)目遇到的窘境，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日多次聯(lián)系重慶人和商業(yè)，但對(duì)方均以領(lǐng)導(dǎo)不在為由，拒絕了記者的采訪。

5月19日，重慶巴南區(qū)人和新天地公共設(shè)施建設(shè)有限公司工作人員則表示，最近公司所有負(fù)責(zé)人都在哈爾濱總部開(kāi)會(huì)，商討如何解決問(wèn)題。至于資金緊張是否為重慶項(xiàng)目進(jìn)展停滯的原因，該名工作人員表示自己不便回答，需要領(lǐng)導(dǎo)批示。

100億元計(jì)劃恐難成行

按照人和商業(yè)執(zhí)行總裁張大濱最初的計(jì)劃，在重慶，巴南地一大道、大渡口地一大道僅是兩個(gè)排頭兵，其還打算斥資100億元在重慶觀音橋、大坪、南坪等八大商業(yè)區(qū)域修建規(guī)模達(dá)80萬(wàn)平方米的地下商業(yè)空間。

多名零售業(yè)界人士認(rèn)為，人和商業(yè)這一宏偉計(jì)劃可能很難實(shí)現(xiàn)。這是因?yàn)?，與2009年人和商業(yè)選擇進(jìn)駐大渡口區(qū)、巴南區(qū)時(shí)相比，過(guò)去的5年時(shí)間已令該商圈發(fā)生了較大變化，其可能已經(jīng)錯(cuò)失了占據(jù)市場(chǎng)的最好時(shí)間點(diǎn)。

大渡口商圈管理委員會(huì)工作人員也向記者坦承，大渡口商圈多年來(lái)一直缺乏大型百貨商場(chǎng)，存在消費(fèi)外流情況，“不過(guò)這兩年情況已有所改善”。

一名重慶零售業(yè)人士表示，大渡口商圈與楊家坪、大坪距離較近，本身人流量相對(duì)不大，再加上目前該商圈已進(jìn)駐了多個(gè)大型百貨業(yè)態(tài)，地一大道即使現(xiàn)在投入運(yùn)營(yíng)也難免面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，同大渡口項(xiàng)目相比，巴南地一大道所在地魚(yú)洞商圈這幾年間所發(fā)生的改變更加復(fù)雜。

公開(kāi)資料顯示，巴南區(qū)目前已經(jīng)形成魚(yú)洞商圈、龍洲灣商圈、李家沱商圈共同發(fā)展的格局。這也意味著巴南第一大道的競(jìng)爭(zhēng)者不僅包括魚(yú)洞商圈的百貨業(yè)態(tài)，還有來(lái)自龍洲灣商圈和李家沱商圈的分流。

“如果按照計(jì)劃表，地一大道在重慶的兩個(gè)項(xiàng)目在2011年前后投入運(yùn)營(yíng)，這有利于其較早占據(jù)商業(yè)高地，并形成品牌效應(yīng)，進(jìn)而為其后期在其他商圈的拓展儲(chǔ)備資源，但現(xiàn)在看來(lái)，如果前期兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展不順利，后期拓展更難進(jìn)行。”上述零售界人士推測(cè)說(shuō)。

《《《

財(cái)技調(diào)查

主要股東高位套現(xiàn)人和商業(yè)從賺54億到虧17億

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

從54億元的盈利到17億元的巨虧，頭上頂著“中國(guó)最大的地下商城運(yùn)營(yíng)商及開(kāi)發(fā)商”光環(huán)的人和商業(yè)控股有限公司（01387，HK；以下簡(jiǎn)稱(chēng)人和商業(yè)），前進(jìn)的步伐正在變得沉重。

公司2013年度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.47億元（人民幣，下同），同比下降20.4%。其中，經(jīng)營(yíng)租賃收入4.55億元，同比上漲9.2%；轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)收入為9271.8萬(wàn)元，同比下降65.7%；營(yíng)運(yùn)虧損高達(dá)17億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公司以地下商業(yè)模式成名，但這一模式早在2009年便出現(xiàn)了拐點(diǎn)跡象。不過(guò)，人和商業(yè)進(jìn)行了多筆備受爭(zhēng)議的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑿薷臅?huì)計(jì)入賬原則，使得公司凈利潤(rùn)在2011年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的54億元。

然而，隨著公司高企的應(yīng)收賬款逐漸暴露壞賬，人和商業(yè)股價(jià)自2009年沖高至2.4港元/股以來(lái)，逐年下降。今年5月19日的收盤(pán)價(jià)僅為0.425港元/股，遠(yuǎn)低于1.13港元/股的發(fā)行價(jià)。

與此同時(shí)，記者還了解到，人和商業(yè)的主要股東趁著業(yè)績(jī)高峰期，實(shí)現(xiàn)了高位減持。

經(jīng)營(yíng)權(quán)收入“斷崖”/

翻開(kāi)人和商業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表不難發(fā)現(xiàn)，公司的地下商業(yè)模式早在2009年便出現(xiàn)了見(jiàn)頂?shù)恼最^。

回溯至1992年，人和商業(yè)在哈爾濱開(kāi)設(shè)了第一個(gè)項(xiàng)目 “人和地下大道”，經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)是通過(guò)盤(pán)活賣(mài)場(chǎng)人氣，將商鋪出租，租金收入是主要的收入來(lái)源。

2006年起，人和商業(yè)醞釀上市，逐漸將重心轉(zhuǎn)移至 “轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)”，即向商戶(hù)一次性收清未來(lái)若干年的租金。自此，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)所得取代了租金收入，成為公司的主要收入來(lái)源。

2005年起，人和商業(yè)開(kāi)始跨地域擴(kuò)張，先后在廣州、鄭州、沈陽(yáng)等城市新建地下商城，并統(tǒng)一命名為“地一大道”。年報(bào)顯示，截至2013年，人和商業(yè)在全國(guó)12座城市共擁有22座正在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目。

此次轉(zhuǎn)型為公司的高速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。記者查閱人和商業(yè)的招股書(shū)發(fā)現(xiàn)，2006年與2007年公司的主營(yíng)收入僅為1.63億元與3.66億元。而在2008年上市當(dāng)年，公司主營(yíng)收入暴增至30.5億元，2009年更是達(dá)到41.63億元。

公司財(cái)報(bào)顯示，人和商業(yè)將其主營(yíng)收入細(xì)分為“租金收入”與“轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)收入”，其中，商鋪“租金收入”從2008年的1.82億元緩慢增長(zhǎng)至2013年的4.55億元，而“轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)”收入從2006年的6200萬(wàn)元飆升至2008年的28.68億元，2009年該項(xiàng)收入更是達(dá)到40.34億元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的97%。

然而，從2009年起，人和商業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入呈現(xiàn)出震蕩下行的趨勢(shì)，2010年暴跌至11.42億元，2013年進(jìn)一步下降至5.47億元。而這背后的原因，主要是由于公司轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)收入出現(xiàn)“斷崖式”暴跌。2010年該項(xiàng)收入下滑至9.88億元，同比下跌75%，2013年更是低至不足1億元。

在楚睿商業(yè)策劃營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)黃文杰看來(lái)，人和商業(yè)的“轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)”與散售型商業(yè)地產(chǎn)相似，即通過(guò)一次性打包銷(xiāo)售未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，以便快速收回項(xiàng)目成本。

黃文杰認(rèn)為，這一做法對(duì)于改善公司現(xiàn)金流有重要作用，但由于“轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)”較收取租金能更快帶來(lái)現(xiàn)金流入，公司需將大部分精力用于新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)獲取更大的利潤(rùn)，銷(xiāo)售后的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)反而難以顧及，經(jīng)營(yíng)狀況可能惡化；另外，經(jīng)營(yíng)權(quán)的分散本身也會(huì)造成商家各自為戰(zhàn)，對(duì)商場(chǎng)品牌、客戶(hù)篩選、經(jīng)營(yíng)規(guī)范造成負(fù)面影響。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，近年來(lái)，人和商業(yè)在沈陽(yáng)、武漢、成都、邯鄲、莆田、贛州等地的項(xiàng)目，就先后有過(guò)經(jīng)營(yíng)不善或與承租商戶(hù)發(fā)生矛盾等問(wèn)題見(jiàn)諸報(bào)端。

“如果是傳統(tǒng)商鋪，即便經(jīng)營(yíng)情況不好，但在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的大環(huán)境下，業(yè)主方仍有可能通過(guò)物業(yè)增值出售獲利。但地一大道的商鋪沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，變現(xiàn)能力差，一旦經(jīng)營(yíng)不善，就會(huì)影響后續(xù)買(mǎi)家的信心，這也是人和商業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)收入暴跌的重要原因。”黃文杰認(rèn)為。

黃文杰還表示，“雖然人和商業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于能拿到很多地處城市中心的地下防空洞，成本要比在地上公開(kāi)拿到相同地段的土地低不少。但如果運(yùn)營(yíng)不起來(lái)，商戶(hù)的生意額無(wú)法兌現(xiàn)，就不會(huì)有人愿意一次性繳納幾十年的租金去購(gòu)買(mǎi)所謂的經(jīng)營(yíng)權(quán)，銷(xiāo)售也會(huì)陷入困局。所以，后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理才更核心，這也是人和商業(yè)‘防空洞’模式能否持續(xù)的關(guān)鍵。”

出售資產(chǎn)存疑點(diǎn)/

值得注意的是，人和商業(yè)的利潤(rùn)并沒(méi)有隨收入的下降而回落，2011年更是創(chuàng)下了54億元的歷史新高。背后的原因，與公司通過(guò)轉(zhuǎn)讓多家項(xiàng)目子公司股權(quán)帶來(lái)非經(jīng)常性收入，甚至修改會(huì)計(jì)入財(cái)原則推動(dòng)公允價(jià)值增長(zhǎng)有關(guān)。

2009年，人和商業(yè)錄得主營(yíng)收入41.63億元，而凈利潤(rùn)高達(dá)40.38億元，同比暴漲110%。主因是當(dāng)年12月，公司以24.35億元的價(jià)格出售了1家子公司——鄭州服飾批發(fā)及零售地下購(gòu)物中心項(xiàng)目一期權(quán)益，獲得了19.07億元的凈收益。

2010年，盡管人和商業(yè)營(yíng)業(yè)收入暴跌至11.42億元，凈利潤(rùn)卻高達(dá)38.43億元，這主要是由于公司在2010年11月出售了5家項(xiàng)目子公司，分別位于鞍山、大慶、成都、濰坊、大連，獲得凈收益40.53億元。

事實(shí)上，上述6筆項(xiàng)目卻存在諸多疑點(diǎn)。記者了解到，首先，上述項(xiàng)目子公司幾乎都是高溢價(jià)出售，6個(gè)項(xiàng)目子公司合計(jì)凈資產(chǎn)僅4.46億元，最終成交價(jià)卻高達(dá)64億元，成為推動(dòng)當(dāng)年公司凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的主因；其次，這些“高位接盤(pán)”的買(mǎi)方大多是一些英屬維京群島（BVI）的神秘離岸公司，外界無(wú)法通過(guò)查詢(xún)工商變更資料來(lái)獲知買(mǎi)家的詳細(xì)信息，人和商業(yè)至今也未對(duì)買(mǎi)家身份進(jìn)行披露。最重要的是，這批交易盡管在當(dāng)年財(cái)報(bào)上推高了人和商業(yè)的收入與利潤(rùn)水平，但大量數(shù)額卻進(jìn)入了應(yīng)收賬款，并被一再拖延，部分應(yīng)收賬款最終變成了壞賬。

公司年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2011年“應(yīng)收賬款”及“出售附屬公司應(yīng)收款”兩項(xiàng)的金額分別為23.9億元和24.4億元，2012年上述兩項(xiàng)應(yīng)收賬款分別為26.1億元與15億元，均高于當(dāng)年公司的營(yíng)業(yè)收入。

進(jìn)入2013年，人和商業(yè)的“壞賬風(fēng)險(xiǎn)”開(kāi)始顯現(xiàn)。2013年年報(bào)顯示，公司出現(xiàn)了1筆5.4億元人民幣的應(yīng)收賬款減值。人和商業(yè)表示，其成都項(xiàng)目協(xié)議價(jià)格為23.72億港元，鞍山一期項(xiàng)目為13.05億港元，但近4年時(shí)間過(guò)去，這兩個(gè)項(xiàng)目的買(mǎi)家仍分別有6.38億港元和3.45億港元欠款未付，人和商業(yè)決定對(duì)這些債務(wù)進(jìn)行打折處理，造成5.4億元的應(yīng)收賬款減值。

“雖然從法律角度來(lái)分析，人和商業(yè)并沒(méi)有違規(guī)交易，但這加重了外界對(duì)人和商業(yè)操縱業(yè)績(jī)的質(zhì)疑”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，在進(jìn)行項(xiàng)目子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，人和商業(yè)應(yīng)該會(huì)對(duì)買(mǎi)家的資金實(shí)力進(jìn)行事先評(píng)估，按道理公司不應(yīng)該選擇一些資金實(shí)力較弱導(dǎo)致拖延賬款的買(mǎi)家進(jìn)行交易；此外，在遭到拖款后，人和商業(yè)也不愿意向外界披露獨(dú)立第三方買(mǎi)家的真實(shí)身份，在對(duì)股東的信息披露上存在不妥；最后，在利潤(rùn)計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表后應(yīng)收賬款遲遲收不回來(lái)，公司卻沒(méi)有作出相應(yīng)的壞賬計(jì)提準(zhǔn)備，可能是想“做高”業(yè)績(jī)。

人和商業(yè)2013年年報(bào)顯示，在經(jīng)過(guò)應(yīng)收賬款減值后，公司計(jì)入流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)的應(yīng)收賬款仍高達(dá)8.94億元與11.72億元，遠(yuǎn)高于當(dāng)年5.47億元的營(yíng)業(yè)收入。

除了出售項(xiàng)目子公司外，人和商業(yè)還調(diào)整了會(huì)計(jì)入賬方式。2011年，公司凈利潤(rùn)創(chuàng)新高達(dá)到54.39億元，但主營(yíng)業(yè)務(wù)收入僅為22.45億元，主要原因是公司將投資物業(yè)的會(huì)計(jì)入賬方式由以成本模式改為以公允價(jià)值模式入賬。

黃立沖告訴記者，所謂公允價(jià)值入賬，其實(shí)就是通過(guò)物業(yè)賬面升值所帶來(lái)的賬面利潤(rùn)。比如說(shuō)，一個(gè)物業(yè)的建設(shè)成本是200萬(wàn)元，但按照市場(chǎng)評(píng)估該物業(yè)的售價(jià)是500萬(wàn)元，通過(guò)公允價(jià)值入賬，相當(dāng)于憑空多出300萬(wàn)元的賬面利潤(rùn)。雖然這部分利潤(rùn)并不能帶來(lái)任何實(shí)際現(xiàn)金流的增加，但能起到提高公司賬面利潤(rùn)、降低公司負(fù)債率等美化財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的作用。

“通過(guò)公允價(jià)值入賬并不意味著利潤(rùn)能持續(xù)上漲，一旦物業(yè)價(jià)格進(jìn)入下跌期，評(píng)估價(jià)下跌將導(dǎo)致投資物業(yè)的增值收益變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)。由于人和商業(yè)的物業(yè)主要集中在二、三線城市，這部分區(qū)域面臨較大的價(jià)格下調(diào)壓力，至少在未來(lái)兩三年內(nèi)，人和商業(yè)需要面臨投資物業(yè)公允價(jià)值負(fù)增長(zhǎng)的壓力。”黃立沖認(rèn)為。

大股東不斷套現(xiàn)/

人和商業(yè)的主要股東借著業(yè)績(jī)高峰期，陸續(xù)出現(xiàn)的套現(xiàn)行為也較為可疑。

年報(bào)顯示，人和商業(yè)第一大股東為秀麗·好肯，本名為戴秀麗，其并不參與公司經(jīng)營(yíng)，僅掛名“非執(zhí)行董事”一職。其胞弟戴永革盡管只持有0.48%的人和商業(yè)股份，卻擔(dān)任公司董事局主席兼行政總裁，戴氏家族也是人和商業(yè)的控股股東。

2007年底，為沖刺IPO，人和商業(yè)前后三次引進(jìn)了多家財(cái)務(wù)投資人，最具名氣的是香港豪門(mén)鄭裕彤家族，后者通過(guò)新世界集團(tuán)旗下多家投資公司，向秀麗·好肯認(rèn)購(gòu)了13億港元股份。另外，兩家PE——資金國(guó)際和紅杉資本，也分別向控股股東認(rèn)購(gòu)了8億元和1.8億元的股份。

2008年1月31日，新世界系旗下的億采投資有限公司與另外3家投資者，再度認(rèn)購(gòu)13億元人民幣的股份，協(xié)助人和商業(yè)在上市前融資籌得35.8億元資金。

然而，戴氏家族在拿到這35.8億元的資金后，僅將其中的14.3億元注資到人和商業(yè)，戴氏家族在此次募資中套現(xiàn)21.5億元。交易完成之后，戴氏家族持有人和商業(yè)的股權(quán)比例下降至81.13%。

“除非是大股東急于用錢(qián)，否則很少會(huì)有大股東在上市前出售舊股。”黃立沖認(rèn)為。

2008年10月，人和商業(yè)正式在香港聯(lián)交所掛牌，秀麗·好肯的持股比例下降至68.96%。2009年7月，秀麗·好肯在1.86港元/股的高位減持10億股，套現(xiàn)18.6億港元，此后還進(jìn)行了若干次減持。截至2013年底，秀麗·好肯持有人和商業(yè)的權(quán)益已由上市之初的68.96%下降至48.49%。

高位減持的還有鄭裕彤家族。2009年6月，就在禁售期剛結(jié)束僅兩個(gè)月，鄭裕彤家族首次以1.4港元/股的價(jià)格套現(xiàn)6億股，2010年7~9月又分別在1.5港元/股的價(jià)位附近連續(xù)三次集中套現(xiàn)，基本上全身而退。

巧合的是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在主要股東完成套現(xiàn)后，自2011年起，人和商業(yè)營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)雙雙呈現(xiàn)暴跌趨勢(shì)，公司股價(jià)于2011年9月跌破1.13港元的招股價(jià)后一路探底，今年5月19日的收盤(pán)價(jià)僅為0.425港元/股。

在資金的使用上，記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，人和商業(yè)動(dòng)用上市公司的資金，為管理層先后購(gòu)買(mǎi)過(guò)兩架商務(wù)飛機(jī)，其中一架于2011年6月以2400萬(wàn)美元賣(mài)出，另一架則是在同年通過(guò)收購(gòu)一家擁有飛機(jī)的境外公司的方式獲得，付出的代價(jià)為3.48億元人民幣，占人和商業(yè)2013年?duì)I業(yè)收入的63%，這還不包括使用飛機(jī)所產(chǎn)生的費(fèi)用。

“人和商業(yè)能否走出困境，創(chuàng)始人戴氏家族的決心起著至關(guān)重要的作用。但從大股東不斷套現(xiàn)的動(dòng)作，以及對(duì)上市公司資金的使用來(lái)看，戴氏家族意圖將人和商業(yè)打造成百年老店的決心令人懷疑。”一位投資界人士向記者表示。

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債務(wù)調(diào)查

人和商業(yè)56億債務(wù)壓頂 年資金缺口10余億

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

對(duì)人和商業(yè)而言，眼下最需要解決的問(wèn)題或許不是扭虧，而是即將到來(lái)的償債高峰。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，人和商業(yè)于2010~2011年共發(fā)行9億美元海外優(yōu)先票據(jù)（約56.2億元人民幣）。這其中，3億美元的優(yōu)先票據(jù) （約18.72億元人民幣）將于明年5月償還，剩下的6億美元優(yōu)先票據(jù)（約37.44億元人民幣）需要在2016年9~11月償還。

然而，截至2013年末，人和商業(yè)的現(xiàn)金存款下降至12.8億元人民幣，公司近兩年的營(yíng)業(yè)收入甚至不足以支付優(yōu)先票據(jù)利息。由此，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪再次下調(diào)了人和商業(yè)的債務(wù)評(píng)級(jí)，由Caa1下調(diào)至Caa3，成為“垃圾”級(jí)別的債券。

財(cái)務(wù)狀況堪憂的人和商業(yè)，將會(huì)面臨怎樣的局面？香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，人和商業(yè)的地下商城并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，這加大了公司融資的難度，接下來(lái)除非公司能通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)用于償債，否則未來(lái)極有可能出現(xiàn)債務(wù)違約，甚至遭到債權(quán)人清算的要求。

深陷資金危機(jī)

人和商業(yè)深陷資金危機(jī)，與公司利用人防工程開(kāi)發(fā)地下商城的特殊發(fā)展模式不無(wú)關(guān)系。

根據(jù)《中國(guó)人民防空法》及其他相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)地下商城的人和商業(yè)并沒(méi)有項(xiàng)目的土地使用權(quán)，這導(dǎo)致其無(wú)法像一般開(kāi)發(fā)商那樣通過(guò)抵押土地獲得開(kāi)發(fā)貸款。

由此，人和商業(yè)融資的主要途徑就只剩下抵押股權(quán)貸款以及發(fā)行高息債。而地下商城的開(kāi)發(fā)在建設(shè)期間需要大量資本支出，高息海外優(yōu)先票據(jù)成為人和商業(yè)最重要的融資渠道。

2010年5月18日，人和商業(yè)發(fā)行了3億美元、2015年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為11.75%；2011年9月10日與11月15日，公司合共再次發(fā)行了6億美元、2016年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率13%，利息均為每半年支付一次。上述兩筆優(yōu)先票據(jù)僅年利息就已經(jīng)超過(guò)7億元人民幣。

年報(bào)顯示，截至2013年，除了折合約56.2億元人民幣的海外優(yōu)先票據(jù)外，人和商業(yè)從銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款總額為23.8億元人民幣，有息負(fù)債合達(dá)到80億元。公司在2012年與2013年附息借款利息分別為8.85億元和8.8億元，高昂的借貸成本正變?yōu)槌林氐呢?cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

此外，由于缺乏土地使用權(quán)，承讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的商戶(hù)也無(wú)法通過(guò)抵押土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)的方式從銀行獲得商業(yè)貸款，因此，人和商業(yè)為商戶(hù)設(shè)計(jì)了一套特殊的融資模式——用公司銀行存款為承讓商戶(hù)的銀行貸款提供擔(dān)保，這就導(dǎo)致人和商業(yè)置于銀行的存款中，有相當(dāng)一部分其實(shí)是受到限制的。

人和商業(yè)2013年年報(bào)顯示，人和商業(yè)為各種貸款提供擔(dān)保的受限制存款金額達(dá)到1.85億元，倘若承讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的商戶(hù)違約未能償還相關(guān)貸款，按規(guī)定人和商業(yè)必須承擔(dān)償還責(zé)任。一旦發(fā)生這樣的情況，人和商業(yè)的資金流動(dòng)性將進(jìn)一步惡化。

存高違約風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)穆迪投資者服務(wù)公司于4月22日發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)12~18月內(nèi)，人和商業(yè)將面臨更大的債務(wù)再融資風(fēng)險(xiǎn)，到期債務(wù)將增多，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩，且信貸環(huán)境趨緊。因此，將人和商業(yè)的公司家族評(píng)級(jí)和高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)，由Caa1下調(diào)至Caa3。

“Caa級(jí)別代表的是投機(jī)級(jí)別的高風(fēng)險(xiǎn)債券，其代表的是債務(wù)人面臨極高的信用風(fēng)險(xiǎn)，Caa3更是達(dá)到垃圾債券的級(jí)別，這表明人和商業(yè)的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)達(dá)到極其惡劣的程度。”黃立沖表示。

2013年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，人和商業(yè)全年?duì)I業(yè)收入為5.47億元，但公司行政費(fèi)用達(dá)到4.6億元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用達(dá)到3.45億元，加上每年需要償還約8.8億元的借款利息，營(yíng)運(yùn)資金缺口達(dá)到11.38億元。

此外，人和商業(yè)的現(xiàn)金存款從2011年的88億元大幅下降至2013年的12.8億元，假如未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，公司的轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)收入沒(méi)有改善，單靠每年約5億~6億元的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，不足以?xún)敻睹髂?月到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)。

穆迪指出，人和商業(yè)逾期一年的應(yīng)收賬款規(guī)模為人民幣15億元，計(jì)劃2014年收回約人民幣7億元資金。但即使能成功催收，收回的現(xiàn)金也僅能覆蓋部分管理費(fèi)用、利息支出及開(kāi)發(fā)成本。由于公司大部分產(chǎn)品在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓方面存在限制，使其難以實(shí)施大規(guī)模融資以?xún)敻?億美元債券，加上其商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)的潛在買(mǎi)家很難獲得銀行信貸，這些因素導(dǎo)致人和銷(xiāo)售欠佳，在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，上述不利因素將依然存在。

黃立沖表示，要解決債務(wù)壓力，目前最直接的辦法就是出售用于出租的物業(yè)。但這一方面會(huì)大幅降低公司未來(lái)的租金收入；另一方面，即使成功出售，賬款能否在償債期前成功回收也是疑問(wèn)。